Пъстра. Така с една дума може да се опише картината на пазара на недвижими имоти в края на 2012-а. В Обединените арабски емирства, Бразилия и Хонконг годината донесе поскъпване на имотите в размер над 10%, докато жилищата в Гърция, Испания и Ирландия загубиха значителна част от стойността си.
Четири години след началото на кризата, пазарът в САЩ продължава да се възстановява. За третото тримесечие се наблюдава ръст в цените от 2.31% в сравнение с аналогичния период на миналата година, съобщава консултантската компания Global Property Guide. През годината добри индикации за възстановяване на жилищния пазар дойдоха от Дубай. Там за изминалите 12 месеца цените успяха да се повишат с 13.46%.
За Тихоокеанския регион годината също беше добра. Въпреки че в Австралия се отчете спад от 1.57% в цените на жилищата, то това понижение е най-малкото от четвъртото тримесечие на 2010-а.
В някои европейски държави се наблюдава инвестиционен интерес, който предизвика оживление на някои пазари. Цените в Ирландия отчетоха понижение от 13.17% за година. Въпреки че стойността е двуцифрена, то проследявайки цените по тримесечия, ще видим, че това е най-малкият спад от първото тримесечие на 2011-а. Ръст в цените на жилищата през 2012 г. имаше в Австрия, Германия, Турция, Исландия, Финландия и Латвия.
Изменение на цените на недвижими имоти (в%)
| Ирландия | -13.17 |
| Гърция | -12.47 |
| Испания | -11.87 |
| Холандия | -11.43 |
| Румъния | -10.07 |
| Португалия | -9.7 |
| Хърватска | -8.03 |
| Полша | -7.64 |
| България | -6.84 |
| Пуерто Рико | -4.74 |
| Литва | -4.36 |
| Словакия | -4.13 |
| Великобритания | -3.97 |
| Швеция | -3.17 |
| Сингапур | -2.88 |
| ЮАР | -2.47 |
| Китай | -2.34 |
| Япония | -1.94 |
| Австралия | -1.57 |
| Тайланд | -0.83 |
| Индонезия | -0.23 |
| Финландия | 0.52 |
| Израел | 0.79 |
| Исландия | 2.28 |
| САЩ | 2.31 |
| Тайван | 2.32 |
| Естония | 2.62 |
| Канада | 2.92 |
| Германия | 3.16 |
| Швейцария | 3.27 |
| Латвия | 3.38 |
| Нова Зеландия | 4.15 |
| Филипините | 4.63 |
| Турция | 4.96 |
| Индия | 5.31 |
| Малайзия | 5.86 |
| Норвегия | 6.55 |
| Австрия | 7.53 |
| Хонконг | 10.76 |
| Бразилия | 12.46 |
| ОАЕ | 13.46 |
Източник: Global Property Guide
Четете ни и в Google News
Напиши коментар:
КОМЕНТАРИ КЪМ СТАТИЯТА
1 varna
Коментиран от #7, #106
22:56 10.12.2012
2 Тралала
Коментиран от #5, #6
23:44 10.12.2012
3 Пророк Илия
09:09 11.12.2012
4 Сульо
09:25 11.12.2012
5 AXXX
До коментар #2 от "Тралала":
ИНДЕКСИ НА ПАЗАРНИ ЦЕНИ НА ЖИЛИЩА, ПРЕДХОДНОТО ТРИМЕСЕЧИЕ = 100 *http://www.nsi.bg/otrasal.php?otr=20&a1=583&a2=626&a3=628#cont
III” 2012 99,5
Натискаш “динамичен ред” най долу и виждаш:
II” 2012 100,2
I” 2012 99,6
От януари до септември 2012:
(-0,4%) + (+0,2%) + (-0,5%) = - 0,7%
„*Данните се отнасят за апартаменти в областните градове (изключени са апартаменти ново строителство).”
За реално сключени сделки, не офертни.
Дата: 23.10.2012
Последните данни на НСИ са от 23.10.2012. Данните за последното тримесечие ще излязат на 23.01.2013.
Като видя линк към globalproperty guide с данните, цитирани от Миленчето, както и съпътстващия ги текст, може да обсъждаме колко е спадът, кой какво е изчислявал, и кой какво е разбрал като е превеждал.
Ако искаме изменението за година, включваме и последното тримесечие на 2011: (-1,5) и получаваме спад за последните 12 месеца: - 2,2%.
Много здраве и на тебе.
10:50 11.12.2012
6 AXXX
До коментар #2 от "Тралала":
“След като през второто тримесечие на годината цените на жилищата в България леко се повишиха, през третото тримесечие те отново са се върнали към спад.Данните на НСИ показват, че за периода юли-септември цените на жилищата са се понижили с 0,5 на сто, след като за трите месеца до края на юни регистрираха ръст от средно 0,2% за страната.
На годишна база продължава да се наблюдава забавяне на ценовите спадове. През третото тримесечие на годината от националната статистика са измерили понижение на цените на жилищата от 2,2%, след като през второто намалението на цените беше 2,6%, а през първото – над 4 на сто.”
HTTP://WWW.INVESTOR.BG/NOVINI/122/A/CENITE-NA-JILISHTATA-U-NAS-SA-SE-PONIJILI-S-05-PREZ-TRETOTO-TRIMESECHIE,141813/
10:54 11.12.2012
7 руснака
До коментар #1 от "varna":
1-во: НСИ са мноооого компетентни по въпроса! Тея смешници взимат пари и дават "дипломи". И покрай празниците организират събирания. Това са им функциите.2-ро: ако беше компетентен поне ти, щеше да видиш, че статия "поевтиняване", а данните от НСИ говорят (ако си въобразим, че можем да разчитаме на данните на НСИ) за какви апартаменти се купуват - по-евтини или по-скъпи. Данни в статия са за това, на един имот накъде му се движи цената, а "данните" на НСИ са за цени на сключени сделки.
Коментиран от #9
11:14 11.12.2012
8 руснака
11:15 11.12.2012
9 AXXX
До коментар #7 от "руснака":
На "един имот накъде му се движи цената" се вижда или от цените на продадените подобни имоти (което отчита НСИ), или от офертните. Като например за последния месец в София:http://profit.bg/news/Ednostajnite-poskupvat-s-27-za-mesets/nid-99577.html
„... едностайните се повишават до нива от 711 евро за кв. м, или ръст от 2.7% за последния един месец.
Офертните цени на двустайните имоти в столицата губят 0.7% от стойността си до ниво от 702 евро, докато тристайните поскъпват с 1.2% за последните тридесет дни до 708 евро за кв. м.”
Пп. Какви дипломи викаш продавали от НСИ? Ти от Русия до България през Луната ли мина или през Марс?
