Дребният шрифт в брокерския договор или кои са скритите капани

В последните години при невиждания бум на имотния пазар, много продавачи и купувачи се оказа, че са подписали брокерски договори с клаузи, за които не са били подготвени, става ясно от правния анализ на адвокат Мартин Костов.

Кои са „скритите капани“, на които трябва да се обърне внимание, според юриста.

Покупката на жилище е едно от най-големите финансови решения в живота на повечето българи. Парите са дългогодишни, често и десетилетни спестявания, имотът е обикновено е бъдещият дом, а самата сделка трае седмици, понякога месеци. И точно в този период купувачът сяда срещу брокер, който му подава за подпис документ, наречен „протокол за оглед", „договор за посредничество" или „общи условия". Подписът отнема секунда. Последствията понякога могат да бъдат в размер на десетки хиляди левове.

В практиката си виждам две крайности. От една страна- добросъвестни брокери, които вършат реална работа: подбират имоти, организират огледи, преговарят, проверяват документи и съвсем основателно претендират възнаграждение. От друга- отделни договорни модели, в които работата на посредника е сведена до минимум, а тежестта върху купувача е „опакована" в общи условия, разширителни клаузи и неустойки така, че информираният човек би си помислил два пъти преди да подпише. Тази статия не е срещу брокерите. Тя е за информирания купувач- този, който знае какво подписва, какво може да предоговори и кога има право да каже „не".

Правната рамка накратко: защитата по ЗЗП в брокерския договор

Тук е важно едно прецизиране, което в практиката често се размива. Когато говорим за защита по Закона за защита на потребителите в контекста на брокерската услуга, имаме предвид защита по договора за посредничество, не по договора за самата покупко-продажба на имота. Това са две различни облигационни отношения. Брокерът обикновено е търговец по смисъла на закона, а услугата му попада под защитата на ЗЗП. Когато клиентът е физическо лице, действащо извън търговска или професионална дейност, той е потребител по § 13, т. 1 ДР ЗЗП и потребителското право се прилага в пълен обем. Тази позиция е директно потвърдена от Върховния касационен съд по две водещи дела на Комисията за защита на потребителите.

Конкретното съдържание на защитата е в чл. 143, ал. 1 ЗЗП- неравноправна е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие в правата и задълженията. Според чл. 146, ал. 1 ЗЗП такива клаузи са нищожни- не обвързват потребителя дори когато са подписани, освен ако са уговорени индивидуално. Тежестта да докаже индивидуалното договаряне носи търговецът (чл. 146, ал. 4 ЗЗП). Към това се добавя и общата рамка: чл. 9 ЗЗД (свобода на договаряне в рамките на повелителните норми и добрите нрави) и чл. 26, ал. 1 ЗЗД (нищожност на клаузи, противоречащи на закона, заобикалящи го или накърняващи добрите нрави).

Тук трябва едно разграничение, защото обществената дискусия от началото на 2026 г. лесно може да обърка читателя. С разпореждане на председателя на ВКС е образувано Тълкувателно дело № 1/2026 г. на ОСГТК по въпроса дали в обхвата на ЗЗП попада предварителният договор за продажба на жилище, съчетан с договор за изграждане, което представлява така наречената покупка „на зелено". До произнасянето на ОСГТК това остава отворен въпрос. Спорът обаче е за договора между купувача и строителя, не за този между купувача и брокера. Брокерската услуга остава „услуга" по ЗЗП, а клиентът- потребител, независимо как ще се произнесе ВКС по покупките „на зелено".

„Подписвам само едно листче за оглед"- и оттам започват проблемите

Започвам с този модел, защото е най-разпространеният и практически най-опасен. Сценарият е познат: купувачът отива на оглед, брокерът му подава „протокол за оглед" с думите — „просто го подпишете, това удостоверява само, че сте видели имота". Купувачът подписва, често без да прочете. А вътре, в дребния шрифт, стои нещо различно: клауза за дължимост на комисионна, обхват към „свързани лица", срок, неустойки, понякога и арбитражна клауза.

