В първите години на прехода апартаментите на по-ниски етажи в централната градска част бяха почти единствената възможност да се осигурят работни места на прохождащия частен бизнес. Оттогава досега бяха построени стотици хиляди квадратни метри модерни офисни площи. Въпреки това хиляди апартаменти продължават да се ползват за офиси. „Те предлагат финансово по-изгодни условия от новите бизнес сгради. Намират се на възлови места в най-оживените квартали, където няма свободни петна за построяване на нови офис центрове”, коментира за ФАКТИ Валентин Съйков, управител на агенция „Имоти” ООД.
Два от районите в София, в които традиционно се концентрират интересите за наемане на офис са центъра и Лозенец. Централната градска част е предпочитано място на малките и средните компании, чиято дейност е свързана с често посещаване на различни държавни и общински служби. „Тя привлича голяма част от нотариалните и адвокатските кантори, които търсят лесни за намиране и за достигане от всяка точка на София адреси. Същото важи и за агенциите за недвижими имоти, чиито брокери искат да имат бърз транспорт до всички краища на града”, коментира Съйков.
Що се отнася до „Лозенец”, то той доскоро се смяташе за близък до центъра, престижен квартал с неудобен транспорт. С пускането на метрото положението се промени и офисите, които са близо до метростанциите, се радват на по-сериозен интерес.
Какви са наемните нива?
Интересни са съотношенията в различните категории. В диапазона от 70 до 150 кв.м в центъра на София има 340 обяви със средна цена 7,24 EUR/кв.м. Предлагането се доминира от помещения в жилищни сгради. При случайно направена извадка в сайта imot.bg, от 20 предложения само 2 са в административни сгради и 18 - в жилищни сгради. „От предложенията в жилищни сгради само 3 са със статут на офиси и то защото са в нови сгради и са проектирани по този начин. Офиси като този в стара сграда със сменен статут се броят на пръсти”, пояснява Съйков.
В диапазона от 151 до 300 кв.м предложенията са 230, като средният наем скача на 10.05 EUR/кв.м. Рязкото увеличаване на наемните цени се обяснява с факта, че преобладаващият дял от предложенията са в бизнес сгради. При извадка от 20 предложения 14 са в административни сгради, а 6 са в жилищни сгради. От последните 3 са със статут на офиси и остават само 3 със статут на апартаменти.
Не са малко и предложенията в диапазона 301 – 1000 кв.м – 172 на брой. При тях средната наемна цена слиза до 8.29 EUR/кв.м. Те са най-засегнати от конкуренцията на новите бизнес центрове, които се изградиха и продължават да се изграждат в различни райони на столицата и най-вече по „Цариградско шосе“, около „Бизнес парк София“ и в „Хладилника“ около „Парадайс мол“.
В пъти по-малко е предлагането в друг предпочитан софийски квартал - „Лозенец“. В диапазона от 70 до 150 кв.м обявите са 58 със средна цена 7.2 EUR/кв.м. Между 151 до 300 кв.м са 57 обяви със средна стойност 8.1 EUR/кв.м. И тук, както в Центъра, при по-малките площи преобладават жилищата на ниски етажи, предлагани за офиси. С увеличаването на площта везните се накланят в полза на същинските офиси. Такива са почти всички предложения в сегмента от 301 кв.м до 1000 кв.м, които са общо 40 при средна цена 9.2 EUR/кв.м.
„Най-голямото предимство на помещенията със статут „офис“ спрямо тези със статут „жилище“ е стабилността и дългосрочността, която предлагат на наемателите. Те не са подвластни на настроенията на съседите в жилищната кооперация, които във всеки момент могат да пуснат жалба и да възпрепятстват ползването на имота като офис”, коментира Съйков. Той добавя, че не се знае също кога общинската администрация ще реши да започнат да се спазват разпоредбите на ЗУТ, според които „в съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, ако обектите се намират на първия или на полуподземния етаж, преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и въз основа на изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища - непосредствени съседи на обектите".