Коментиран от #10
11:23 11.12.2012
10 руснака
До коментар #9 от "AXXX":
За да се види на един имот накъде му се движи цената, прави се оценка на стойността. За да се види в държавата накъде се движат нещата - прави се статистика от такива оценки. Това което ти говориш е работа тип "квартален умник" или "да видя как продава кумшията". Още повече че пак не можеш да направиш разлика между статистика на "пазарна стойност" и "сключени сделки". "Пазарна стойност" показва колко струва имота, а "сключени сделки" показва какви имоти се търсят. Между двете неща има мааааааалка разлика))))P.S. НСИ издава "дипломи" на които пише "еди си коя фирма е член на НСИ". Тази диплома освен да я закачиш в офиса, няма какво друго да я правиш. И от време на време правят събирания на които по няколко часа обсъждат някои проблем. Тези обсъждания не водят до никакви реални действия или последъци, ама нали трябва се някак да оправдаят годишната си такса! Та викаш ти на коя планета живееш, на Луна или на Марс?
Коментиран от #13
11:51 11.12.2012
11 куку
Коментиран от #17
14:49 11.12.2012
12 Ники
Да не са му спряли нета на момчето....
15:17 11.12.2012
13 AXXX
До коментар #10 от "руснака":
Не бе, мужико, което аз говоря, е работа тип официална статистика от официални институции, ползващи обща европейска методика за оценка на средните цени и на ценовите индекси на имотите. А това, което ти говориш, е „един гаща плява да го ядеш нашто магаре”. Между другото, цитираният от госпожа журналистката сайт също работи с данните на НСИ, а какво е чела тя и какви компилации е правила като е творила тая статия, е отделен въпрос.И за да не изглеждаш като летучая мышь в безтегловност между Луната и Марс като говориш за статистика и за оценки, дай да я видим тая „статистика от такива оценки”.
Коментиран от #15
15:44 11.12.2012
14 Bossman
15:47 11.12.2012
15 руснака
До коментар #13 от "AXXX":
Ако твърдиш, че "официална статистика от официални институции, ползващи обща европейска методика" е да видиш комшия на каква цена продава, и да си мислиш, че това е реалната стойност - просто съм в шах и мат с пешката. Интересно, а кумшията откъде взима цената според теб? При такава "официална методика" е ясно как ще се определя ръст или спад на ценита? А как ще определиш цена на нещо уникално на пазара? Аман от "разбирачи"! Аман то квартални тарикати!P.S. от мен такава статистика няма да видиш, ако искаш да намериш някой глупак, който да ти я предостави без пари - пробвай в импотечен отдел на някоя банка.
Коментиран от #16
16:00 11.12.2012
16 AXXX
До коментар #15 от "руснака":
Крестьянино, така изглежда официалната статистика – общодостъпна, с линкове към данните, които всеки може да чете. И с подробно описана методология на набиране и обработка на данните, само да има кой да чете:Жилищен фонд – Данни
http://www.nsi.bg/otrasal.php?otr=20
3. Пазарни цени на жилища
Тримесечни данни
3.1. Средни пазарни цени на жилища - национално ниво, областни градове
3.2. Индекси на пазарните цени на жилища, предходното тримесечие = 100 - национално ниво, областни градове
Годишни данни
3.3. Средни пазарни цени на жилища - национално ниво, областни градове
3.4. Средногодишни индекси на пазарните цени на жилища, предходната година = 100 - национално ниво, областни градове
Жилищен фонд - Методология
http://www.nsi.bg/otrasal-metodologia.php?otr=20
Пп. Знаех си, че няма да я дадеш тая „статистика от оценки”, ха-ха-ха. Аз пък не те съветвам да гледаш оценки на имоти за обезпечения на ипотечни кредити, защото може да се стресираш – редовно надвишават действителната цена, на която се сключва сделката. Сещаш ли се защо?
Коментиран от #18
16:30 11.12.2012
17 1111
До коментар #11 от "куку":
Сигурно гази кал около ,,Сан Стефано Плаза,, ...........строежа върви към ,,кота било,,.......Кака Цветелина определено налага нови стандарти за района и в момента е може би най-мразения човек от съседите......Цените са и около 1500 Е за м2....но може и да са по-високи...Коментиран от #19
16:58 11.12.2012
18 руснака
До коментар #16 от "AXXX":
моя грешка - говорим за различни организации. Ти говориш за НСИ (Национален Статистически Институт), а аз говорих за НСНИ (Национално Сдружение Недвижими Имоти).НСИ има реални и актуални данни, но отново - имат данни за имоти, които се продадоха, тоест - от справката можеш да направиш извода какво и на какви цени се купува в момента. От тяхна база данни не можеш да разбереш цена на даден имот. За оценка на имот си има фирми, които с това се занимават.
Не говоря да гледаш оценка на банката, а да говориш с банкир от импотечен отдел. Нали се сещаш, че банка никога няма да даде повече пари за имот, отколкото може да върне след евентуалната му продажба. Друг е въпроса, че в момента на вътрешния пазар се продават само имоти на собствениците, които са "на зор". Но ако имот се продаде за 5 лева, това не означава, че стойността му падна от 7 на 5лв.
17:35 11.12.2012
19 куку
До коментар #17 от "1111":
Предполагам, че е запазил цървулките от Младост 4? Хем пазят, хем пари са давани, хем имат и сантиментална стойност....19:38 11.12.2012
20 varna
ето ви една статия за раззнисъл всяка година купувачите са с 80 000 по малко.
България е вече 6-милионна държава
http://fakti.bg/bulgaria/54892-balgaria-e-veche-6-milionna-darjava
скоро и 200 евро ще ви се виждат страшно много пари, а ако ги преизберете тези , ще минете на тухлено бетонена диета а и асвалт за мезе.
Коментиран от #23
20:39 11.12.2012
21 куку
Коментиран от #26
21:25 11.12.2012
22 ха ха ха
Честито на имотните "инвеститори"
АХХХ каква стана тя , уж щеше покачване да има уж последния влак изтрърваха купувачите , а то още влакове се задават , че и билетите по евини.
Давай народе купувай не остана.
Коментиран от #25
21:45 11.12.2012
23 1111
До коментар #20 от "varna":
Като говориш за 200евро дай линк за такъв имот....Направи на всички тази услуга,че иде Коледа....вместо айфони да купим на децата по една гарсониерка...ама по-бързо,че от тези 6 милиона 3 искат да живеят в София...ама то толкова апартаменти няма,да знаеш...Затова линка който ще дадеш ще бъде направо безценен...Чакаме със затаен дъх ! Давай !!!Коментиран от #24
22:07 11.12.2012
24 varna
До коментар #23 от "1111":
ти на това в софия живот ли му викаш, трагедия.сугурно другаде не си живял е и на село разбира се кореняк софиянецо.