Юридически това не е невинен документ за оглед. В определени случаи това е прикрит договор за посредничество, оформен така, че да бъде подписан в момент, в който купувачът често не очаква да поеме сериозни облигационни задължения. В практиката по заповед на КЗП срещу брокерска агенция Административен съд София-град с Решение № 3860 от 09.06.2017 г. по адм. д. № 2110/2017 г., оставено в сила от ВАС с решение от 13.12.2018 г. по адм. д. № 9458/2017 г., приема, че чрез подобен протокол за оглед търговецът фактически сключва договор за посредничество с потребителя. ВАС дори квалифицира практиката като „очевидно нелоялна, дори заблуждаваща“, тъй като документът съдържа всички съществени елементи на посреднически договор — възлагане, конкретен имот, комисионно възнаграждение и задължение за плащане при последващо придобиване.

Особено проблематично е, че подобна клауза може да обвърже потребителя с комисионна дори когато имотът бъде придобит от роднина или друго свързано с него лице, което съдът приема за недопустимо от гледна точка на добросъвестността и професионалната компетентност в отношенията с потребители.

В практически план: „протоколът за оглед" не е безобиден формуляр. Когато съдържа клауза за комисиона, неустойка или каквото и да е финансово задължение, може да се настоява тя да отпадне или документът да бъде разделен на две- отделно удостоверение за оглед и отделен писмен договор за посредничество.

Ако протоколът вече е подписан и брокерът претендира пари, защитата по ЗЗП е силна, особено ако имотът е закупен от трето лице, ако роднина е страна по сделката, или ако общите условия не са били реално връчени. Съветът ми е винаги един: не подписвайте на оглед нищо, което не сте прочели. Никой професионален брокер не би се обидил.

Кога брокерът наистина има право на комисиона

Тук е важно да бъдем балансирани. В обществения дебат понякога се натрапва тезата, че всяка клауза за комисиона е „неравноправна". Това не е вярно. Брокерите вършат реална работа- проучват пазара, организират огледи, водят преговори, осигуряват документи. За тази работа им се дължи възнаграждение. И когато то е ясно уговорено и обвързано с конкретна сделка то е справедливо да го получат, а и съдилищата го присъждат.

Точно тази позиция е заложена в Решение № 57 от 07.06.2011 г. на ВКС: когато възложителят е закупил предложения от посредника имот и договорът ясно свързва изискуемостта на комисионната с това одобряване и закупуване, претенцията на посредника е основателна. Съдът допуска и възнаграждението да се изчислява върху предварително обявена цена дори когато нотариалният акт отразява по-ниска. Тоест ако купувачът е подписал ясен договор за конкретен имот и наистина го е купил чрез посредничеството на брокера, съдът ще присъди комисионата- и това е правилно.

Затова рисковата клауза не е изобщо клаузата за комисиона. Рискова е онази, която не отговаря на четирите ключови въпроса: кой точно имот, при кое точно събитие, по чия инициатива и в каква степен брокерът е причината за сделката. Когато текстът позволява брокерът да претендира за „всяко закупуване на предложен от него имот" без защита за случаите, в които купувачът вече е познавал имота или сделката е сключена без причинна връзка с работата на посредника, рискът се прехвърля изцяло върху купувача.

Правилно написаната клауза предвижда комисиона за точно индивидуализиран имот — с пълен адрес, кадастрален идентификатор, ако е възможно, и описание на обекта; само ако сделката е пряка последица от посредничеството и върху действителната цена по сделката.

„Свързани лица" и „същата сграда": когато обхватът стане неуправляем

Цяла категория клаузи прехвърлят върху купувача риск, който той не може нито да контролира, нито да предвиди. Класически примери: „Възложителят дължи комисиона и в случай че имотът бъде придобит от негов роднина, партньор, дружество, което контролира, или друго свързано с него лице" или пък „Възложителят дължи комисиона и в случай че в срок до 12 месеца придобие друг имот в същата сграда или друг имот на същия продавач".

В съдебната практика вече е разглеждана и подобна клауза- когато „имот, представен от посредника“, се дефинира така, че да включва не само конкретно показания имот, но и други имоти на същия продавач или на свързано с него лице в същата сграда. СГС приема, че така потребителят се ограничава да придобие и имоти, за които посредникът изобщо не е извършвал посредническа дейност, а Софийският апелативен съд потвърждава този извод, като приема за нищожни клаузите в частта, в която разширяват отговорността на купувача към сделки на свързани лица и към други имоти на същия продавач или на свързано с него лице в сградата.

