Наем или заем? Този въпрос винаги е стоял на дневен ред пред купувача. По време на бума на пазара дилемата беше дали да си купя жилище, чиято цена расте с около 30% на година и това да е отлична инвестиция като го продам след време двойно по-скъпо или да живея под наем при минимални месечни разходи, защото темпът на повишаване на месечната рента е минимален. Днес във въпроса наем или заем се влага нещо доста по-различно – дали да купя жилище, за да има къде да живея и да давам пари на банката, защото съм го взел на кредит или да живея под наем като месечната вноска вероятно ще надвишава рентата?
Безспорно темпът на повишаване на наемите изпревари този при цените.В много квартали днес, за да се живее под наем, клиентът трябва да отдели поне половината, ако не и повече, от месечното си възнаграждение.
И все пак основният въпрос остава защо наемите се повишават с по-бързи темпове отколкото цените на жилищата? Отговор на този въпрос дава инж. Ирена Перфанова в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg.
Инж. Перфанова, темпът на увеличаване на наеми изпревари този на продажби. Кои са факторите, които доведоха до това?
Темата е много коментирана. В инвестиционното консултиране, когато се правят изчисления за възвръщаемостта на инвестицията много е важно каква доходност търси инвеститорът. Как той оценява стойността на собствения си капитал във времето? Неговата преценка обикновено стъпва на определени пазарни фактори и анализи, които му дават нагласата какво да очаква от пазара. Отдаването под наем не е единствената, но е една от важните форми за получаване на доходност от инвестиция в недвижим имот.
Ако разгледаме исторически назад имотния пазар в България и се върнем в 90-те години на миналия век ще видим, че е имало пряка зависимост между процента на възвръщаемост на инвестицията в имоти и лихвените проценти по депозитите в банките в комбинация с фактора количество имоти на пазара. Възвръщаемостта от инвестицията в жилищни имоти е стигала до 10% на година в периодите, когато лихвените проценти по депозитите бяха твърде високи, а предлагането на пазара ограничено. Само за десетина години възвръщаемостта падна на нива до 4-5% и се задържа по-трайно на това равнище. След това станахме свидетели и на по-ниски нива.
В Западна Европа преди последния възход на пазара не бяха си и мечтали за такава проценти, но техните лихвени нива и по кредитите, и по депозитите бяха в пъти по-ниски. При тях доходността от жилищни имоти достигаше 2-3%. В момента наблюдаваме в Украйна висока доходност от имоти и високи лихвени нива по кредити и депозити.
Лихвените проценти по депозитите обаче отдавна вече гравитират около 0%...
Да, а поддържането на високи лихвени проценти по депозитите държеше много пари в банките с цел получаване на „мързелива“ доходност. Но това поддържаше и високи лихвените проценти по кредитите. Сега съотношението се промени, лихвените проценти по депозитите са нулеви и плавно преминават към отрицателни, а парите се движат в икономиката и пазара на недвижимите имоти. И това ще остане трайна тенденция, която се засилва с виртуализацията на валутите. Т.е. изчезна факторът, който даваше сравнение дали е по-добре да държим парите в банка или да ги вложим в недвижим имот. Безспорно – ако искаме да получаваме някаква доходност от спестяванията си и не знаем какво друго да правим с тези пари, по-добре да ги вложим в недвижим имот, защото той има винаги остатъчна стойност и може да генерира допълнителна доходност.
Но тенденциите в световен мащаб не са към повишаване доходността от недвижими имоти, а напротив – удължаване на периода на възвръщаемост на инвестицията при отдаване под наем. Един от въпросите, с който вълнува ООН е affordability, т.е. какъв имот може да си позволи да закупи или наеме средностатистическия гражданин. Това е важен фактор, защото дава индикация за бъдещите процеси на развитие на имотните пазари, къде, как и при какви условия хората живеят, какво могат да си позволят.
Намаляването на доходността при имотите и тенденцията за увеличаването на ежедневните разходи, данъци, такси, средства за здравеопазване, технологии, здравословен начин на живот, в един момент би довела до желание за освобождаване от тази инвестиция и търсене на друго приложение на парите за получаване на по-висока доходност или просто покриване на присъщи разходи.
