Сегментирането на пазара на недвижими имоти през годините претърпя драстични промени. Те се обуславяха основно, да не кажем и единствено, от състоянието на икономиката (като с намаляването на лихвените проценти този фактор започна да доминира), която пък рефлектираше върху желанията на клиентите. Най-ярко това се отразяваше при жилищата. Разрастването на столицата и големите градове в периода 2004-2008 гг., чрез масирано строителство, пробуди желанието у клиентите да купят нов имот, дори на етап строеж. Мечтата им беше, а и за много от тях тя се сбъдна, да влязат „по чехли“ в напълно нов и обзаведен апартамент. Това доведе до ръст в цените на жилищата от първичния пазар и те с едни прилични темпове започнаха да догонват стойността на имотите от вторичния пазар.
Последва „спукването на имотния балон“ през 2008 г. Пазарът се срина, а в резултат разликата между ново и старо строителство почти изчезна. С години (бел. ред. поне до 2014-а) сделките „на зелено“ на практика липсваха. Причината не беше само предпазливостта на купувачите, но и тази на банките, които дълго време не отпускаха ипотечни заеми на етап преди Акт 16. Цените отчетоха бавен и плавен ръст. Темпът на поскъпване обаче не беше равномерен. Причината беше в новото деление на пазара. Клиентите вече не деляха имотите толкова на нови и стари, колкото се интересуваха от локацията. Все по-важни бяха фактори като: колко далеч от работното място е жилището; на какво разстояние е от детската градина или училището; колко магазина за хранителни стоки има в близост до набелязаното жилище и разбира се, не на последно място наличието на паркомясто или гараж.
През последните години се наблюдава и масово саниране на жилищните сгради, което роди сегментиране на едни и същи жилища като големина, вид строителство и квартал. Разбира се, апартаментите в реновираните блокове започнаха да се търсят повече и съответно цената им се повиши. Тези, които чакат или поради една или друга причина не са санирани, се оферират на по-ниски цени.
Така към днешна дата има квартали от различни ценови сегменти, които могат да бъдат причислени в една група, а именно по темп на поскъпване и достигане нивата отпреди 2008 г. „Все още има имоти и квартали в големите градове, които не са достигнали цените си от 2008 г. Това са Докторска градина в София и Меден Рудник в Бургас“, каза изпълнителният директор на „Адрес недвижими имоти“ Гергана Тенекеджиева.
Днес търсенето на жилища е съсредоточено или в квартали с голям дефицит (Лозенец, Яворов и Иван Вазов в София), или в райони с най-много ново строителство, т.е новоизграждащите се (Кръстова вада, Овча Купел и Манастирски ливади).
Пандемията също роди някои нови тенденции, които неминуемо ще сегментират жилищния пазар по нов начин, а оттам и ценовите тенденции ще претърпят промени. Така например, една от тях е, че се увеличи търсенето за покупка на жилища от по-млади хора, които обаче избягват централните градски части и предпочитат по-спокойна околна среда, каквато предлагат новоизграждащите се квартали.