Колкото повече, толкова повече! Нали така казва Мечо Пух. Всички знаем приказката. Но знаем ли как може да поскъпне един имот? Цената на един имот, освен от локацията, зависи и от това какво може да се построи върху него. И ако няма как да преместим един недвижим имот на по-добра локация, то можем да увеличим това, което е разрешено да се строи. Примерно, от разрешени за строителство 3000 квадрата разгъната застроена площ (РЗП) в даден имот да стане 6000 или 7500 квадрата.
Има разлика, нали. Едно е да продадеш 3000 квадрата, а съвсем друго е 7500. Кой собственик на имот би отказал такава оферта? И как става това, доколко е законно и за чия сметка. Инженер Иван Кирмин разкрива това пред ФАКТИ.
Какво е изключително важно за едно строителство - локацията
Точно така. Когато локацията е в София - важи същото. Колкото повече, толкова повече. Колкото по-скъпи са имотите в района, толкова повече се печели от „допълнителната“ площ.
След одобряватето на ПУП за висока 50 метра сграда на мястото на Баня Ситняково – цената на имот, закупен на търг за 1,5 млн. лева, скача на поне 24 млн. лева. Печалба над 22 млн. лева.
Разрешение за строеж в имот срещу блок 18 в Зона Б5 дава възможност на инвеститор за реализиране на печалба от порядъка на 12 млн. лева... Примери като тези, които ще разгледаме, има още в кв. „Редута“ и вероятно на още много много места.
Както се казва, дай боже всекиму да богатее, но не и когато печалбата се дължи на нарушаване на закони и то за сметка на други собственици на имоти. Не и когато в разрез със закони и наредби се увеличава разрешеното застояване на имот при и без това огромния проблем с презастрояването. Не и когато се нанасят щети на общината в размер на милиони и никой не търси отговорност от виновниците.
Каква е общото и как действа схемата
Прави се предложение за ПУП, което означава, че се уточняват разрешената височина, отстояния от съседни имоти, включително и през улица на бъдещата сграда в даден имот. Одобрява се, а в заповедта пише, че единствено заинтересовано лице е собственикът на имота, защото е спазен законът относно отстоянията между сградите.
Поради тази причина този ПУП не се обявява на съседите. Има 14 дневен срок, в който може да се възрази. Вероятността някой съсед да разбере и да възрази в този срок е практически нула. ПУП влиза в сила. Никой и не разбира за него. Не разбира и Общинският съвет, който трябва да одобрява, ако има намалени отстояния. Все пак в Общинския съвет има десетки хора – трудно ще се запази в тайна, ако го информират. След това се изготвят проекти и се издава разрешение за строеж. Пак не се обявява на съседите, уведомява се само ДНСК. Няма смисъл да затрупваме съдилищата с безсмислени дела. Няма смисъл да увеличаваме административната тежест върху инвеститорите. Минава 14 дневен срок и ако никой не възразява, влиза в сила.
Имаме заветното разрешение за строеж с проект в отклонение на законите, норми и стандарти. Ще се изгради сграда, която не отговаря на ЗУТ, в която нямаме никаква гаранция, че щом нарушават един закон не са нарушили и други – примерно изискванията на противопожарни, санитарни, антисеизмичти норми. Относно последните - забранени за строителство зони на активни разломи, показани на картите към ОУП, са застроени с нови сгради. Една от тези зони е Околовръстният път срещу Бизнес парка.
Всичко се случва на тъмно и тихо. Парите обичат тъмнината и тишината.
Какво се случва, ако все пак някой се задейства. Ами в разгледаните случаи – нищо. Съдът преценява, че един път издадено разрешение за строеж не подлежи на отмяна.
Кьорав карти не играе.
В друг случай – прокуратурата по сигнал от инж. Боян Дерибеев е доказала, че в акт 14 за приемане на конструкцията и акт 15 за приемане на сградата подписите не са положени от него. Също така са фалшифицирани подписите в становището, че строителството е изпълнено съгласно проекта. Съдът не отменя разрешение за ползване, ДНСК няма никакво намерение да наказва с отнемане на лиценз надзорната фирма, която е извършила престъплението. Всичко трябва да се затъмни и заглуши. Парите обичат тъмнината и тишината.
Ето и конкретни случаи.
На 21.09.2023 г. главният архитект на София със Заповед № САГ23-РА-19-06/21.09.2023 г. спира строеж в Зона Б5 и се мотивира, че не са спазени чл.32, ал.1 и 3 на ЗУТ. (Чл. 32. (1) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) Разстоянието между жилищните сгради на основното застрояване през улицата е по-голямо или равно на височината на жилищните сгради.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) Разстоянието между жилищните сгради на основното застрояване през дъното на урегулирания поземлен имот е най-малко един път и половина от височината на сградата, разположена откъм по-благоприятната посока за ослънчаване. При наклонен терен в зависимост от посоката на наклона спрямо по-благоприятната посока разстоянието се увеличава или се намалява с разликата между средните нива на прилежащия терен при двете сгради.