22:19 11.12.2012
25 AXXX
До коментар #22 от "ха ха ха ":
Ъхъ. В 6,84 замина влака.От януари до септември 2012:
(-0,4%) + (+0,2%) + (-0,5%) = - 0,7%
Още 6% за 2 месеца може, ама га мине другия влак
За влаковете, дето „се задават”... Вървели в тунела песимист, оптимист и реалист... Песимистът виждал... и т.н. А машинистът виждал трима идиоти на релсите.
22:42 11.12.2012
26 varna
До коментар #21 от "куку":
ами аз съм чужденец за българия от 15 години, и го разбирам още от летището, третират ме все едно съм враг на народа.съвсем друго е усещането като се прибирам в новата ми родина, дори не ми искат документи, жалко много жалко.
а какво съм говорил различно не знам сигурно, че си струва да се купува зем. земя, защото сме вече 7 милярда и храната ще стане по скъпа от петрола.
или, че единственото място което си струва да се купи имот в бг е варна, и то само къща с двор, изглежда и други споделят моето мнение защото за първи път от 2008 има раздвижване на пазара за къщи а това го знам със сигурност защото знам 99% от къщите за продаване във варна.
или, че като имотен човек, ме боли че цените падат но няма да пиша в форума лъжи че не е така.
Коментиран от #28
22:46 11.12.2012
27 Този коментар е премахнат от модератор.
28 куку
До коментар #26 от "varna":
varna! Винаги съм знаел,че си неграмотен...Обаче писането на България с малка буква е меко казано просташко и обидно. Друго: защо не купиш къщичка с дворче в Дъблин или Белфаст? И къщичката или земеделската земя не са ли, имот? Та да се върнем на България,Варна и др. не значителни за теб неща, защо пишеш във форум за имоти,когато нямаш интерес и всичко е предрешено тук? Вземи си бележка и повече не обиждай Родината и хората! Държат се лошо с теб защото се мислиш за специален след 8/10 години престой в чужбина и го демонстрираш постоянно без да се, усещаш.Коментиран от #29
07:21 12.12.2012
29 АХХХ
До коментар #28 от "куку":
Куку, толкова е просташко говоренето на аксаковския, че като влязох преди две години във форума, отначало изобщо не общувах с него (сигурно помни) и може би не трябваше да започвам, защото той просто не става. Откакто се изявява тука, му дойдоха хиляда акъла какви лъжи да пробутва, една през друга по-опашати и така се омота в тях, че вече няма как да се вземе насериозно каквото и да каже. Аксаковския колкото е виждал чужбина (по гугъла само), толкова и е купувал някога имоти. Обикновена неграмотна вежда от най-опростен вид – „варна”.12:02 12.12.2012
30 АХХХ
http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/World-housing-markets-Q3-2012-Europe-in-the-eye-of-the-storm
Само е пропуснала да уточни за кои „изминали 12 месеца” става въпрос и че промените в цените са с отчетена инфлация – „in inflation-adjusted terms”. Така бихме разбрали, че към спада от 2% на годишна база прибавяме натрупаната инфлация, за да получим въпросните -6,84%.
И преди гордите наематели да са се объркали, че туй дето го държат, още е
на Мойсей шлифера, да им сведем и данните за доходността на рентиерите от наемите (5,3% средно), която същият сайт нарича атрактивна, сравнено със средната за Европа:
Rental yields now attractive in Sofia, Bulgaria
http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Bulgaria/Rental-Yields
Gross Rental Yields - Bulgaria Compared to Continent
http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Bulgaria/rent-yields
Price/Rent Ratio - Bulgaria Compared to Continent
http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Bulgaria/price-rent-ratio
(Кога, по колко и как се събират наеми и защо тях не ги индексират с инфлацията – справки при 1111.)
За дръзновените инвеститори в депозити – свежите данни от БНБ сочат средни лихви по едногодишните депозити около 5%, а по шестмесечните около 3%.
Индекс МП Депозити (BGN) Октомври 2012 - 3.4673 %.
А инфлацията гони 5% за година, съответно реалните лихви гонят все по-големи минуси.
Тъй, докато прекарва и 2012 под наем в чакане на 200 евро квадрата и си „инвестира” в депозити, средната вежда излиза на кръгла нула. Тая вежда, докато „печели” 7% от спада в средната цена с инфлацията, харчи в полза на хазяина 5-6% от тая цена. При това се разделя поне с 1% от покупателната сила на спестяванията си, като същевременно установава, че лихвата вече никак не покрива наема. То като стане така...
Междувременно, веждата пропуска да забележи, че зад данните за намаляващ среден спад се крият практически ръстове в отделни сегменти (в комбинация с очертаващи се дефицити) и обвинява за нарастващите си затруднения да намери свестен имот алчните строители и продавачи (в психологията му викат „проекция” - на собственото състояние върху другите). И така, докато пресрещне влака в тунела... Нищо ново под слънцето.
12:04 12.12.2012
31 Гост
Коментиран от #32, #35
12:47 12.12.2012
32 1111
До коментар #31 от "Гост":
Много емоции бе,колега! Говорим за имоти и цени на имоти,а не за хуманитарни дисциплини...Имот се купува със здрав разум,а не с емоции!Никой никого не кара нито да продава,нито да купува...тук се изказват мнения подкрепени с доводи! Такива ,,хуманисти, като теб,трябва да обяснят на хората,че внасянето на всички налични пари в народа в ЧАСТНИ БАНКИ е в интерес САМО НА БАНКИТЕ,които без да им мигне окото ще оберат хората...Защо не кажеш на всички ,,депозитни лъвове,, че ,,бащата,, на валутния борд у нас(Стив Ханке) е в България и ни убеждава да не излизаме ,,точно сега,, от нашата ,,стабилност,,...?Защо не кажеш,че Иван Искров с 24 каратова усмивка и завидна лекота съобщи на връх банкерския празник(Никулден) че от 31 банки у нас,9 са на загуба....и дали това е просто съвпадение с ,,патриотичния дълг,, на гръцките банки да изкупят обратно гръцки ДЦК ??? И понеже нещата не са розови,тези които те послушат, след 2-3 години няма да имат нито депозити,нито жилища...13:25 12.12.2012
33 куку
15:21 12.12.2012
34 AXXX
Коментиран от #36
16:03 12.12.2012
35 AXXX
До коментар #31 от "Гост":
Ами, ако някой беден човечец, дето цял живот е събирал пари с пот на чело се подлъже на измислиците ви и купи сега, вместо след година на 2 - 3 пъти по-ниски цени? Немате нито чест, нито достойнство!…...................
Просто класика е тоя рев на Достойния Форумен Човеколюбец за „Подлъгания Беден Човечец” от Безчестните Форумни Злодеи ...
