Симеон Митев: Страната ни е на мода сред инвеститорите

Каква е структурата на "Ремакс" в световен мащаб?
- Дейността на "Ремакс" е разделена в две основни направления - жилищни имоти (Residential) и търговски имоти (Commercial). В първата група влизат всички имоти, свързани с жилищните нужди. В търговските имоти (Commercial) пък влизат всички имоти, свързани с търговията, индустрията и бизнеса. Влизайки в България, компанията ще развие някои нови ниши на пазара на търговски недвижими имоти, които все още не са популярни. Групата на Commercial имотите включва индустриални имоти - фабрики, заводи, цехове и др.; офиси и офисни сгради; шопинг центрове, молове и хипермаркети; търговски обекти и по-малки магазини; ваканционни селища; земя; болници; земеделски ферми и ранчо; обекти със специално предназначение; бизнес и др.
Етапът на развитие на икономиката ни и развитието на новото строителство обособиха ниша за продажбата на цялостен бизнес. Вече се занимаваме с няколко проекта в сферата на текстилната индустрия, на търговията с горива и др. При тези сделки работата е специфична, правят се експертни оценки, анализи и всичко необходимо, за да се представи потенциалът на конкретния бизнес. Бизнесът с изграждането и реновирането на съществуващите болнични заведения в България е друга ниша, в която виждам голям потенциал. Прогнозирам, че тепърва ще настане движение по продажбата на различните центрове за рехабилитация и балнеоложки обекти.


Кой от двата сегмента е по-голям в световен мащаб?
- В дейността на "Ремакс" в световен мащаб двете направления са 50:50. В България e развит повече пазарът на жилищни имоти, макар че се реализират и големи инвестиционни проекти. В някои места като например по морето и в планинските райони продажбата на ваканционни имоти се преекспонира. Засега интересът към търговските имоти е по-слаб, но смятам, че те ще бъдат новият хит на пазара.
Очаква се голяма част от западните инвеститори да насочат производството си към България. Ние сме атрактивна дестинация за разрастване на бизнес. Мога да дам пример с италианска компания за боя за коса, която направи запитване при нас. Те проучваха възможностите да преместят производството си от центъра на един от големите италиански градове към периферията. Оказа се обаче, че това преместване ще струва толкова, колкото би струвало изграждането на две фабрики в България.


Каква е структурата на компанията в България?
- В България има регионален директор - Илиан Николов, който се занимава с организацията на "Ремакс България". След проучване и тестове на моята компания - "Шанс 96", ни бе предложено да купим франчайзинговите права на направлението за търговски и индустриални имоти (Remax Commercial). Идеята на "Ремакс България" е да изгради около 80 офиса, които да се занимават с жилищните имоти, и други три, които да се занимават с търговските имоти. Засега аз отговарям за търговските имоти в София и за страната, докато не се изгради мрежата в големите градове. За да се изгради тази мрежа, трябва компании за недвижими имоти да купят франчайзинговите права и да се включат във веригата. Влизайки в мрежата, всеки офис ще отговаря за сделките в определени райони. Преди да включи някой в мрежата на "Ремакс", представителният офис прави пълно проучване на кандидата, което продължава около два-три месеца. Изборът се прави след преминаване на няколко нива на интервюта и тестове.


Какво получават компаниите, които стават част от веригата?
- На първо място компанията получава тренинги и обучения. Те се правят на място от регионалните директори, от български и чужди лектори. Това са интересни беседи на различни теми, които обогатяват хората. Много малко е литературата, с която хората в недвижимите имоти могат да се обучават. Тренингите на "Ремакс" показват как трябва да се работи, психологичните подходи, както и философията на продажбите и др. Влизайки в мрежата на "Ремакс", брокерите имат достъп до всички останали брокери в мрежата по света. Аз постоянно получавам запитване от чуждите брокери за България, защото страната ни е на мода в момента от инвестиционна гледна точка.
Освен това компаниите, които са част от "Ремакс", получават материали - текстове, анализи и доклади, реални филми на DVD, преса и др. Като станеш франчайчингополучател, получаваш достъп до два сайта в интернет, в които имаме специална информация за новини от "Ремакс" и с множество материали, лекции, текстове и др. Всички компании получават точни указания за корпоративен дизайн, по който да подготвят материалите си, да изготвят визитката си и т.н. Целта е по този начин брандът да е познаваем навсякъде.


