Пазарът на недвижими имоти през последната година претърпя промяна във всички сегменти. За развитието на един от тях обаче пандемията се оказа катализатор и в него беше отчетено значително раздвижване – този на складови площи. Към днешна дата 60% от площите са старо строителство, а 40% - ново. Несъмнено процесът на обновяване ще продължи с изграждането на нови бази, а съществуващите ще претърпят трансформация. Каква ще е тя? Отговор на този и други въпроси дава в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти IMOT.BG управителят на БГСКЛАД Симеон Митев.
Господин Митев, очаквали ли сте именно пандемията да раздвижи пазара на складови площи, който както знаем, от години е един от най-трудно развиващите се сегменти при недвижимите имоти?
Пандемията по свои начин, различен от всяка друга криза раздвижи пазара на складови площи. Предвид обстоятелствата много клиенти от търговията се насочват към онлайн продажбите и предлагат артикули, които са на склад. Част от тях се запасяват с големи количества от по-търсените от клиентите стоки, предвид евентуален проблем с прекъсване на производства и ненавременни доставки получили се по време на пандемията. От друга страна компании в хранително-вкусовата промишленост, фармацията и куриери услуги, увеличават своя складов обем, поради нарасналата им дейност по време на кризата, предизвикана от коронавируса.
В обстановка на пандемия много хора започнаха да работят от къщи, като решиха да направят малки и средни ремонти. Това доведе до повишено търсене в строителните борси и магазини, което от своя страна води до търсене на допълнителни складови площи заради повишената консумация в сектора.
Очаквам ръст между 10-15% в пазара на складови площи.
Двойният ръст в търсенето на складови площи как се отразява на трите основни фактора - цени, локации, инвестиции?
Цените на складови площи преди настъпването на коронавируса бяха във висок ценови диапазон и с възходящ рейд за пазара. Давам пример със складовете в София. Складове клас „Б“ се отдаваха от 3 до 4 EUR/кв.м, складове клас „А“ при нива от 4 до 5.5 EUR/кв.м. След обявяване на пандемията наемателите прецизираха цената и постигнаха намаление, което в зависимост от много фактори достигна 30-50%, но само за времето, в което беше затворена държавата (март-май 2020 г.). От този период до сега спадът е между 10-15% спрямо цените през 2019 г.
Във връзка с локациите през периода на пандемията се засили търсенето на складови площи вътре в градовете до Околовръстно шосе, предвид бързата реализация на някои от продуктите като храна, лекарства и тоалетни принадлежности.
Увеличиха се също обемите за складове на онлайн търговия. Бих казал, че пандемията даде много голям тласък на слабия до сега онлайн пазар в страната. Повишиха се обемите и представителството на куриерските фирми поради голямо количество на онлайн поръчки.
По-големи складови площи се търсеха извън Околовръстните шосета на градовете за създаване на нови разпространителни хъбове, обслужващи по-малки складове в градовете.
Какво се случи с инвеститорите в складови площи?
Може да кажем, че се случиха доста интересни неща с тях. Клиентите за реализиране на собствено обслужване продължиха процеса, предвид повишения си обем продукция. Спекулативните проекти на много места се замразиха и само тези от тях, които имаха подписани договори и реализирани плащания и гаранции, продължиха работа.
Строители и инвеститори на жилищни сгради започнаха да разглеждат проекти за складови площи. Това явление се обуслови на базата на два фактора: повишено търсене на складови площи и намалението на терените, в резултат на коронакризата с 10-20%.
През годините пазарът на складови площи се разви така, че инвеститорите предпочитаха да купят земя и да построят своя складова база, спазвайки своите условия и изисквания за помещенията. Каква е ситуацията днес?
Ситуацията се запазва същата като с течение на времето и предвид пандемията се повишиха изискванията в някои насоки, като локация, транспортна достъпност, работна височина на складове, температурни складове и осветеност, както и изследване на локацията дали в близост има свободна, квалифицирана работна ръка.
Трите месеца застой - веднага след началото на пандемията, как се отразиха на пазара на складови площи?
Преди обявяването на пандемията икономиката се развиваше във възходящ ред. След нейното начало се наблюдаваше свиване на бизнеса с индустриални имоти и близо три месеца нямаше сделки. Юни и юли 2020 г. се реализираха малко на брой сделки и с това започна събуждането на “заспалия“ пазар. Септември и декември 2020 г., пазарът все повече се увеличи, но в сравнение с предходната години беше с по-ниски стойности като брой сделки.
През първите два месеца на текущата година се наблюдаваше леко затишие предвид очакването на следваща вълна от пандемията. От края на февруари до момента има ръст на сделките, предвид процеса на ваксиниране.
Останаха ли терени за окрупняване и има ли инвестиционни намерения?
Продажбата на терени преминава през вторичен бих казал и третичен пазар. На места с инвестиционен интерес в 95% всичко е изкупено или ако има останали терени от първичния пазар, то те са с неуредени документи за собственост, проблеми в комуникациите или инфраструктурата, както и на хора с много надценени очаквания за ценообразуване.
Какъв е процентът на старите складови бази и каква е тяхната съдба една година след пандемията и в контекста на двойния ръст в търсенето?
Според данните на БГСКЛАД процента на стари бази спрямо нови е 60 към 40. Старите бази са главно клас „Б“ и „С“. Те се разпознават с малката си височина, както и достъп на кота 0, предвид, че са строени в социалистическо време и в момента са надлежно ремонтирани с малки квадратури и по време на пандемията бяха интересни за всички, за които свиха производството и търговията си.
Предвид малките квадратури и ниски ценообразувания остават търсени и година след пандемията.
В контекста на кризата, предизвикана от пандемията с коронавируса каква ще е съдбата на складовите помещения в индустриалните зони? Знаем, че основно те са около София, Пловдив, Варна и Бургас?
В тези зони всеки инвеститор сключил договор има задължение и главно строи складови и промишлени помещения за своя цел, а не за спекулация. Те са с много добро разположение във всеки един от районите и си остават с първичен интерес за всички големи чуждестранни компании, както и български, решили да окрупнят и съберат на едно място бизнеса си при по-добри условия, които държавата дава на компаниите в зоната.
Същевременно държавата има изисквания към тези компании, които в някои от случаите не им се харесват на инвеститорите, като те търсят други решения на свободния пазар.
Как ще изглежда пазарът на складови площи след една година?
Тенденция на пазара на индустриални имоти от кризисната 2020 г., която се очаква да се задълбочи през 2021 г., е увеличаване на използването на споделени складови площи, отговарящи на всички изисквания за съхранение, обработка и следваща логистика. Към тази форма се насочват предимно дребни предприемачи, обединявайки сходни бизнеси в едно помещение и споделяне на общи логистични площи.
Интересна европейска тенденция, която може да се реализира в град като София са т.нар. складове за крайни потребители - SELF-STORAGE, които липсват и са нужни в България. "Това са градски складове с площ от 5 до 50 кв. метра, които могат да са и многоетажни, но важното е да са в добри градски локации с перфектен обществен транспорт. В чужбина подобни складове са с най-добрата и в повечето случаи в пъти по-висока рентабилност от big box обектите.
Все по-упорито се популяризират и хибридните модели на модерна търговия. Нараства търсенето на обекти тип "магазин и склад" заедно, устойчиво се увеличава броят от заявки за търсене на "склад с офис" в един обем. Офис площите задължително се изискват в комбинация със зони за социални контакти и в близост до необходимите обществени обекти.