Ама, самарянино гост, той „човечеца” нали има глава на раменете си - да я ползва по предназначение. Мисленето пари не ще. Както и правото на човечеца да избира свободно на какво да вярва и как да си „колани” парите.
Пък ти, май сам усещаш, че не са много убедителни обещанията ти за „след година на 2-3 пъти...”? Ами тогава прояви достойнство и вместо да развяваш морални категории като бял байрак, вземи се напрегни, изкарай някой и друг аргумет, та белким ти повярва на тебе „бедният човечец” и да се спаси.
16:07 12.12.2012
36 1111
До коментар #34 от "AXXX":
За 3,5 год. не можаха да извадят един разумен довод за този ДИРИЖИРАН СПАД на имотите...било криза(ама икономиката имала разтеж) имало дългова криза( България няма този проблем) имало голяма безработица( ама и 40% сив сектор) цените падат само на имотите БЕЗ ИПОТЕКА(при първи собственик или закупени на свободния пазар) при имоти НОВ строеж за криза и дума не става(?) при имоти собственост на банки НЯМА КРИЗА (?) За 3,5 ТОТАЛНО информационно затъмнение относно стойностите на имотите,които по всички стандарти са основен измерител за богатството на нацията...Та се питам кога точно ще свърши тази пиеса...(със сигурност след 6 мес)...И тогава вече няма да е актуално да се пише за 200е на м2, а ще станем свидетели на нов жанр в градския фолклор..не знам как ще се нарече,но основната тема ще бъде ,,Инвестиции по време на срив,, ....и едни лакърдии от сорта ,,Отивам аз на оглед при едни старци....с 4 стаен на Солунска..а те умрели от глад...на страшен зор...и...,,...Да се смее ли човек, да плаче ли-не знам! Но в едно съм сигурен-след няколко месеца хората без собствен дом ще бъдат повече..за съжаление!16:59 12.12.2012
37 bubblehead
17:59 12.12.2012
38 Гост
ХРОНИКА НА ЕДНА ПРЕДИЗВЕСТЕНА СПЕКУЛАЦИЯ
Красимир Петров, PhD (Ohio State University)
1. Уводни бележки
В момента в България се е развихрила спекулация с недвижими имоти, която неизбежно ще завърши трагично. Целта на първата част на нашата статия е да дадем на читателя една пълна картина и обективно разбиране на спекулацията като икономическо явление, и в частност, приложението му към пазара за недвижими имоти в България.
За втората част на статията запазваме описанието на завършека и равносметката от подобни спекулативни периоди, както и пълното обяснение на неизбежността от болезнени, а понякога дори кризисни последствия.
По своята същност първата част от настоящата статия е строго аналитична, а втората—прогностична.
2. Някои факти
Нека първо насочим вниманието си върху фактите: наистина рядко минава ден без медиите да не представят мнението на някой икономист или бизнесмен за това, дали в момента има спекулативна дейност в областта на недвижимите имоти или не. Понякога се изказва мнение за наличие на това явление, понякога—че няма, а понякога че е налице, макар и само в определени райони на страната. Рядко обаче се дава сериозна обосновка защо именно има или защо няма спекулация, която обосновка да се базира на нещо по-убедително от мнение. Още по-рядко се дават критерии за явлението „спекулация” въз основа на които да се отчете критерий по критерий дали ситуацията на пазара на недвижими имоти днес може да се нарече спекулативна или не. Тази част е посветена именно на поставянето на една подобна диагноза.
За напредналия читател и за професионалния икономист си позволяваме да препоръчваме двата шедьовъра в областта на анализа на спекулацията, на чиято основа базираме настоящия анализ. Първата книга е от английския автор Едуард Чанселор “История на Спекулацията” (Edward Chancellor, “Devil Take the Hindmost: A History of Financial Speculation”), а втората книга е написана от професор Киндлебергер и се нарича “Мании, Паники, и Кризи” (Charles Kindleberger, “Manias, Panics, and Crashes: A History of Financial Crises”).
Подобни периоди на засилена спекулация на жилищния пазар, макар че понятието „недвижимости” естествено включва индустриалните имоти и незастроената земя, са нещо обичайно за развити пазарни икономики като САЩ, където цикъла на възход на цените на жилища може да достигне до наистина маниакални пропорции. От личен опит мога да уверя читателя, че в тази спекулативна дейност по нищо не се отличаваме от съвременните американци, където през последните години също се е развихрила подобна спекулативна дейност. Подобни спекулации има добре описани още в литературата на Древна Гърция и Древен Рим. На практика всяка пазарна икономика циклично преминава през подобни периоди.
Всъщност, учудващо е че паметта на нашите усилено инвестиращи в недвижимости сънародници е толкова къса и слаба—един пълен цикъл вече беше преживян от българите в периода 1992-1997 г. Може би споменът за това е леко притъпен от шока, причинен от т.нар. „финансови пирамиди”. Дъното на този цикъл съвпадна с финансовата криза от 1996-1997 г., а през последвалите години, до около 2002 г., банките определено избягваха каквото и да било финансиране на строителни дейности. Последвалото агресивно банково кредитиране подхранва развихрящата се спекулативна дейност. На това ще обърнем допълнително внимание по-нататък.
3. Два основни критерия
Понятието „спекулация” се дефинира строго като значително покачване на цената на даден актив, например недвижими имоти, но винаги на основата на значително растящ кредит който финансира закупуването на актива.
Първи Критерий. Покачването на цената се определя на базата на общата инфлация в икономиката и се смята за значително тогава, когато растежа на цената е поне двукратна на процента на общата инфлация. Тоест, ако инфлацията в България е около 3-4% годишно, то нарастване на цените на жилищата от 7-8% вече би трябвало да се сметне за значително. Текущия растеж на цените на жилищата в почти всички райони на страната многократно надвишава дадения по-горе критерий.
Втори Критерий. За нормален растеж на кредита се смята темпото на растеж на икономиката, да кажем 4-5%, а самият растеж се смята за значителен когато е поне двукратен на нормалния, тоест е около 8-10%. Този втори основен критерий е също удовлетворен от известно време (повече от година-две), като растежът на кредита също тъй многократно надвишава нормата. Например, според някои неофициални източници, “жилищния портфейл” на по-агресивните банки расте годишно с 50-100%. Важно е да отбележим, че основната разлика между потребителско търсене и спекулативно търсене се определя от кредита.
С други думи—и двата основни критерия за една строга дефиниция на явлението „спекулация на пазара на недвижими имоти” са напълно удовлетворени.
4. Допълнителни характеристики
Нека конкретизираме и преминем към разглеждането на т.нар допълнителни характеристики (тринадесет на брой) на спекулативната дейност.
Условно разделяме спекулативните етапи на начален, зрял и късен.