Защо компанията реши да стъпи на българския пазар?
- Личното ми мнение е, че вече има голям интерес към България. Досега големите инвеститори бяха малко, но с влизането в ЕС ще се появяват по-големите играчи. Затова смятам, че "Ремакс" целенасочено е преценила момента да влезе на нашия пазар предходната година и през 2007 г., когато вече ще е започнала същинската работа.


Как очаквате да се развива пазарът на търговски и индустриални имоти в България?
- Аз съм умерен скептик. От досегашните си проучвания и от разговорите с колеги от Централна и Източна Европа от мрежата на "Ремакс" при тях е имало завишение на цените с около 20% и стагниране на пазара. Това се е получило след членството на страните в ЕС и може да се очаква и за България. През първите шест месеца от следващата година ще има леко отрезвяване на пазара, въпреки че много от хората в момента са си надценили имотите. В този срок на размисъл хората, които имат нужда, ще продават. Другите ще си махнат розовите очила за Европейския съюз и ще си направят по-трезва преценка за пазара. Всеки имот си има реални параметри, на които отговаря и на базата на които трябва да се оформя цената.


На форума FIABCI стана въпрос за цените на жилищата и за това, че предлагането надвишава търсенето. Какви са вашите наблюдения в сегмента на жилищата?
- Мнението ми е, че на пазара има ниско ниво на имоти - панелните жилища, които ще задържат цените и дори би трябвало да паднат. На другите жилища цените ще се повишат. В някои райони обаче цените са прекалено завишени и отиват към 1500 - 2000 евро на кв.м. Това е страхотен балон. Един голям апартамент излиза 400 хил. евро, а за тази сума може да се вземе цяла къща. Затова казвам, че е време собствениците да се отрезвят.


Кои сегменти на търговските и индустриалните имоти очаквате да са най-атрактивни за инвеститорите?
- Основното развитие ще е в офисите и в индустриалните терени. Тепърва ще влизат големите инвеститори и те ще имат нужда от терени за производство. Също така ще има нужда от офиси. Пазарът на офиси в момента няма да може да поеме търсенето. Големите инвеститори имат високи изисквания за офис в сгради клас А, а в България има недостиг на подобни обекти. При шопинг центровете още има търсене, но мисля, че в този сегмент пазарът малко се задъхва. В момента са заявени над 20 проекта, а това е доста голям брой.


Кои сегменти смятате за най-рискови?
- Най-трудно ще бъде при продажбата на бизнеси, защото трябва да се правят верни преценки и точни доклади за потенциала на бизнеса. Рискове ще има и при шопинг центровете. Имайки предвид конюнктурата на пазара и потребителските възможности, всички тези проекти за София са прекалено много. Преди всичко трябва да има покупателна способност. Според мен пазарът не е дораснал, за да имаме 20 големи търговски центъра. И то само в София.


Как виждате развитието на ритейл парковете?
- Все още сме в зората на този бизнес и е рано да се дават диагнози. Но смятам, че има възможност за този сегмент и има сериозни инвеститори, които са се насочили и към него.


Пак на форума FIABCI стана въпрос за нормата на капитализация и за тенденцията, че в България тя пада. Как ще коментирате това?
- Това е нормално, както е и в другите страни. Около 10% е нормата, при която инвеститорите имат интерес. Под тези стойности вече липсва интерес.


Как оценявате конкуренцията на "Ремакс" в България?
- Основните ни конкурентни фирми са "Колиърс", "Си Би Ричард Елис", "Фортън". Всеки един от тях е специалист в дадена област и ние поддържаме много добри взаимоотношения помежду си.