Съдбата на едностранно "замразените" строежи

Адвокат Илко Димитров

В последните месеци в практиката са налице все повече случаи в които граждани, закупили жилища, чието окончателно изграждане е спряно едностранно по вина на строителя. Обикновено аргументите за това са свързани с липсата на средства и по-ограничения достъп до кредитиране.

Какви са възможностите на купувача?
Купувачът в случая е изправна страна по предварителен договор за покупко-продажба и възлагане на строителството на обект в строеж или по окончателен договор за покупко-продажба на имот, изграден в груб строеж.
На първо място е необходимо да се установи какъв е вида договора, подписан между страните, защото са различни възможностите за действие при отделните видове договори. Дали между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот в незавършен вид със задължение за изграждане или е налице нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж със задължение на строителя за предавене на обекта с разрешение за ползване в определен срок.
В първия случай, ако купувачът е заплатил изцяло цената по предварителния договор, единствената му възможност е да предяви иск по реда на чл. 19 ал. 3 от Закона за задълженията и договорите за обявяването на договора за окончателен. Искът се предявява пред районния съд по местонахождението на имота.След евентуалното уважаване на иска от съда, купувачът може да предприеме правните и фактически действия, изброени по-долу.

Когато купувачът притежава нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот в незавършен вид, възможностите за защита на правата му на купувач се свеждат до следното:
Необходимо е да се установи дали са подписани всички необходими актове, свързани със строителствто от фирмата на която е възложен строителния надзор на обекта. Трябва да се установи налице ли са акт. Образец 10 за спиране на строителството и акт обр. 14 за приемане конструкцията на сградата.
Препоръчително е да се установи контакт с фирмата на която е възложен строителния надзор на обекта. Фирмата-надзоорник е длъжна да притежава всички необходими строителни книжа за обекта. Копие от строителните книжа се съхраняват и в Архитектурния отдел на района, където се намира обекта.

Не на последно място по важност е нобходимо е да бъде налице категоричното желание на мнозинството собственици на обекти в сградата за окончателното й завършване. За целта е желателно собствениците да учредят неформално “сдружение” или “общо събрание на собствениците” на обекти в сградата. Уведомяват за този акт строителя с нотариална покана. В нотариалната покана посочват изричиното си желание, строителя да предаде на сдружението всички строителни книжа, свързани с изграждането на сградата, както и да поискат въвеждането им във владение на обекта.

Необходимо е сдружението да възложи на лицензиран оценител изготвянето на експертна оценка за видовете строителни работи, които трябва да се извършат за окончателното изграждане на общите части на сградата, както и кава ше бъде приблизителната стойност на тези строителните работи. Наличието на сметка за стойноста на строителните работи за общите части, дава възможност на сдружението да възложи отделните видове работи на различни фирми-изпълнители, специализирани в определен вид строителни дейности – електроизграждане, ВиК. Няма пречка пълното изграждане да се възложи на една фирма.
След изпълнението на строителните дейности по завършване на общите части, сметката за цялата стойност на извършените строителни дейности трябва да бъде предявена за плащане на строителя, който е имал първоначално това задължение. За целта е необходимо да се помисли предварително за обезпечение на обема строителни дейности, които ще се извършват солидарно от собствениците. Собствениците също така ще имат трудната задача да извършат всички действия по подготовката и приемането на необходимите актове за окончателно завършване на сградата, включително и получаването на разрешение за ползване.

Изброените по-горе действия представляват сериозен обем работа, която ще отнеме както време, така и значителни средства на собствениците на имоти. Според нас това е единствената правна възможност, за да може да бъде “спасено”, както заплатеното до момента от купувачите, така и да бъде спряно разрушаването на сградата.