До пет години управлението на етажната собственост от професионални фирми у нас ще е факт. Това прогнозира в интервю за imot.bg Фред Прасас, директор на PMC Management Group – компания специализирана в управлението на жилищни имоти.
- Господин Прасас, в България пазарът на недвижими имоти е фокусиран върху продажбите. Управлението на имоти все още не е популярно у нас. Колко време, според Вас, ще е необходимо за пренасочване от единия към другия сегмент?
- Това до голяма степен зависи от търсенето. Например, в Ню Йорк всичко е съсредоточено върху отдаването под наем. В града, в който живея, е обратното – акцентът е върху продажбите.
Всеки път, когато нещо се промени (бел. ред. икономическата ситуация) на хората им е необходимо време, за да се пренастроят. Трудно е да се постави точен срок. Това е като всяка нова концепция – нещата могат да започнат много бавно, но веднъж като влязат в релси да се забързат.
- У нас над 90% от собствеността е в части ръце и всеки предпочита да притежава имот, вместо да го наеме.
- Имате два проблема. Единият е да се управлява самата сграда, в която се намират апартаментите, които са на отделни собственици. Установил съм, че тези, които притежават жилища, са много заети хора. Те обаче са стигнали до извода, че качеството на сградата, в която се намира имотът им, може да се подобри като наемат професионални мениджъри. Другият проблем е външно лице да управлява етажната собственост. Това е по-добрият вариант, защото то гледа така да се каже отстрани на проблемите, които трябва да бъдат решени. Това, с което мениджърът може да бъде полезен на собствениците е, че аналогични на възникналите проблеми, може да е имало и в други жилищни сгради и е възможно решението им отчасти или изцяло да се приложи. Основният плюс при наемането на външен консултант е, че разходите по етажната собственост могат да станат една и съща сума за всички месеци, а не единият месец сумата да е по-висока от предходния или следващия.
- Кои хора най-често решават да се занимават с управление на имоти?
- В САЩ има три училища, където, решилите да се занимават с това, могат да придобият професионални умения. Управлението на недвижимости не е кариера, която си избираш, а е по-скоро нещо като втори вид заетост. Тези, които специализират в продажби и отдаване под наем, идват обикновено от области, в които са се занимавали с маркетинг. Много от уменията в хотелиерското управление могат да бъдат префасонирани мъничко и да се прилагат в управлението на недвижими имоти. Нещо, което привлича хората в тази област, е разнообразието в ежедневната работа.
- В България управлението на недвижими имоти е предимно в сегментите на търговските и офис площите. Какво трябва да знаят хората, които притежават жилища, за да разберат ползите от професионалното управление? Хората не се доверяват на такива фирми – от гл.т. на сигурност и неосъзната необходимост, че сградата се нуждае от управление.
- По време на Голямата депресия през 30-те години на миналия век банките са прибирали много имоти именно поради задлъжнялост и те са имали точно този проблем: „На кого да вярваме, че ще ни управлява и ще се грижи за нашите имоти?”. Тогава е създаден и Институтът за управление на недвижими имоти с хора, които са подписали етичен кодекс, съгласно който от тях се изисква да бъдат честни с боравенето с пари и да развият необходимия опит и умения да експлоатират ефективно сградите.
Сигурен съм, че с течение на времето собствениците на жилища в рамките на един блок ще се уморят сами да го управляват. В някои сгради положението никога няма да се промени. Там нещата са закостенели. С всяко поколение откриваме, че хората все повече се съсредоточават върху своя стил на живот и не искат да имат тези задължения като поддръжка и управление на имот.
При следващия ръст на икономиката и ръста на хората, които предпочитат да купят жилище в нова сграда, те ще искат да видят стабилността на професионалната експлоатация на имота. Мисля, че ще видите големи промени в рамките на следващите пет години. Освен това в зависимост от количеството на купените имоти на международните пазари, инвеститорите ще искат да разберат каква е ефективността на сградата, а това вече изисква професионален мениджмънт, който да изготви подобна информация.