4.1. Начален етап
Започваме с изброяване на характеристиките през началния етап на спекулативната дейност.
Първа характеристика. Активът се купува с цел да се препродаде по-късно на печалба. Това обозначаваме като спекулативен мотив.
Втора характеристика. Активът се купува от крайни потребители преждевременно с цел да се изпревари потенциалното нарастване на цената. Това представлява една вариация на спекулативния мотив.
Трета характеристика. Често пъти се купува някакво жилище, което в момента не е необходимо—само колкото потребителят да запази покупателната си способност, но с намерение впоследствие да го продаде и веднага да купи жилището в което той реално ще живее. В подобни случаи, настройката на потребителя е дори да закупи второто жилище и едва тогава да продаде първото. По този начин, той няма да остане нито за момент без жилище и парите му не се обезценяват.
Четвърта характеристика. Понякога потребителя предпочита да купи малко по-голямо от необходимото му жилище, обикновено с някакъв допълнителен кредит, понеже при необходимост винаги може да го продаде на печалба и в последствие да купи подходящото по размер и район жилище.
Ако трябва да обобщим, то всички тези четири характеристики са вариации на спекулативния мотив и характеризират началния етап на спекулативна дейност. На този етап жилищното кредитиране от банките е доста оскъдно. Все още има малко на брой купувачи на пазара, поради което този етап е доста по-продължителен от другите, а цените растат с по-бавни темпове отколкото през другите етапи.
Навярно не е нужно да подканяме читателя да прецени сам за себе си дали тези четири характеристики са налице в сегашната ни пазарна действителност.
4.2. Зрелият етап
Вторият основен етап на спекулацията—нейният зрял период—се характеризира с преобладаването на един по-скоро инвестиционен мотив на закупуване.
Пета характеристика. Нарастването на цените започва да се осъзнава много добре от повечето хора в района или в цялата държава. Тази характеристика се превръща и в
Шеста характеристика. Активът вече масово се възприема като отлична инвестиция и закупуването на жилища се превръща в основна цел на много, иначе несвързани с този пазар хора.
Седма характеристика. На този етап границата между инвестиция и спекулация все още не се осъзнава ясно, а целият процес продължава да се възприема като вложение в рамките на допустимия риск, а за някои хора дори като едно сигурно вложение.
На този етап банките започват да отпускат значително повече кредит отколкото през ранния етап, макар и получаването на кредит да е все още трудно и ограничено. Участието на хората в този етап е най-масово, цените съответно растат най-стремително, а продължителността на етапа е най-малка.
Отново както и преди, оставяме на читателя да прецени сам за себе си дали всички тези субективни характеристики сега са налице или не.
4.3. Късният етап
Следващите характеристики са свързани предимно с вече напредналия стадий на спекулация. Те са свързани с една особена подозрителност.
Осма характеристика. Появяват съмнения относно достойнствата на инвестицията—първоначално в професионалната литература, а впоследствие и в мас-медиите.
Девета характеристика. В пресата се появяват обяснения защо нарастването на цените е обосновано. Обяснения от подобен род неизбежно са свързани с недостига на най-важния от релевантните ресурси-земята, с дефицита на жилища, с демографския растеж, с притока на имигранти, с туристическа или икономическа привлекателност на района, с развитие на кредита, с навлизането на свежи капитали или пък с включването в някаква по-голяма общност (такъв например е бил случаят с присъединяването на Хавайските Острови към САЩ).
Десета характеристика. Ясно се осъзнава, че цените вече са се устремили нагоре значително и потенциалът за печалба е чувствително намалял.
Единадесета характеристика. Появяват се теории, обясняващи защо след изчерпването на растежа цените ще се стабилизират, но без да падат.
Дванадесетата характеристика. В пресата се появяват първите заченки на сериозни анализи и обяснения на спекулативния цикъл и прогнози за приключване на подобни епизоди. Обикновено се предрича крах в сектора и ние не крием, че тази статия е една подобна илюстрация. Това е типично за късните етапи на спекулация.
Тринадесетата характеристика. Подобни обяснения се пренебрегват и спекулацията продължава своя вихър.
Трябва да обърнем специално внимание, че на този етап основна роля играе банковия кредит. Банките агресивно нарастват “инвестиционните” си портфейли, имат вече добре оформени отдели за жилищно кредитиране, активно набират клиенти чрез реклама и специални промоции. Развихря се между-банкова конкуренция. Занижават се лихвените проценти и критериите за отпускане на кредити. Участието на хората е масово, но не както през зрелия период. Темпото на растеж на цените е значително, макар и по-ниско отколкото през зрелия период. По продължителност периода е по-дълъг от зрелия, но по-къс от началния.
Отново както и преди, оставяме читателя сам да прецени дали тези критерии са удовлетворени на дадения етап, или не.
5. Въпроси
Според нас, двата основни критерия и тринадесетте спекулативни характеристики са удовлетворени днес за по-голямата част от България, и особено за София и Черноморието.
Днес няма дори капка съмнение за наличието на развихрила се спекулация на пазара на недвижими имоти—каквото и да мисли мнозинството от читателите—и че едва сега започваме да навлизаме в късния етап на спекулация. При тези обстоятелства, разбира се, изникват няколко особено важни въпроса.
Първи въпрос. Кога ще приключи спекулативният период?
Втори въпрос. Колко още могат да пораснат цените на жилищата от тук до края на спекулативния период?
Трети въпрос. Дали впоследствие цените ще се стабилизират или ще падат?
Четвърти въпрос. В случай че след приключването на спекулативния период цените падат, с колко процента, за какъв период от време и ще паднат ли под настоящите цени?
Пети въпрос. Дали спадът в цените ще доведе до крах само в сектора за жилища или ще доведе до сериозна стагнация в цялата икономика? Това е въпрос от макроикономически характер.
Шести въпрос. Коя група от хора ще загуби и коя група от хора ще спечели от покупката на жилище?
Седми въпрос. Късно ли е вече да се купи или не?
6. Отговори
За да се опитаме да отговорим на въпроса кога по всяка вероятност ще приключи периодът на спекулативни покупко-продажби на недвижими имоти в България, е необходимо да погледнем назад в историята и да направим анализ на подобни ситуации.
Понастоящем главният спекулативен мотив в България е очакваното от всички нас влизане в Европейския Съюз (ЕС) в началото на 2007 година. Тоест, цените в момента вървят нагоре в очакване на нови покупки на жилища от европейците, „планирани” да се случат след приемането ни в ЕС. Тъй като не сме първата източноевропейска държава присъединяваща се към ЕС, нищо не ни пречи да погледнем и видим какво се е случило например с Чехия, Словакия, Полша и Унгария в съответната така желана от нас ситуация. Във всички случаи цените на недвижими имоти достигат своя максимум няколко месеца след приемането в ЕС—обикновено до една година след заветната дата. При тези обстоятелства можем спокойно да заключим, че цените ще достигнат своя връх през втората половина на 2007 година.
