Ню Йорк се надява преустроените офиси да облекчат жилищната криза

Ню Йорк заложи сериозно на процеса на преустройство на остарели офис сгради в апартаменти, за да облекчи недостига на жилища. На 7 юли, обаче в една от преустроените сгради имаше срутване. Това постави под въпрос доколко удачно и сигурно е едно подобно преустройство.

Бившата сграда на Pfizer, разположена на East 42nd Street, беше преустроена в жилищна сграда с близо 1600 апартамента с удобства като басейн на покрива и фитнес център.

Но във вторник структурните колони се огънаха и подовете провиснаха, което доведе до евакуация на сградата и няколко други наблизо, според служители на Ню Йорк. Автобусните маршрути наблизо, които минават, също бяха забавени или частично спрени.

Преобразуването на офиси в апартаменти нарасна, след като пандемията изпразни застаряващите офис сгради, предлагайки на градовете начин да добавят така необходимите жилища. И Ню Йорк подкрепи тези преустройства, предлагайки данъчни стимули за превръщането на по-стари празни офис сгради в подходящи за живеене пространства.

Но проектите често изискват обширни структурни, водопроводни, механични и редизайн дейности, които могат да направят проекта по-сложен от изграждането на нови жилища от нулата.

Преустройството на бившата централа на Pfizer е сред най-амбициозните проекти за превръщането на офиси в апартаменти в страната. Това е най-голямото подобно преобразуване в историята на Ню Йорк и е планирано да бъде завършено през 2027 г., според архитектурната фирма на проекта Gensler.

Проектът, разположен само на една пресечка от Grand Central Terminal, се състои от две сгради, първоначално построени през 70-те години на миналия век и включва добавяне на 19 нови етажа върху една от съществуващите 10-етажни конструкции – и „преконфигуриране и повторно облицоване“ на съседната 33-етажна кула, според Генслер.

Превръщането на обширни работни пространства в привлекателни многофамилни домове е по-трудно, отколкото може да изглежда. Офис сградите са проектирани, като са отчитани много по-различни фактори, отколото при проектирането на жилища.

Например, за разлика от традиционното оформление на офиса, всеки апартамент трябва да има поне една баня и кухня, което означава, че водопроводът трябва да бъде преработен. Повечето офис сгради имат централна климатизация, така че системата трябва да бъде заменена с индивидуални системи за отопление и охлаждане за всеки блок.

По-големите офис кули, като бившата централа на Pfizer в центъра на Манхатън, представляват друго голямо препятствие: Тъй като много зони са далеч от външните прозорци, за да увеличат максимално офисното пространство, проектантите често трябва напълно да преконфигурират оформлението, за да внесат естествена светлина, което може да наложи премахване и повторно изграждане на части от сградата.

Робърт Фулър, директор на Gensler, работещ върху преобразуването на сградата на Pfizer, сравни проекта с хирургическа интервенция в интервю за Bloomberg миналата година.

"Има просто много технически предизвикателства и уникални условия от етаж до етаж. Всички тези неща заедно правят това доста уникално начинание и бих казал, че вероятно е по-предизвикателно от всяко друго, за което се сещам", каза Фулър.

Bloomberg също съобщи по това време, че изпълнителите наливат нов под на всеки четири дни, за да спазят крайния срок за отваряне.

"Офисите в центъра на Манхатън са по-трудни за преустройство, отколкото в други части на града", каза Джонатан Марвел, архитект и градски дизайнер, чиято фирма Marvel Architects трансформира няколко сгради в Ню Йорк в апартаменти и други структури.

Сохо таванските помещения и предвоенните сгради с по-малко етажи в Долен Манхатън са по-лесни за справяне, каза Марвел на CNN по имейл. „Добавянето на нещо отвъд един етаж прави проекта още по-предизвикателен.“

Справяне с кризата на достъпността в Ню Йорк

Преобразуването на офис в апартамент набра скорост през последните години, тъй като дистанционната работа остави много по-стари офис сгради недостатъчно използвани или празни.

Но пазарът на офиси в Манхатън е друга история: общият процент на незаетите офиси е 12,4% през първото тримесечие на тази година, далеч под нивата в много други големи градове, според доклад на CBRE. Това се сравнява с 25,5% в Лос Анджелис и 28,9% в Чикаго.

Градските лидери се надяват, че преобразуването може да помогне за разрешаването на най-лошата криза на достъпността на жилищата в страната от десетилетия.

През 2024 г. Ню Йорк актуализира законодателството си за зониране, за да позволи превръщането на нежилищни сгради като офиси в жилища. Преди това много сгради, построени след 1961 г. или извън най-големите офис центрове в града, не можеха да бъдат превърнати в жилища поради по-стари правила, ограничаващи преустройствата, отчасти за да се запази търговското пространство.

Но преобразуването на офиси в апартаменти трябва да бъде само едно от десетките решения за справяне с проблемите на достъпните жилища в Ню Йорк, задача, която става още по-трудна, защото Манхатън е остров, каза Брет Теодос, изследовател на жилищното и общностно развитие в Urban Institute.

В град като Ню Йорк строителството и отстраняването на дефекти са особено скъпи. Често в крайна сметка е по-евтино и по-екологично да се преустроят съществуващи сгради, вместо да се съборят и да се построи отново, каза Теодос.

Все пак той каза, че предприемачите и градските власти ще трябва да уверят бъдещите жители, че преустроените сгради са безопасни, след като структурните проблеми в сградата на Pfizer станаха ясни тази седмица.

„Въпросът е какво трябва да се установи, за да се даде на хората сигурност, че няма да бъдат изложени на риск?“, попита той. „При тези неща психологията има значение.“

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg