Разходите в жилищните сгради се делят на брой обитатели

Блокът, в който си купих апартамент, е в окаяно състояние - входната врата е разбита, мръсно е, стените в коридора са олющени и асансьорът не работи. Освен това сметките, които ми представи касиерът на блока, са много големи - студената вода не е плащана от 3 години и сега са решили да се плати цялата сума. Искат ми пари за период, през който не съм живял в блока. Обяснете ми как следва да се разпределят сумите за сметки - по апартаменти или по брой обитатели на жилище и следва ли да платя за студена вода, при условие че не съм живял преди това в този блок?
Евгени Йорданов, Кюстендил

Отговорите на въпросите ви са в Закона за собствеността (ЗС) и в Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС). Според тях могат да се разграничат два вида разноски за общите части на сградата: за ремонт или за възстановяване; за осветление, вода, поддържане, почистване и др. Чл. 41 от ЗС казва, че съразмерно с дела си в общите части

всеки собственик е длъжен да участва в разноските,

необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание. Съгласно чл. 8 от ПУРНЕС всички поправки, подобрения и изменения в местата за общо ползване и по общите инсталации се извършват само по решение на общото събрание на етажната собственост. Разходите, необходими за поддържането или възстановяването на общите части на сградата, за които е взето решение на общото събрание, се разпределят между собствениците съразмерно с дела им в общите части на сградата. В този смисъл има и решения на Върховния касационен съд. Според едно от тях например "разходите за ремонт на електрическата инсталация следва да се разпределят между собствениците съобразно с дяловете им, а не по равно". Такова е и друго решение: "Всеки собственик на етаж или част от етаж съразмерно с дела си в общите части е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им." Извършването на разходите, които са полезни, но не са необходими, се решават от общото събрание с мнозинство от 3/4 от присъстващите. В тази връзка обаче трябва да се има предвид уточнението, което прави правилникът в 1 от Допълните разпоредби. Там е регламентирано, че

"необходими" са разходите, които са неотложни

във връзка с осигуряване на техническата изправност на сградата и на съоръженията и инсталациите в нея с оглед запазване на здравето и безопасността на обитателите и гражданите. Ако през течение на годината се появи нужда от извършване на разходи, непредвидени в бюджета, общото събрание внася в него нужните допълнения.Когато в сградата живеят и други обитатели на самостоятелно правно основание (например наематели), общото събрание, в което участват те и собствениците, решава въпросите, които засягат имуществените интереси на едните и на другите, както и въпросите за използването, чистотата и поддържането на местата за общо ползване, за запазването на вътрешния ред в сградата и за доброто съжителство между обитателите (чл. 5 от ПУРНЕС).

Общите разходи за осветление, вода, поддържане, почистване и др. на общите части на сградата се разпределят според броя на обитателите,

които ги използват не по-малко от един месец

(чл. 9, ал. 1 от ПУРНЕС). Съдебната практика го потвърждава: "Разходите за осветление и чистота за общите части в етажната собственост са за сметка на обитателите им и се разпределят по обитатели, а не по апартаменти или кооператори." Изискването за използване не по-малко от един месец е аргумент в подкрепа на твърдението, че не следва да плащате част от сметката за студена вода, тъй като не сте я ползвали и не сте живели в блока. За да се избегнат недоразумения при разпределяне на разходите за топлинна енергия, в ПУРНЕС е установено правилото, че тя се заплаща от консуматорите според показанията на измервателните и контролните прибори, когато са монтирани такива. При сгради, в които има магазини, ресторанти, сладкарници, работилници, офиси и други подобни заведения, консумираната от тях топлинна енергия се определя по показанията на монтираните в тях измервателни и контролни прибори. При липса на такива прибори потреблението на топлинна енергия от тези обекти се изчислява пропорционално на отопляемия обем или по мощността на отоплителните тела в съответните имоти според действащите нормативни актове. Останалото количество топлинна енергия се разпределя между различните консуматори, изчислена на кубичен метър отопляем обем или по показанията на монтираните в тях измервателни и контролни прибори.

Разходите за портиер (заплата, работно облекло и наем на заетото помещение), както и за почистването и поддържането на местата за общо ползване се разпределят по равно според броя на обитателите. Те

не се заплащат от децата до 3 г. и от временно живеещите

(за по-малко от един месец). Децата от 3 до 6-годишна възраст заплащат 50% от сумата, определена за останалите обитатели.

Изключение от правилото, че разходите за осветление, вода и други се плащат по брой обитатели, е разпоредбата на чл. 9, ал. 5 от правилника - лицата, които упражняват професия или извършват дейност в етажната собственост, която е свързана с достъп на външни лица, по-чест от обичайния, участват в разпределението на разноските за осветление, почистване и поддържане на общите части и за портиер в петорен размер (като за петима обитатели). Разходите, посочени в чл. 9, ал. 1, буква "а" (за осветление) и в алинея 4 (за портиер, почистване и поддържане на местата за общо ползване), се заплащат от собствениците или от наемателите на магазини, ресторанти, производствени и други помещения, които не се използват за жилищни нужди, съобразно стойността на помещенията (чл. 40 от ЗС), а между собствениците или наемателите на едно и също такова помещение - съобразно използваната площ от него. Разходите за използването и поддържането на асансьорни уредби се разпределят според броя на обитателите без децата до три години. Общото събрание може да реши разпределението на тези разходи да стане по друг начин, както и да освободи от тях някои от обитателите на долните етажи.

Собствениците на кучета участват допълнително в разходите

за почистване на общите части, като плащат за всяко куче колкото за един член от семейството, но не по-малко от 1 лв. С измененията в правилника от ДВ, бр. 87 от 2002 г. е установено, че общото събрание може да приеме решение за опрощаване или за временно подпомагане от бюджета на финансово затруднени собственици за цялата или за част от сумата, която им е определена за покриване на одобрени разходи, както и че с решение на общото събрание собствениците могат да участват с материали и/или труд при извършване на работи по поддържането и възстановяването на общи части от сградата, като стойността им се приспада от дължимата от тях сума.