Българският пазар на недвижими имоти навлиза в период на по-умерен растеж, като промените се наблюдават във всички основни сегменти. Новото офис строителство остава ограничено на фона на високите строителни разходи и достигналите пикови нива наеми. Ритейл парковете се приближават към точката на насищане, при логистичните площи свободните обекти са рекордно малко, а жилищното строителство започва да компенсира натрупания през предходните години недостиг.
Офисите: наеми над 21 EUR/кв.м и 15% свободни площи
Една от съществените промени на офис пазара е значително по-ограниченият обем на новото строителство в сравнение с предходни периоди на бурна експанзия. В момента в строеж са около 200 000 кв.м офис площи, докато през миналата година са били завършени около 44 000 кв.м.
„Нямаме показатели, подобни на тези от 2015-2016 година — над половин милион квадратни метра. В момента наемите са достигнали пикови нива. Има сгради в София, чийто наеми са над 21 EUR/кв.м за месец", казва Георги Киров, партньор и директор „Инвестиционни консултантски услуги“ в Colliers.
Една от причините предприемачите да действат по-предпазливо са високите разходи както за строителство, така и за довършване на офисите.
„Високите цени афектират всичко. Себестойността е висока, включително нещо, което е много афектирано — материалите. Разходът за довършителните работи по офисите са много висок в момента. Това допринася за факта да нямаме супер бурно развитие на офисите, а процесът да е постепенен, за да може да се абсорбират наличните площи. Затова и процентът на незаети площи е приблизително 15%", обяснява Киров.
При споделените работни пространства вече се наблюдава тенденция на консолидация. Големите оператори увеличават пазарния си дял, докато за по-малките става все по-трудно да се конкурират.
„Какво се случи през годината? Coworking space проектите по-скоро са в момент на консолидация - по-големите придобиват пазарен дял, а по-малките с оглед на това вече не им е толкова лесно да се комерсиализират. Не на последно място, тук е важно да се отбележи, че целият този сегмент зависи от икономическа активност и най-вече от технологичния сегмент, който за момента е в добра форма", обяснява Киров.
Ритейл парковете се приближават към насищане
Съществена промяна се наблюдава и при търговските площи. Ако допреди няколко години модата беше в строителството на търговски центрове, тип мол, то днес спокойно може да кажем, че те са заменени от новия формат - ритейл парк. Последните продължават да се разширяват извън най-големите градове, но и в по крайните квартали на столицата и големите градове. Форматът е успешен, защото парковете се разполагат в изключително населени зони и по този начин предлагат услуги, за които досега се е ходело до централната градска част. От тази гледна точка може да кажем, че ритейл парковете пестят време, а при днешната ситуация с горивата и пари за транспорт.
У нас вече има 91 ритейл парка с обща площ от близо 800 000 кв.м. Практически всеки град с население над 20 000 души представлява потенциален пазар за инвеститори и търговски вериги. Около 100 000 кв.м са в строеж, а през миналата година са били доставени близо 75 000 кв.м.
Променя се и самата концепция на тези обекти. Ако първоначално двигател бяха предимно дискаунт веригите, през последните 3-4 години инвеститорите все по-често разработват по-големи комплекси с площ над 10 000 кв.м. Причината е, че клиентът вече не търси единствено място за покупки, а комбинация от търговия, услуги и преживявания, включително развлечения като кино, например.
Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg