Общото събрание на блока може да мине и без скандали

Свикването и провеждането на общо събрание в кооперацията е преживяване, съпътствано често пъти с много скандали, хабене на нерви и най-вече на време. Повечето “недоразумения” идват от факта, че в почти 100% от случаите тези сбирки са свързани с даване на пари било за ремонт на покрива, за боядисване на стълбите, за събиране на такси за почистване или абонамент за асансьора. Колкото повече обитатели има една етажна собственост, толкова по-трудно се вземат решения.
Ред във всички съседски спорове се опитаха да внесат направените от правителството през септември 2002 г. поправки в Правилника за управлението, реда и надзора на етажната собственост (ПУРНЕС). Съобразно този документ се изготвят поканите за общо събрание, които всеки един обитател на етажната собственост трябва да получи, както и протоколите за избор на домоуправител или определяне размера на сумата, дължима за ремонт.
Общо събрание може да бъде свикано минимум от една пета от собствениците и обитателите на етажната собственост. Ако управителят не свика събрание в 7-дневен срок от поискването, то се свиква от лицата, желаещи провеждането му.
Начинът, по който трябва да бъдете уведомени за провеждане на общо събрание, е

покана.
Тя трябва да ви бъде връчена най-малко три дни преди насрочената дата за събрание или пък, ако случаят е спешен (например теч от покрива), най-малко 24 часа преди това. В нея задължително се упоменава часът и дневният ред. Ако в момента на връчване не сте вкъщи, поканата се залепя на входната вратата. В случай, че това не ви е основно жилище и не го обитавате постоянно, вие може да бъдете призован чрез посочено от вас лице, което живее в сградата. Когато собствениците на един апартамент са няколко, то е достатъчно да бъде уведомен един от тях, а той на свой ред се задължава да информира останалите.
Важно е да се знае, че ако при първото свикване на общото събрание не се явят нужното число лица, то се отлага за един час по-късно при същия дневен ред и се счита за законно, колкото и лица да присъстват.

Изборът на нов управител
на етажната собственост може да стане най-късно две седмици след изтичането на срока на стария. Според ПУРНЕС мандатът на управителя и управителния съвет е 2 години. Решението се взема с мнозинството гласове от присъстващите на събранието. Ако при гласуването не се получи нужното мнозинство, следва прегласуване. За избран се счита получилият най-много гласове.
В протокола по избор на нов управител се посочва колко души са гласували “за”, “против”, и “въздържал се”. В него се вписват имената на новия управител и управителен съвет. Към протокола трябва да бъде прибавен списък на всички собственици на апартаменти.
Никой не може да откаже да бъде управител на етажна собственост, освен в случай, че е болен, отсъства дълготрайно от обитавания апартамент в етажната собственост или пък предходните две години е бил управител или член на управителния съвет.
Как се разпределят гласовете? Чл.7 ал.1 от ПУРНЕС гласи, че в общото събрание собственикът на един или повече самостоятелни обекта (жилище, ателие, гараж и др.) има един глас. Съсобствениците, независимо от броя им, имат един глас. Съпрузите също са с един общ глас.

Сумите за осветление, чистота
вода и поддържане на местата за общо ползване се разпределят по равно според броя на обитателите. Тези разходи не се заплащат от децата, ненавършили тригодишна възраст, включително временно живеещите, които са живели в сградите по-малко от един месец, а децата от 3- до 6-годишна възраст включително заплащат 50% от сумата, определена за останалите обитатели. Лицата, които упражняват професия или извършват дейност, която е свързана с достъп на външни лица, по-често от обичайното, заплащат определената сума в петорен размер. Заплащането на абонамента за ползване на асансьора се разпределя също според броя на живущите в етажната собственост, като общото събрание има право да освободи долните етажи от тази такса, тъй като те не ползват асансьор. При заплащане на таксите за почистване на етажната собственост собствениците, които имат кучета, заплащат за тях като за член на семейството, но не по-малко от 1 лев. Сумата, която се заплаща от всеки обитател на жилище, и тази, която трябва да се плати за куче, се определя от общото събрание и се отбелязва в протокола.
Често срещан проблем при ремонт на общи части на етажната собственост е

кой колко трябва да плати
В ПУРНЕС ясно е записано, че всички разходи необходими за поддържането или възстановяването на общите части от сградата, за които е взето решение на общото събрание, се разпределят между собствениците съразмерно с дела им в общите части на сградата. Ако сумата не бъде внесена в определения срок, то управителят може да се снабди с изпълнителен лист за нея. Той се издава от районния съдия въз основа на писмено искане, придружено от заверен от управителя препис от решението на общото събрание. Ако искате да оспорите вземането по изпълнителния лист, може да го направите по предвидения в ГПК начин за оспорване на изпълнителни листове, издадени въз основа на несъдебни актове.
Актуален през последните години е проблемът с

преустройствата на партерните етажи
В центъра на София почти не остана жилищен блок, който да не е разбит и направен на кафене, бинго-зала или магазин. В съществуващата жилищна сграда се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в лекарски кабинет, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, ако обитателите се намират на първия етаж, преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарни и други технически изисквания и въз основа на изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обектите. Подобни обекти могат да се разположат и на други надземни етажи, но с изричното разрешение на общото събрание на собствениците., е записано в ПУРНЕС. Според ЗУТ не се изисква съгласието на останалите обитатели при реконструкция на собствени обекти и помещения, когато не се променя предназначението им; не се отменят общи помещения и площи или части от тях; не се изменят съществено общите части на сградата. Тези преустройства се допускат само асо не може да бъде намерено друго техническо решение. При извършването на преустройства собственикът на имота е длъжен да отстрани всички повреди, причинени във връзка със строителните работи.
При провеждане на общото събрание, касаещо преустройства, в протокола трябва да бъде упоменато лицето, което ще запознае живущите с намеренията какво, как и кога ще се преустроява и да се отбележи поименно разпределението на гласовете “за”, “против” и “въздържал се”. За съжаление при реконструкцията на партерни етажи не само че не се уведомяват останалите обитатели в детайли какво ще се преобразува, но и въобще не се стига до общо събрание на етажната собственост. Много често съседите разбират за намерението на свои съсед едва когато въпросният апартамент заприлича на строителна площадка.
Ако ви се струва, че посочените по-горе задължения са непосилни за изпълнение, или просто не искате да си тровите нервите с досадни съседи, то най-добре е да живеете в къща. Там сами сте си господари и сами решавате кога и как да ремонтирате. Естествено за този лукс са ви необходими значителни парични средства.

Милена БОГДАНОВА
simidchieva@sof.bg