За отговор на втория въпрос използваме темпът на нарастване на цените у нас през последните няколко години, а така също и темпът на нарастване на цените в горепосочените страни, за да отчетем дали с наближаване на приема в Общността темпа на нарастване ускорява или забавя. Понастоящем тук цените растат с темп от около 20-30% на година, а опитът на новите страни-членки на ЕС сочи, че този темп на нарастване леко се забавя. При тези обстоятелства, може да имаме разумни очаквания от растеж в цените от около 15-20% годишно, което от своя страна ни води до извода, че през втората половина на 2007 година цените на недвижимите имоти ще са с приблизително 50% по-високи отколкото днес.
След като сме изчерпали темата за тяхното покачване, нека преминем към въпроса за стабилизиране на цените. Тук предлагаме два аргумента. Историческият аргумент, приложен към гореспоменатите държави ни показва че обикновено цените падат с около 20-30%, а в някои по-спекулативни райони и повече.
Погледнато чисто икономически, осъзнаваме че това не може да бъде другояче.
Например, западноевропейският професионален инвеститор в недвижими имоти няма да чака да ни приемат в общността и едва след това да почне да купува имоти. Не трябва да забравяме, че той по принцип разполага в наличност с инвестиционни средства и не му е необходимо да губи време за получаване на банкови заеми. По-вероятно е такъв един инвеститор отдавна вече да е приключил с покупките си—докато (забележете!) цените все-още са били ниски. Твърде скоро след като ЕС приеме България (нещо, което е безспорно, че ще се случи в скоро време) ще стане пределно ясно на всички, че Западът няма да дойде и да изкупи жилищата ни на високи цени и по този начин да ни помогнат да забогатеем. Между другото, това е вярно и за земята ни, която засега по Конституция не може да бъде продавана на чужденци. Вероятно тя също няма да поскъпва след 2008 г., понеже интересът на западняците към нашата земя, като се изключат отделни сделки на крупни инвеститори, няма да бъде значителен след 2008 г., тъй като това е свързано с недостатъчната интензификация на селското ни стопанство и конкурентноспособността на цените ни, което е отделна тема.
Ако продължим с прогнозите, българинът-спекулант ще започне да продава спекулативно-придобитото си имущество. Причината за това е съвсем проста: спекулантът купува с цел печалба от бъдещо покачване на цените. В момента, в който стане ясно, че цените няма да растат повече, той няма да има и причина да държи повече имотите и следователно ще излезе на пазара, но вече в ролята на продавач. Това важи особено за онези, които са купили два, три или повече имота. Именно спекулантите са тези, които ще „натиснат” цените надолу! Освен това, колкото по-бързо успеят да ги ликвидират, толкова по-добре ще е за тях, понеже ще загубят по-малко пари от падащите цени и ще спечелят време което да могат да използват за поредните си, вече на други пазари, спекулации. Именно стимулът за ликвидация на активите, т.е. опитите за тяхното незабавно обръщане в пари, ще доведе до един сравнително бърз спад в цените.
Обикновено периода на спадане на цените продължава около година-две, а общият спад е от порядъка на 20-30%, макар някои официални статистики предумишлено да подценяват спада и да отчитат движение надолу само от 10-15%. При така заложените прогнози, една проста сметка би показала дали все още би могло да се купи недвижим имот без да се понесе загуба някъде в близко бъдеще. Да вземем имот който сега струва 20,000 лева. След около три години нашето очакване е цената му да порасне с примерно 50% някъде до 30 000 лева. След това един спад от 30% означава разлика от 9 000 лева или достигаме до крайна цена от 21 000 лева след около 5 години. При тези обстоятелства едва ли си заслужава сега да се купува спекулативно имот, освен ако спекулантът не разчита на уменията си да го продаде изгодно преди още цените да започнат да падат. При такова едно развитие вероятно спекулантът ще направи значително по-добри печалби другаде.
Ефектът от предполагаемия спад в цените на недвижими имоти е общоикономически. До този момент, посредством жилищния сектор, банковия кредит навлиза в икономиката и създава условия за икономически растеж. Спада на жилищните цени води до “замръзване” на кредита, а това от своя страна до сериозна стагнация в икономиката, а по-всяка вероятност дори до рецесия. Заетостта и доходите намаляват, а обслужването на кредитите се превръща в сериозен проблем. Някои от по-агресивните банки, които имат значителни количества жилищни ипотеки в портфейла си, обикновено започват да изпитват проблеми с ликвидността, тъй като не всички кредитополучатели са в състояние да обслужват редовно заемите си при положение, че безработицата започне да расте. В подобни ситуации настъпват и наченките на банкови кризи. Тогава банките биват принудени да влизат във падение на ипотекираните жилища и да ги продадат на пазара, което от своя страна води до допълнителен спад в цените на жилища и допълнително влошава кризата. Някои кредитополучатели, които имат сравнително ниски първоначални вноски, решават че просто не си струва да плащат жилище за което дължат повече отколкото то вече струва, което чрез допълнителни ликвидации също води до омагьосан кръг.
Отново наблягаме на ролята на кредита. В зрелия етап на спекулация, основният двигател на цените нагоре е спекулативният банков кредит. След “спукването на балона”, именно ликвидирането на този спекулативен кредит срива цените надолу. В това се изразява същността на спекулативния цикъл.
Крайният ефект върху икономиката е строго пропорционален на количеството спекулативен кредит. Тоест, един дълъг, проточен и интензивен спекулативен период е винаги последван от тежка рецесия, често пъти с “фойерверки” в банковия сектор, а един по-кратък спекулативен период с ограничени спекулативни кредити—до една кратка и безболезнена стагнация. Нашата прогноза е някъде по средата—малко на брой банкрути и за една сравнително кратка, но болезнена рецесия, след което икономиката ще се възстанови, макар и пазара за недвижими имоти да продължи да линее още година-две.
7. Обобщение
Закупилите през началния етап на спекулативния период винаги печелят добре. Тук ще попаднат всички които са закупили преди 2002 година. Дали ще продадат и реализират печалбата си, зависи от тяхното финансово положение и инвестиционни алтернативи. Ясно е обаче, че след 2007 година, те няма да могат да очакват свръхпечалби в този сектор.
Закупилите през зрелия етап обикновено печелят съвсем малко, едва колкото да покрият разходите си по капитала или да получат една нормална възвръщаемост. В тази категория вероятно ще попаднат хората закупили през 2003-2004 година.
