Къде ще има нови жилищни сгради? Според някои анализатори те ще бъдат около новите офис сгради, тъй като българинът предпочита домът му да е близо до работното място. Но ако се концентирраме върху пазара на офиси, то без съмнение, през последните години компаниите се насочиха към такива тип клас „А”. Незаетите площи там са около 3%, търсенето остава високо, което и налага строителството на подобни сгради.
Най-активен остава пазарът в София. Там се очертават две групи локации. Първата е около големите булеварди като Цариградско шосе и бул. „България”. По първата дестинация в момента се предлагат около 100 офиса, сочи справка в най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg. Наемните нива започват от около 200 EUR на месец за площ между 25 и 40 кв.м, която е извън офис сграда и достигат до 7200 EUR на месец за офис в нова сграда с всички необходими екстри. Най-големият офис, който към момента може да бъде нает на бул „Цариградско шосе” е с площ 3500 кв.м. Разположен е на 11-тия етаж на нова офис сграда, а месечният наем възлиза на 42 000 EUR.
Значително по-високо е предлагането на офис площи по бул. „България”. Изборът е измежду 170 предложения. Наемните нива започват по-висока цена в сравнение с бул. „Цариградско шосе” – 300 EUR на месец. Другата особеност е, че тук към момента не се предлагат офиси над 1000 кв.м. Най-големият, който се оферира, е 850 кв.м, а месечният наем е 9350 EUR.
Втората група локации, които предпочитат компаниите са идеалния център на София, Лозенец, Хладилника и Бизнес Парк София. Над 1300 са предложенията за офиси в центъра на София. Половината с големина до 150 кв.м и среден наем от 6,05 EUR/кв.м. По-големите са и по-скъпи. По данни на imot.bg квадратният метър може да се наеме на месец срещу 7.82 EUR. В Лозенец предлагането е значително. Могат да бъдат наети около 270 офиса. На какви цени и с каква площ може да видите ТУК.
Интересно е да се проследи какви са тенденциите и желанията на наемателите и как ще се развие пазарът на офис площи. Също така не само София и Пловдив (отпреди година две) са предпочитани дестинации за наемане на офис площи. Какво се случва на пазара на офиси, попитахме Николай Неов, директор „Офис площи“ MBL|CBRE.
- Господин Неов, според Ваши колеги, новите жилищни сгради ще бъдат разположени около новите офис сгради. Къде се очаква да бъдат реализирани последните?
- Проекти има на много места в София, както в района на бул. „Цариградско шосе”, която е най-предпочитаната локация. Това не означава, че други локации в София не са предпочитани. Малка е разликата по отношение одобрението на локация за офис, според компаниите, между Цариградско шосе (70%) и идеалния център Бизнес Парка София, Лозенец и Хладилника (с над 60% одобрение).
Знаем, че нови проекти, освен по Цариградско шосе, ще се развият и в района на Бизнес Парк София. Към момента се реализират такива в Лозенец и Хладилника. Нови проекти предстоят в района на бул. „България” и летището. Последната локация се одобрява едва от 20% от компаниите като подходящо място за техния бизнес.
- На какво се дължи това?
- По принцип във всички по-големи градове районът на летището се ползва с популярност, но не сред всички наематели. И у нас картината не е по-различна. Не знам дали от предишните години е останала една малко по-отрицателна нагласа, тъй като знаем, че специално при нас районът на летището не беше много добре развит като офисна дестинация. Но независимо от този факт ще продължим да виждаме проекти в района на летището и мисля че те ще са успешни тъй като ще намерят своите ползватели.
- Цариградско шосе е булевардът, който извежда към Пловдив. С развитието на северната тангента кой ще бъде булевардът, който ще се развие по отношение на офис сегмента?
- Към момента В София ако прокараме една черта през жп линиите при Централна гара и я разделим на южна и северна, може да кажем, че в северната част не се наблюдава абсолютно никакъв интерес от страна на офис ползвателите. Там районът не е развит като такава дестинация. Не казвам, че не е подходящ. Със сигурност в бъдеще там ще видим доста промени. Третият лъч на метрото ще достигне до булевардите „Владимир Вазов”, „Ботевградско шосе”, така че в един момент и там може да видим развитие на офисния сегмент, но ще мине доста време докато това се случи.
- Какво се случва с офисите клас „Б”?
- Нормално е при клас „Б” офисите да виждаме по-висок процент свободни площи. Това е напълно логично като се има предвид, че голяма част от наемателите, които наемат клас „А” излизат именно от клас „Б”, след което на собствениците на такъв тип сгради им отнема време докато намерят наематели. При някои този период е доста продължителен независимо от цената. За 91% от компаниите, които анкетирахме, качеството на сградата и локацията са много важни от гл.т на привличане и задържане на персонал. Както знаем пазарът на труда е доста конкурентен, особено в някои сектори като и IT и аутсорсинг. Така че качеството е много важно и е логично клас „А” сградите да привличат повече наематели, независимо от по-високата си цена.
- Очакванията са част от компаниите да увеличат с 25% броя на служителите си. Как това ще преразпредели наемния пазар на офис площи?
- Не очаквам да се случи някакво преразпределение, а по-скоро новите продукти, които ще излязат на пазара да намерят сравнително бързо нови обитатели.
- Каква е ситуацията в страната? Освен Пловдив, към която се насочват първо след столицата компаниите, кои други биха се развили в офисния сегмент?
- Последните едва-две години Пловдив доста динамично се развива. Видяхме засилен интерес предимно от IT и BPO компании, тъй като там все още има потенциална работна ръка, при която може да се отиде, вместо тя да се насочи към София. По този начин компаниите могат да спестят и част от разходите, съпоставяйки ги с това, което биха изразходвали като ресурс в столицата.
Видяхме че се построиха няколко офисни сгради. Те бързо намериха свои наематели, защото допреди това доста от компаниите, които вече имаха офиси в Пловдив, бяха принудени по-скоро да ползват компромисни решения.
Също така доста компании срещат трудност в изпълнението на плановете си от гл.т. на привличане на хора по проекти, които вече са започнали да работят и Пловдив е удачен вариант, само на 1 час път с кола.
- Наблюдава се интерес от страна компаниите към Велико Търново. На какво се дължи той, според Вас?
- Да има компании, които разглеждат Велико Търново като вариант. Там има университети, съответно има и потенциална работна ръка. Това са компании от София, които търсят възможност за отварянето на сателитен офис извън столицата. IT и аутсорсинга са двата сектора, които реално биха могли да имат някакъв интерес към градове извън София.
- 82% от компаниите търсят гъвкавост. В какво точно се изразява тя?
- Това е възможността да се разрастват в настоящата сграда или в съседни сгради. Търсят възможност, когато са наели един офис на дадено място и след време имат нужда от допълнителни площи да имат възможността да наемат тези площи или в сградата, в която са вече, или в сграда в непосредствена близост. Търси се локация, която да им предостави дългосрочно тази възможност, което би било трудно, ако става дума за свободно стояща сграда на локация, около която няма никакви други офис сгради.
- Съществува ли тенденция, подобно на логистичните площи преди години, компании да си строят офис сградите за собствени нужди, тъй като няма нищо налично, което да отговаря на изискванията им?
- Това е доста често срещана практика на развитите пазари в Западна Европа и Северна Америка. В България все още не е масова практика. Има компании, които са го правили, особено в банковия сектор. Засега не се наблюдава като широко срещана практика у нас. Може би с времето това ще се промени.