(3) (Изм. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) При определяне на разстоянието между сградите по ал. 1 и 2 височината на сградата откъм по-благоприятната посока се намалява с височината на първия и следващите нежилищни етажи на засенчената сграда.)
На 3.07.2024г. ВАС отменя тази заповед с мотива, че веднъж издадено Разрешение за строеж, което не е обжалвано от ДНСК в 14 дневен срок, не може да се отмени. Кьорав карти не играе - ДНСК да е гледала.
Но това не отменя факта, че ЗУТ е нарушен и може някои жилища в тази сграда да не отговарят на изискванията за ослънчаване. Потърпевши ще бъдат инвеститорите, които ще закупят тези имоти. Интересен факт е, че 15 дни по-късно същият главен архитект одобрява ПУП по същата схема, а през февруари 2024-а издава разрешение за строеж при същите нарушения за сграда с 13 000 кв.м. РЗП на ул. „Кутловица“ и ул. „Марагидик“. Сграда, висока 30 метра в най- високата си част, на 11 метра от имотите по улица „Кутловица“. За две седмици коренно противоположно тълкуване на ЗУТ.
Същото нарушение има и при сграда на ул. „В. Атанасов“ 41-43. Така срещу съседите през улица на разстояние около 15метра се издигат 9 етажа. А съседите от № 39 са направо зазидани. Разбира се, стойността на жилище, в което не влиза слънце и гледката е стена, е по-ниска. Новият инвеститор е бръкнал с двете ръце в джобовете на хората в съществуващите жилища. Едва ли инвеститори, склонни така да ощетят съседите, ще спазят правилата и няма да ощетят бъдещите собственици на жилища и в техните сгради.
През юни 2024 главният архитект одобрява по същата схема на тъмно и тихо ПУП за 50 метра висока сграда на мястото на Баня Ситняково (за нея стана въпрос в началото). Гражданите интуитивно усещат, че нещо не е наред и протестират. Столична община в някои случаи решава да замени имота, предмет на протестите. Такова предложение има за имота в Зона Б5. С равностоен. Ако проектът отговаряше на ЗУТ, РЗП на сградата щеше да е поне 2 пъти по-малка. Тъй като връзката между възможната РЗП и цената на имота е пряка, то имотът ще струва два пъти по-евтино. И ще бъде заменен с два пъти по-евтин имот.
Общината при замяна ще е ощетена финансово с около 6 милиона лева, минимум,
от участниците в схемата - главния архитект на район Възраждане, надзорника, проектанта.
Схемата, за съжаление, продължава да действа и при новия главен архитект, съгласно публикации в медиите за подобни и други нарушения при одобрение на ПУП. Обвитите в тайна процедури, при които е отнета възможността на външен субект като собственик на съседен недвижим имот да възразява, водят до нищожна съдебна практика дали е законосъобразно прилагането на ЗУТ от страна на НАГ.
Изолирането на Столичния общински съвет пък означава, че е избегнат контрол от хора на избираеми длъжности. Добри или лоши общинските съветници са представителите на гражданите. По отговорите и действията на ДНСК се оказва, че те не осъществяват контрол върху процеса на строителство, нито върху лицата упражняващи контрол. Не ги и наказват при нарушения. И.д. главен архитект на София пък заяви, че Столична община не следва да осъществява контрол върху проектите, тъй като имат оценка на съответствие.
Нито една обществена, държавна или общинска организация или администрация не желае да осъществява контрол нито върху проектите, нито върху строителството, разбира се, ако става въпрос за сериозни проекти. Не важи, ако строите еднофамилна къща или пък недай си боже искате да промените предназначението на магазин. Тогава е обратно –ходене по мъките. Нито една обществена, държавна или общинска организация не наказва виновните при доказване на вина. Връщаме се в тъмните години на 90-те, когато пазарът беше свободен, а държава и регулации нямаше. Знаете как свърши това.
За да има респект към спазването на законите, прокуратурата следва да разследва държавни, общински служители, проектанти и надзорници в цитираните случаи. Защото всичко това много прилича на организирана престъпна група. Нужно е Столична община - в лицето на кмета и Общинския съвет, да си възвърне контрола върху строителството, НАГ и главния архитект, които практически са без никакъв контрол от години. Да се направи мащабна проверка на строителство, проекти и ПУП и да осъществява превенция, за да няма повече „колкото повече, толкова повече“.