Закупилите през късния етап на спекулативния период обикновено губят. Самият факт, че те са влезли прекалено късно в пазара показва, че те имат или ограничени финансови средства или ограничени разбирания за пазара. Те нямат избор—те или трябва да продадат малко по-късно за да спечелят или ще трябва да се примирят със загубите си. Купилите през 2005-2007, ще попаднат в тази категория. Те няма да получат нормална възвръщаемост от парите си поне 10 години след вложението, но в случай, че са купили имотите с цел местообитаване, това не бива да ги притеснява, стига жилището да съответства на потребностите им и да е според финансовите им възможности. В такъв случай е важно да нямат голям заем. Хората които са обременени с особено голяма ипотека и се опасяват, че доходите им могат да бъдат застрашени в периода на рецесия, е редно да продадат и да реализират печалбата си, макар че трябва да решат впоследствие въпроса с местоживеенето си, с населеното място, с жилищния район и с размера на обитаемата площ. За тях препоръчваме да планират продажбата си за 2007 година.
8. Заключение
Състоянието на пазара на недвижими имоти в настоящия период може да се окачестви като спекулативно. На базата на икономически и исторически анализ, трябва сравнително скоро, от макроикономическа гледна точка, да се очаква значителен спад в цените след изчерпването на това спекулативно търсене.
Предвид ограничението в темата, не сметнахме за нужно да се задълбочим във въпроса за повишеното предлагане на строящите се нови жилища (сферата на действие на предприемачите, не на потребителите) но е ясно, че това само може да задълбочи спада в цените.
Понастоящем вече е малко късно да се купува спекулативно и купувачите трябва да купуват само онова жилище, в което ще живеят при условие, че могат да си го позволят със спестени средства или минимален кредит, да кажем 10-30% от цената на жилището. Купуването на жилище със значителен заем превръща собственика му във спекулант с всички възможности за печалби, но и рискове от загуби, които това понятие носи със себе си.
Предвиденият от нас спад ще бъде поредният урок, който пазарната действителност дава на хората в България и който, естествено, няма да бъде научен от всички—нещо нормално не само за нашата страна, но за всички пазарни икономики и то откакто свят светува. В това лесно може да се убеди всеки, който прочете преведената на български книга от Чарлз Геист “Уолстрийт – История” (Charles Geisst “Walllstreet – A History”.
Д-р Красимир Петров
18:12 12.12.2012
39 куку
Коментиран от #46
18:50 12.12.2012
40 varna
наи смешното е, че всичките да си съберете скапаните имотчета няма да имате и 10% от това което притежавам аз.
а къща си купих в ирландия вкрая на септември и сега я правя, защото купих наи разбитата къща в наи добрия квартал и то вброи.
а за писането съм се обяснявал 100 пъти, ако искаш не ме чети не ми пука.
за милата ми родина какво да кажа, по скоро ужасна мащеха дори и на далеч от нея ми тежи като камък на врата и ще е така до като умра.
от както съм заминал издържам и моите и родителите на жена ми защото нямат работа а не могат и да се пенсионират с 100 лв. защото непрекъснато увеличават възраста за пенсиониране.
трагедия е това не държава и все си мислех, че имотните ни политици ще направят нещо за пазара на н.и. но като разбрах с какви игри за милиони се занимават това, че са загубили от имоти е просто капка в морето.
Коментиран от #41
19:18 12.12.2012
41 куку
До коментар #40 от "varna":
Знам бе варна, знам, че си баровец! Ама напиши градът и адреса...в Ирландия /ако не знаеш?/ Кадастъра и имотният регистър са едно и също нещо /разумно решение мисля?/. Ти пусни адреса, ние ще видим само фамилията и ще затворим сайта. Грешка може да стане единствено, ако не си си сменил името примерно Бушмилс??? Айде де, похвали се.....Коментиран от #44
19:29 12.12.2012
42 читател
Естествено не харесва на набълбуканите "спекуланти" тотално изкукали от загубите , които растат всяка година.
Но какво да се прави винаги има такива ,които не са си научили урока.
Фактите говорят недвусмислено 5 години вече спад , а ахкащите и пъшкащи из форума "инвеститори" така и не дочакаха предсказаното от самите тях покачване.
19:33 12.12.2012
43 Маринов
19:49 12.12.2012
44 varna
До коментар #41 от "куку":
куку,куку, куку хаиде малко по сериозно ако обичаш знам, че си смешник но но все пак, а не искаш ли и днк да ти дам.20:10 12.12.2012
45 Гост
20:12 12.12.2012
46 bubblehead
До коментар #39 от "куку":
Само да попитам тази статийка що не я пусна преди 5 години?
------------------------------------------
куку , въшност това писание е от около 2006 ... На няколко пъти са ми го навирали вече в очите наши вежи , пусто няма ли давност за глупоста!?
Начи автора Красимир е нафърлил един турлу гювеч от причини и факти които са валидни за американския пазар на имоти и изводи които механично приписваме на българския ... и сме горди вероятно от резултата!? Ха-ха-ха!
Начи гледано опростенчески по графиката на цените в България и Америка се случи нещо много подобно, но причините не могат да бъдат по различни. Това съм обяснявал много пъти. В Америка имаше обективни причини да вярваме че има балон докато умопомрачително депресивната психология на българина да си прави кризи изяде главата на нашия пазар. Резултата един и същ с Америка, причините напълно различни. От къде ги измисли аргументите че кредита надул балона в България ( подобна на Америка) като дори през 2007 у нас повече от поливината сделки бяха кеш!? И от къде толкова пари в Америка за кеш покупки където 90% от пазара е кредит с 30 годишни ипотеки !? Кредита едвам едвам се появи у нас не да надуе балон. Кредита у нас през 2003-4 година е положително явление защо нали не иска българина да се изправи с кеш пари само срещу руснака да кажем подпрях с щедро с кредити!?
Друго автора вероятно се опива от прогностичните си способности като реалноста е че е просто депресивен песимист като останалите вежди а тия се доказаха като пазарана сила - искат ли чакат ли пророкуват ли криза, тя идва . Толкова за познаването на автора.
Друго автора говори надолу ( без да съм я чел цялата глупост) че тия купили преди 2002 ще спечелят доволно , тия купили през 2003-4 ще спечелят малко и тия купили 2006-2007 ще загубят... Аз пук казвам че тия купили през 2006 ше им остане тая награда че не са плащали наем 5 години вече ... , за разлика от хитрите вежди . И го твърдя защо според НСИ цените у нас на ниво от коледа 2006- януари 2007. Къде е катастрофата за купилите през 2006 !?
После защо автора Красимир ПХД говори за купили преди 2002 и купили 2003-2004? Ами много просто защо не знае фактите а те според НСИ са че цените у нас бяха замръзнали до 2003 и 2004 едва взеха да мърдат ( докато например в Америка имаше вече пищен балон...) . Тоест тия купили преди 2002 и тия купили до 2003 у нас са в една лодка - цените бяха едни и същи... НО автора ПХД това не го знае.... Има и маса груги глупотевини написани в тая статия но много време и отделих вече.