Подобен процес наскоро наблюдавахме в Гърция. Това в по-дългосрочен аспект завърта колелото на историята към окрупняване на собственост в ръцете на по-силни инвеститори. Този трансформационен процес ще отнеме десетилетия, но е неизбежен и ние вече сме част от него. Населението в Европа е с тенденция към намаляване и състаряване. В световен мащаб текат масови миграционни процеси. В същия този момент виждаме друг процес, който вече върви и у нас – масова концентрация към големите градове.
Връщайки се към ситуацията днес – цените на имотите скочиха и надмината нивата на 2008 г. за период от 4 години. Кривата на покачването на цените е в пъти по-плавна от тази, която наблюдавахме по време на предходния бум, което е доказателство, че имаме по-стабилен пазар. Но ако доходността от недвижими имоти чрез отдаване под наем е била 4-5% в началото на покачването на цените, то е логично и сега наемите да се движат нагоре с темпа на ръст на продажните цени. Или в контекста на казаното по-горе е било логично до момента.
Кое днес движи пазара на наеми?
В София в периода на европредседателството имаше завишен интерес от наемане на имоти. Икономическият ръст в столицата, навлизането на нови технологични компании също движи пазара на наеми. Има много чужденци, които вече работят в столицата, които също са клиенти на този пазар. Цените се движат според възможностите на пазара и е нужно време той да се балансира. Едновременно с това много хора продължават да инвестират в покупката на имоти, поради ниските лихвени проценти по кредитите, които в момента формират месечна вноска равна на наемна цена.
Търсенето или предлагането доминира на пазара на наеми?
Пазарът започва да се пренасища с предложения и не сме в очакване същата тенденция да продължава. Вече отчитаме задържане за по-дълъг период от време на оферти за имоти обявени за отдаване под наем. Има и много, които седят празни и не са на пазара. Така, че това надскачане на темпа на ръст е моментно явление.
Тенденциите за отдаване на имоти под наем за краткосрочен наем също оказват влияние на останалия наемен пазар, макар и косвено. Повишаването на стандартите и търсенето на ремонтирани, добре обзаведени жилища, в добре поддържани сгради също влияе на цените. Т.е. повишаването на критериите на клиента.
Но с пренасищането на пазара с ново строителство и глобалните тенденции доходността плавно започва да слиза надолу и независимо, че все още продажните цени растат, наемният пазар е пред прага на балансиране.
Месечният наем на жилище в повечето квартали на София надхвърля 50% от средната месечна заплата. Какво бихте посъветвали кандидат наемателите?
Всеки клиент има свободата да разпределя разходите си, както намери за добре. Не бих давала такива обобщени съвети, защото за тях са важни много други персонални фактори. От друга страна, да търсиш по-висок стандарт на живот е добър стремеж и не трябва да го спираме. По-скоро бих пожелала по-високи финансови възможности на хората и по-балансиран наемен пазар, което може да стане и с някой политики от страна на държавата. Ако даваш 50% от доходите си месечно за наем и това е повече от това да плащаш месечни вноски в банка по кредит може да се окаже по-добре за клиента да закупи недвижим имот. И това масово се прави. Но все пак не трябва да се забравя, че взимането на кредит е обвързване с дългосрочни ангажименти, докато наемането е по-краткосрочен и по-лесно променлив процес.
Високите наемни нива отказват ли наемателите и наблюдавате ли тенденция към пренасочване към сегмента на покупки?
Високите наемни нива карат клиентите да преговарят по-сериозно за цената, когато искат да наемат един имот, да правят оглед на повече на брой имоти, когато избират бъдещия си дом или този с цел инвестиция, да подписват по-краткосрочни договор за наем /обикновено за година /. Разбира се има и такива, които предприемат закупуване на имот и то се повлиява, както казах от съотношението на размера на наема спрямо месечната вноска и възможностите на клиента да се ангажира в дългосрочен план да изплаща този наем.
В глобален аспект наемният пазар е пазар на бъдещето. Той е зависим от възможностите за бизнес, обучения, социален живот, миграционните процеси, мобилността и технологиите. Той няма да спре, но не трябва да очакваме, че доходността от него ще е постоянна и растяща. Инвестиращите в имоти с цел отдаване под наем трябва да осъзнаят каква е реалната пазарна тенденция, за да имат реалистични очаквания. И да не забравяме, че пазарът на имоти е логичен и се продава не на цената, която на нас ни се иска, а на цената, на която клиентът може да си позволи.