Когато виждате клауза, разширяваща обхвата към „свързани лица", „същата сграда", „същия продавач" или „подобен обект", разговорът с брокера е простичък: „Готов съм да дължа комисиона за този имот, ако го купя чрез вашата работа. Не съм готов да дължа за решения на роднините си или за бъдещи покупки в други обекти." Добрите брокери разбират тази позиция.

Неустойките: между справедливата санкция и личния наказателен кодекс

Неустойките са зоната, в която брокерските договори най-често преминават от възмездна услуга към частен наказателен режим. Среща се клауза за 1% на ден забава. Среща се неустойка от 50%, 100%, дори 200% от комисионната при „заобикаляне на посредника". Среща се и комбинация- главно вземане плюс неустойка плюс лихва за същото нарушение.

Чл. 143, ал. 2, т. 5 ЗЗП изрично сочи като неравноправни клаузите, които задължават потребителя при неизпълнение да плати необосновано високо обезщетение или неустойка, но това не означава, че всяка неустойка в брокерски договор е недействителна. По колективното дело, приключило с Решение № 115 от 03.12.2020 г. по т.д. № 559/2020 г., II т.о., ВКС разглежда клауза за 1% на ден при забава в плащането на посредническото възнаграждение, ограничена с таван от 10% върху неизплатената сума, и приема, че сама по себе си тя не е неравноправна, защото е обвързана с размера на неизпълненото задължение, с периода на забавата и не може да нараства неограничено. Тоест ясна, съразмерна и ограничена неустойка за забава може да устои в съда. Обратното важи, когато брокерът се опитва да получи едновременно самата комисиона и компенсаторна неустойка, която по същество замества изпълнението на същото задължение: тогава проблемът вече не е в самото наличие на санкция, а в опита чрез нея да се постигне двойно имуществено удовлетворяване за едно и също неизпълнение. Затова правилото е просто: допустима е разумна и ограничена неустойка за забавено плащане, но не е допустимо брокерът едновременно да получи дължимото възнаграждение и отделна компенсаторна неустойка, която санкционира същия отказ да бъде платено това възнаграждение.

Когато видите клауза за неустойка, проверете четири неща. Първо, кой юридически факт я задейства- трябва да е конкретно описано неизпълнение, не неясно „заобикаляне". Второ, размерът и таванът- клауза без ограничение обикновено има проблем. Трето, симетрията- ако само купувачът дължи неустойка, а брокерът няма насрещно задължение, това е знак за неравновесие. Четвърто, не приемайте кумулиране на главно вземане и неустойка за същото нарушение.

Арбитражната клауза: червен флаг, който задължително трябва да изтриете

Ако в проекта за договор видите изречение от типа „Всички спорове се решават от Арбитражен съд при …", спрете. Чл. 143, ал. 2, т. 17 ЗЗП изрично сочи като неравноправни клаузите, които задължават потребителя да се обръща към определен арбитраж, който не е предвиден от закон. Но има и нещо по-силно — самата неарбитруемост на потребителските спорове. Според постоянната практика на ВКС след законодателните промени потребителските спорове са неарбитруеми по чл. 19, ал. 1 ГПК, а арбитражните решения по тях са нищожни.

Това означава две неща. Първо, преди подписа: ако клаузата за арбитраж е в проекта, тя трябва да отпадне с изричен текст, че спорът се разрешава от компетентния държавен съд. Второ, след подписа: дори ако клаузата вече е подписана и брокерът тръгне по арбитражен път, защитата не е загубена — арбитражното решение по потребителски спор е нищожно и не може да бъде изпълнено. Информираният купувач знае, че арбитражът между потребител и търговец у нас е затворена врата за търговеца — и че държавният съд винаги е насреща.

„Запознат съм с общите условия": едно изречение, което не доказва нищо

Често в брокерския договор стои фраза: „С подписа си Възложителят декларира, че е получил, прочел и приел общите условия на Посредника." Под нея- подпис. Никакъв подписан екземпляр от общите условия. След време обаче брокерът „вади" общи условия с десетки страници- за допълнителни такси, за разширения, за случаи, за които купувачът не би и сънувал.

