"В краткосрочен план (но може би не още тази година) е напълно възможно да видим продължение на част от замразените проекти в градове като Пловдив или Варна, тъй като инвеститорите и финансиралите ги банки са заложили твърде много, за да се откажат сега", коментира Михаела Лашова - мениджър отдел „Капиталови Пазари и Консултиране” във Forton International.
- Госпожо Лашова, към какъв тип търговски площи се насочват инвеститорите днес в София и по-големите градове на страната?
- Предприемачите са основно две групи. Едните започват строителство с цел да разработят нов търговски център, а другите биха искали да придобият работещи и установени търговски центрове или пък самостоятелни обекти на големите търговски вериги.
В първия случай интересът е съсредоточен единствено в София и Бургас, където се реализират общо пет проекта. Очакваме те да увеличат наличното предлагане с общо 239 000 кв.м до втората половина на 2014 г., като четири от тях са обявили дати за откриване между края на тази и края на следващата година.
Най-отличителната черта на тези проекти, които определяме като трето поколение молове в България, е нарастването им като площ, оттам и разнообразяването на предлагането с много повече услуги и възможности за прекарване на свободното време. Най-големият – Paradise Center, например, ще има увеселителен център на част от покрива, кино, фитнес център и множество ресторанти и заведения от различен калибър в допълнение на зона за бързо хранене.
Що се отнася до инвеститорите, които биха искали да придобият добре работещ търговски център, техният интерес е съсредоточен почти изцяло върху София предвид пренасищането на повечето пазари и несигурността на приходите от наем. Както показа и сделката с Mall Sofia миналата година, дори в такива случаи те подхождат внимателно и подбират активи, които няма да са пряко застрашени от новите проекти, струпани в южните части на София.
Наблюдавахме и няколко сделки, в които единствени или основни наематели са супермаркети или строителни хипермаркети. При тях основният мотив е способността на наемателя да обслужва задълженията си и фактът, че обикновено той е част от голяма международна група.
- При сегашната икономическа обстановка какви са подходите за привличане на инвеститори и клиенти?
- България все още може да се похвали с положителен икономически растеж, стабилни финанси и валута. Инвеститори и в имоти, и в икономиката като цяло оценяват нейната стабилност. В допълнение, последното проучване на колегите ни от Cushman&Wakefield показа, че София предлага на тези инвеститори 12-ата най-висока доходност от инвестиции в имоти в света. Стремим се да обръщаме внимание на предприемачите върху тези фактори и смятаме, че интересът от т.нар. опортюнистични фондове, които имат по-рискови стратегии, ще продължи, тъй като в България могат да намерят съчетанието от нисък риск и вътрешна норма на възвращаемост от инвестиции в имоти от повече от 20%.
Виждаме, че процесът на внос на работни места от Западна Европа в София продължава. Фирмите, които предлагат да извършват определени бизнес процеси като счетоводство или ИТ поддръжка за клиенти в Западна Европа, растат. България е избирана и от производители в електрониката и машиностроенето. При това в полезрението им не е само София. Тази година успяхме да помогнем на „Пентакс“ да намери подходящо място за европейския си сервизен си център за ендоскопски апарати в Пловдив.
- През последната година често се спекулира с процента незаети офис площи в столицата. Цифрите варират от 20% до над 40%? Какъв е реалния процент?
- Липсата на прозрачност на пазара поражда редица предположения, не всички от които са верни. А и наличната информация обхваща преди всичко имоти, които могат да бъдат определени като съвременни офис площи. Няма да е изненада, ако процентът на незаетите е дори по-висок в стари и неподдържани административни сгради или ако част от апартаментите в центъра са се върнали към първоначалното си предназначение.
Нашите изчисления показват, че незаетите офиси гравитират около 30% от малко над 1.5 млн. кв.м налични, изградени площи, в последните няколко тримесечия.
Ако вземем обаче само качествените офис сгради, ще видим, че процентът е значително по-нисък и последователно намалява. Примери като „Полиграфия офис център“ или „Литекс тауър“, които са на практика пълни, доказват, че качествените проекти намират наематели дори в момента, което ги прави надеждна инвестиция.
- И през тази година ли се разчита на наемане основно на база релокация?
- Тъй като нетното усвояване (наети минус освободени площи) остава положително, наемният пазар не е движен единствено от промените на адреса. При нов договор някои компании си запазват и място за бъдещи разширения и наемат повече площ. Други се преместват именно, за да намерят по-голям офис, ако не могат да се разширят на стария си адрес. Трети допринасят за по-високата заетост, като напускат окончателно стари сгради, на които ще се търси друго предназначение. С горната уговорка обаче все още предоговарянията, подновяванията на договори и преместванията са преобладаващите сделки и като брой, и като площ.
- Какви са Вашите прогнози относно развитието на търговските и офис площи у нас до края на годината в София и страната?
- Отдаването под наем на търговските центрове в строеж продължава и ще продължи с ускорено темпо, тъй като приближаването на откриванията им принуждава компаниите да вземат решенията, които са можели да отлагат до момента.
В краткосрочен план (но може би не още тази година) е напълно възможно да видим продължение на част от замразените проекти в градове като Пловдив или Варна, тъй като инвеститорите и финансиралите ги банки са заложили твърде много, за да се откажат сега. Това обаче е въпрос на намиране на концепция, която отговаря на възможностите и насищането на местния пазар.
Наемателите на офиси ще продължат да търсят все още наличните качествени площи, което ще заздрави и увеличи преднината на най-добрите проекти пред останалите. Процесът обаче ще отнеме време, в което едва ли ще видим ново строителство.