Богданов: поскъпването не се отнася за всяко жилище

- Господин Богданов, с какво 2015-а беше по-добра от 2014-а в сегмента „жилища”?

- Анализите показват увеличен брой сделки, особено в големите градове на страната, намалени отстъпки при преговорите, активизация на сделки в по-високи ценови сегменти. Особен растеж имаше при покупките „на зелено“. Доказателство за това е, че преди получаване на Акт 16, 60%-90% от жилищата в големите градове намират бързо купувач. През изминалата година се наблюдаваше и нарастване на покупките на имот с цел инвестиция. Сериозна активизация имаше и при отпуснатото финансиране на покупка на имот от страна на банките. Ръстът на новоотпуснатите ипотечни кредити, като обем за периода ноември 2014 – октомври 2015 е над 40% на годишна база. По-скромен е ръстът при потребителските кредити – около 11%, но вече доста имоти се купуват и такъв вид заем.

- Данните сочат, че пазарът на жилища през годината се е движел основно от местното население. По-богат ли стана българинът, по-рисков играч ли стана, вземайки кредити или продава един имот, за да купи друг с доплащане?

- Определено българинът е основният купувач на пазара. Не бих казал, че е рисков играч, по-скоро е съобразителен. Цените на имотите в момента определено не са високи, а поемат нагоре. Отделно спадът на лихвите по банкови депозити през 2015 г., спрямо 2014 г. е драстичен (в пъти) и става неизгодно да се държат парите в банка, вместо в имот. В процес е възстан

овяването на доверието в банките, през 2016 г. се очакват стрес-тестове и последваща консолидация в сектора, но българинът се чувства по-сигурен, като собственик на имот, отколкото като притежател на депозит в банка, особено след случая с КТБ.

- В два аспекта жилищния пазар през 2015 г. не беше балансиран – от една страна търсенето надвишаваше предлагането, а от друга поскъпването в София и Бургас беше по-силно от това във Варна и Пловдив. На какво се дължи този дисбаланс и как може да бъде преодолян през 2016-а?

- Някои от продавачите виждат, че цените се покачват и вече не бързат да продават, но трябва да подчертаем, че посоката нагоре не се отнася за всеки имот, във всеки град и на всяка улица. Не бива продавачите да се подлъгват, че цената и на техния имот ще се повиши, защото така рискуват да продават много дълго време и в крайна сметка да продадат, дори на по-ниска цена.

Бургас се развива много активно, а в София поскъпването е нормално. Варна напредва малко по-бавно, което се вижда и от равнището на безработицата, а Пловдив, въпреки че набира сила, ставайки бизнес дестинация през последните 1-2 години, не може да навакса поскъпването в София.

И пред четирите главни града на страната има добри перспективи. Специално в Пловдив сериозно развитие се наблюдава в Тракия Икономическа Зона, където работят над 120 фирми.

Добри перспективи има и в по-малките следващи градове – Стара Загора, Велико Търново, Благоевград и югозапада, Сливен, Ямбол, Хасково, Шумен, Добрич.

- Повечето от сделките през 2015 г. са сключени от лица под 35 г. Какви са най-честите професии, които упражняват те?

- Най-честите професии са на хора от ИТ сектора, търговията, услугите, здравеопазването, образованието, сигурността, както и от земеделското стопанство. Засилен интерес има и от страна на професионалистите – лекари, адвокати, финансисти. Те имат сериозни, търсени професии със стабилно и високо заплащане и сега инвестират в качествен имот.

- С ипотечен заем или със собствени средства извършват покупката и към кои райони на столицата и по-големите градове се насочват?

- Забелязва се ръст в процента на закупилите имот с ипотечен кредит, а също така продължава да е голям делът и на тези, които купуват със собствени средства. Макар и в предварителни резултати се забеляза ренесанс на сделките в центъра на София. В ТОП 10 се върна Лозенец, засилва се интересът към имотите в Овча Купел и Младост.

- През последните 2 години активно се говореше, че на пазара има много некачествени жилища. Каква беше тяхната съдба през 2015-а?

- Потенциалните купувачи посещаваха такъв тип имоти, но не ги харесваха и реално си оставаха на пазара. Те ще се продават дълго време.

- През тази година наблюдаваме динамика както при продажбите така и при наемите на жилища. На какво се дължи това?

- Засилената активност в сегмента под наем се дължи от една страна на увеличената активност на инвеститорите - ако при покупка на имот и отдаването му под наем получавате възвръщаемост 4-5%, то при депозит в банка получавате под 1%. Това стимулира засилено предлагане. От друга страна в големите градове наблюдаваме активно търсене на жилища под наем, тъй като има активен бизнес и нови работни места. Вече не са единични случаите на работа от дома и така вече се търсят не просто спалня и хол, но и по-голяма площ – кабинет и други.

- Защо се стигна до дефицит на пазара на наеми при жилищата?

- Търсенето е голямо поради ръста в някои сектори на икономиката. Отделно в тези сектори заплащането също се повишава, повишават се изискванията на наемателите, а предлагането е сравнително свито и то предимно на бюджетни имоти.

- Какво трябва да се направи, за да се преодолее той през 2016 г.?

- Инвеститорите в строителство на нови сгради работят по въпроса още от 2012 г.-2013 г., когато се завърна интереса към парцели за строителство. Той беше доста активен и през последните две години и резултатите са налице – множество започнати нови сгради и реактивиране на строителството по замразените проекти, след началото на кризата. Сега се строи доста бързо, така че до няколко години ще се преодолее изоставането.

- Кои фактори ще поддържат динамиката на пазара в жилищния сегмент през 2016 г. в частта продажби?

- Това ще са плавното повишение на цените, увеличението на нагласите към сделки с цел инвестиция, намаляване на отстъпките, активен пазар и в по-високите ценови сегменти – над 70 000 EUR и над 150 000 EUR, а все повече сделки ще бъдат финансирани с ипотечен кредит. Прогнозите към момента са за спад на лихвите по кредитите, въпреки, че е възможна и обратна посока, след като основната лихва в САЩ беше повишена за първи път от девет години, което е ясен сигнал за очаквана инфлация и най-вече затягане на паричната политика.

На местно ниво очакваните стрес-тестове на банките, също ще бъдат придружени с по-внимателно отпускане на кредити. Към момента очакванията са това да засегне по-скоро фирмените кредити, но времето ще покаже, дали ще се отрази и на ипотечните заеми. Ще продължи да е активно и предоговарянето на ипотечните кредити, взети при по-високи лихви през последните години. Това ще повиши удовлетвореността на купилите имот през последните години, когато цените бяха най-ниски, но лихвите по-високи.