Тук законът е изключително ясен. Според чл. 147а ЗЗП общите условия обвързват потребителя само ако са му действително предоставени и той изрично се е съгласил с тях, удостоверено с подпис не върху индивидуалния договор, а върху самите общи условия. Ал. 5 на същата разпоредба казва изрично: декларация в индивидуалния договор, че потребителят е запознат с общите условия, сама по себе си не доказва приемането им. Тежестта за реалното връчване е върху търговеца. Затова в практиката, когато брокерът не може да представи в съда общи условия, подписани на всяка страница и предадени в подписан екземпляр на потребителя, частта от иска му, която стъпва на тези общи условия, обикновено се отхвърля.

Автоматичното подновяване и едностранната промяна

Кратък, но важен раздел. Среща се клауза от типа: „Договорът се подновява автоматично за нов период, ако не бъде прекратен 30 дни преди изтичането му." Среща се и: „Посредникът има право едностранно да актуализира размера на възнаграждението в зависимост от пазарните условия." Чл. 143, ал. 2 ЗЗП изрично квалифицира автоматичното продължаване на срочен договор и едностранната промяна на условия или цена без основание като рискови модели. Защитата е проста: настоявайте срокът да е краен, продължаването да става само с изричен анекс, а всяка промяна на дължимото- с двустранен подпис.

Какво всъщност трябва да върши и брокерът

Често в договорите за посредничество се описва подробно какво дължи купувачът- комисиона, неустойки, информация, а какво дължи брокерът остава в общи изрази. Това е разменено в полза на по-силната страна. Добре написаният договор включва ясни задължения и за посредника: да предостави писмено пълната налична информация за продавача и имота; да предаде копия от документите за собственост, скица или схема, документите за тежести и за строителния статус; незабавно да уведоми купувача за всяко известно обстоятелство, което може да възпрепятства сделката; да декларира писмено дали получава възнаграждение и от продавача и в какъв размер. Тези задължения не натоварват добросъвестния посредник- те просто описват в писмен вид какво той и без друго прави.

Гледната точка на адвоката: пет правила преди подписа

Повечето спорове биха могли да бъдат избегнати, ако купувачът отдели десет минути преди подписа. Затова пет практически правила:
Първо, никога не подписвайте „протокол за оглед", без да го прочетете. Ако в него освен факта на огледа са вградени клаузи за комисиона, неустойка или общи условия, искайте отделен договор за посредничество.
Второ, обвържете комисионната с конкретен имот и конкретна сделка. Точен адрес, точно описание, точна цена-база. Заличете клаузите за „свързани лица", „същата сграда", „същия продавач" и „подобен имот".
Трето, четете внимателно неустойките. Изисквайте да са конкретни, симетрични, ограничени с таван и некумулируеми с главното вземане за същото нарушение.
Четвърто, изтрийте арбитражната клауза. Без изключение. Спорът трябва да се решава от компетентния държавен съд. Имайте предвид, че дори и да има подобна клауза- то същата е нищожна.
Пето, изисквайте общите условия да бъдат приложени, подписани на всяка страница и предадени в подписан екземпляр. Декларацията „запознат съм" не работи — нито за брокера, нито за купувача.

Вместо заключение
Към май 2026 г. в България все още няма специален закон за посредниците при сделки с недвижими имоти. През декември 2024 г. от ИТН и през април 2025 г. от ГЕРБ бяха внесени два законопроекта — единият с модел на саморегулация, другият с административен надзор от КЗП и задължителна застраховка „Професионална отговорност", но до момента нито един не е приет. Дотогава защитата на купувача стъпва на общата рамка: ЗЗП, ЗЗД, ТЗ и съдебната практика. И тази рамка работи, стига да е позната.

Когато идват в кантората, клиентите често започват с фразата „вероятно съм оплескал, защото вече подписах". В повечето случаи това не е вярно. Подписът върху неравноправна клауза не я прави валидна- нищожното си остава нищожно. Но е много по-лесно и евтино да се коригира клауза преди подписа, отколкото да се води дело след това. Информираният купувач не е враг на брокерския бранш- той е най-добрият клиент на добрия брокер. Защото когато и двете страни знаят какво подписват, отношенията тръгват от взаимно уважение. А уважението е най-стабилната основа за която и да е сделка, особено когато на масата стои семейната спестовна книжка и бъдещият дом.

Адвокат Мартин Костов