- При такава висока собственост (96%) как може да се развие пазара на отдаване под наем на имоти (предимно жилища)?
- Пазарът на наеми в България не е така пряко свързан с високия процент на собственост. Той се движи от процеси като вътрешната миграция от селата и малките градове към големите. Селищата, в които има университети, също са причина за активност при наемите. Това, че българите притежават жилище, не означава на всяка цена, че те живеят в него. Има изключително голям брой хора, които притежават имот, например в малък град, но отиват да работят или учат в голям такъв. Тогава те се превръщат в наематели. В този смисъл считам, че пазарът на наеми в страната е добре развит и факторите, които го предопределят, са само частично свързани със процента на собственост на населението. Изключително активни са наемите в градовете с развита индустрия, като наематели на практика не са онези 4%, които нямат собственост. Техният процент е много по-висок.
- На какво би могло да се дължи тази аномалия – от една страна висок процент на собственост, а от друга – над половината от жилищата са пренаселени?
- Не бих казал, че това е аномалия. Това е процес, който има своята историческа обоснованост. Събитията в България през последните две десетилетия, в които станахме свидетели на бум на имотния пазар, както и спецификите на политическия строй преди това, са причина българите да притежават собствени жилища. Стандартът на живот в страната за съжаление не може да бъде наречен висок, което от друга страна е причината за пренаселените жилища. Добрата новина е, че този процес постепенно отстъпва, пазарът на покупко-продажби е активен и хората започват да купуват повече имоти и да разширяват собствеността си.
- Коректно ли е да се направи изводът, че след като имаме висок процент на собственост и недостиг на жилищна площ потенциалът за ново строителство е висок?
- Потенциалът за ново строителство е висок, но е въпрос на редица фактори той да бъде разкрит. Основният от тях е покачването на доходите. Недостигът на жилищна площ ще даде своето отражение в момента, в който българите се почувстват достатъчно финансово стабилни, за да разширят площта, която обитават. Напълно коректен е изводът, че възможностите за ново строителство биха били много, но те ще бъдат реализирани единствено при условие, че стандартът в страната го позволи.
- Ако се реализират нови жилищни проекти и се увеличи търсенето няма ли опасност от нов имотен балон след няколко години? Какво трябва да е поведението на играчите на пазара (инвеститори, купувачи, брокери), за да се избегне подобна ситуация?
- Имотният балон, ако можем да го наречем така, не дойде от голям процент на непродадени жилища, които не са могли да намерят купувачи. Т.е. той не бе причинен от класическите фактори голямо предлагане и ниски нива на търсене. Икономическата криза доведе до ръст на лихвите, затруднен достъп до кредити, ръст на безработицата и прочие. Не считам, че има опасност от повтаряне на това явление. Дори напротив – пазарът на жилища в големите и средно големите градове е активен.
Кризата „отся” разумните инвеститори и е по-вероятно да има недостиг на качествени жилища, отколкото пренасищане на пазара. Условията в момента са изгодни, тенденциите са към утвърждаване на стабилността. В този смисъл, пазар за качествените проекти ще има, а в следващите няколко години новопоявилите се имоти ще бъдат именно такива.
- Изискванията на българите към жилищния пазар се промениха след кризата. На какво трябва вече да отговаря един жилищен проект, за да е конкурентоспособен и да се причисли към класа „качествен”?
- Критериите на българите безспорно се промениха, но все пак дефиницията за качествен имот е в определена зависимост от цената му. Всеки купувач или наемател има определен таван на стойността, която може да заплати, и търси най-високото качество според възможностите си.
Като ключов фактор през последните година или две се открои локацията на имота. Появата на метрото и разширяването му осезаемо промениха изискванията на хората към мястото, където ще живеят. И докато преди думата „качество” беше твърде силна за крайните панелни комплекси, сега подобреният достъп до тези квартали им даде възможност да се развият. Инфраструктурата им се подобри, появиха се нови магазини и вериги за хранене, както и нови жилищни проекти, които напълно отговарят на изискванията на много купувачи и наематели за качествен имот. Местонахождението в елитните райони отдавна не е задължителен фактор, за да се определи имотът като качествен. Разбира се, налице са и фактори като етажност, изложение, вид строителство и прочие.
Като цяло конкурентноспособният имот изглежда така – ново качествено строителство, добро разположение, среден етаж, наличие на добра инфраструктура наоколо, лесен достъп до центъра на града, приятна гледка, добре поддържани общи части, наличие на добра инфраструктура, магазини и заведения за хранене, лесно паркиране. Всичко зависи и от нуждите на клиента – за семействата с деца е важна и близостта до детска градина и поликлиника, например.