20:17 12.12.2012
47 ррррррррррррръъъъъъъъъъъъъъъъъъъъст
Ако още не си го разбрал си много зле с главния.
А за обективни и субективни причини много има да се говори.
Фактът е един цените падат вече 5 години и имотите в BG са лоша инвестиция.
20:38 12.12.2012
48 куку
20:41 12.12.2012
49 Гост
21:49 12.12.2012
50 bubblehead
Коментиран от #119
21:52 12.12.2012
51 Иракли Иракли
Коментиран от #53, #54
22:02 12.12.2012
52 bubblehead
Отново тоя е преписал и превел няколко статийки от ранните американските бъбълски блогове от 2003-4 ( на които и аз съм писал междудругото може и от мен да е заимствал някои страхотии ...ха-ха-ха! ), неща верни за тогава, верни за Америка , но напълно неприложими към българската действителност ... защото мда, в Америка още тогава се беше надул грамаден балон още тогава когато в България спяхте веждите още дълбок сън и никой не беше чувал за кредит...
22:04 12.12.2012
53 AXXX
До коментар #51 от "Иракли Иракли":
???23:11 12.12.2012
54 AXXX
До коментар #51 от "Иракли Иракли":
Тоя Красьо ПХД е за връзване… но изглежда се явява последната сламка за крехката веждерска психика, та където и да отвори човек, все на него се натъква. Явно, изначално неверните постановки, свободните съчинения и откровените глупости са доста вървежни сред осакатения откъм пазарна култура матрял. От самолет се вижда, че тая „статия” е механично преписана от Америка за България, без даже ПХД-то да си направи труда да провери като как изглежда имотния пазар в родината му (и дали изобщо се е появил такъв най-после), на какво дередже е кредитирането (доколкото го има), какво представляват „портфейлите” на бг-банките, като каква е разликата между американските и тукашните ипотеки и прочие подробности. Човекът не е в час не само като става въпрос за имоти, той си е тотално объркан.Ето още радост за веждите – да слушат Красьо ПХД, че да прокопсат.
(За хората с глави на раменете си – малко сеир, ако имат свободно време за глупости.)
http://www.youtube.com/watch?v=6CgA_IQZx20&feature=player_embedded
23:16 12.12.2012
55 1111
08:06 13.12.2012
56 Гост
Коментиран от #58, #59, #60
12:25 13.12.2012
57 Въпросче
Ровейки в статистиките на imot.bg оставам с впечатление че има спад от 35% до 50% спрямо пик на цените от 2008. Спада при по-желианите квартали е по-голям като процент. Всички обаче в момента са на цени еднакви с тези от края на 2006/началото на 2007. Та въпросите са:
1. Доколко тези статистики са представителни?
2. Според вас, ако няма намеса нанякакъв неочакван фактор, (примерно внезапен срив на еврото), дали тентенцията за 5% годишен спад наблюдаван през 2011 и 2012 ще продължи и през 2013? Ако може добавете и някакви аргументи към отговорите.
Разчитам на компетентни мнения.
Благодаря предварително.
14:16 13.12.2012
58 АХХХ
До коментар #56 от "Гост":
„толкова добре подреден и обоснован анализ за имотния балон в БЪЛГАРИЯ”.................
Госта, подредените глупости не са по-малко глупости. А „анализа”, обоснован с данни от „някои неофициални източници” (цитат от автора на „анализа”), също си остава глупост и няма как да се превърне в анализ. Поне докато не се обоснове с реалните данни от официалните източници на такива в България.
ОК, това и смятам да направя. Данните са от НСИ и БНБ - за периода 2000-2004, който визира автора.
Проверяваме има ли спекулативен имотен балон в България („в зряла фаза”) към 2004, както твърди д-р Красьо, като използваме собствените му критерии (които по принцип са напълно неприложими в нашия случай на нововъзникнал пазар):
Първи критерий - ръстът на цените на имотите е спекулативен, ако растежът им е поне двукратен на инфлацията.
Проверяваме инфлация и ръст на цените за периода 2000-2004:
Инфлация: 31,9%
Средна годишна инфлация: 6,4%
Ръст на жил. цени: 61%
Средногодишен ръст на цените: 12%
Цени/Инфлация = 12/6,4 = 1,8
Растежът на цените е по-малък от инфлацията по две.
Втори критерий – растежът на жилищния кредит е спекулативен, ако е поне двукратен на икономическия растеж.
Този критерий е абсолютно неприложим за посткомунистическа страна, където до преди няколко години не е имало нито пазар, нито кредит.
През 2000 г. в България целият размер на жилищните кредити възлиза всичко на всичко на 103 млн лева! И аз не повярвах на очите си, та пет пъти гледах числата на БНБ, но това е положението. При старт от 100 млн жилищни кредити в държавата, не е много уместно да дебнем с колко процента расте кредита спрямо БВП (който в този период расте с по 5,4% годишно). При тази картина кредитът трябва да започне да расте колкото може по-бързо. Защото тия 103 млн при цена 320 лв/м2 през 2000 са всичко на всичко към 3800 апартамента по 70 квадрата. Това е, към оня момент имаме максимум 3-4000 имота, купени с кредит.
През 2002 (където Красьо надушва вече балон), целият размер на жилищните кредити е 233,4 млн лв, а цената на квадрата е 327 лв., което са към 10000 апартамента от 70 м2. През 2003 са отпуснати още 32 млн лева, което са още 7200 апартамента по 366 лв/м2.
Иначе ръстът е 130% за две години. Само балон ще да е туй, по „втория критерий”, ха-ха-ха.
Какви балони ви гонят с 200-300 млн лева жилищни кредити по балансите на банките, не знам?!
Така, до 2004 включително, имаме общо към 25000 жилища, купени с кредит. За сравнение, жилищният фонд през 2004 възлиза на 3,7 млн жилища, от които 2,32 млн в градовете. Или купените с кредит са към 1% от градския жилищен фонд!
Страшен балон се е заформил наистина още в 2004 - поради спекулативна кредитна експанзия. Дааа, също като в САЩ. Само дето там едва ли по това време има и 1% жилища купени без кредит, САЩ печатат световната резервна валута, а ние сме в борд, лихвите им са по 2-3%, а нашите не са падали под 7-8%, там за 60 години имат 22 пъти поскъпване на имотите, а ние 60 години чакаме да възникне и у нас жилищен пазар.
Да твърдиш, че при това положение кредитът ражда балон, е като да кажеш, че 3-килограмовото новородено е станало слон, защото след една година е очетворило теглото си и трябва да го сложим на диета, да свали няколко кила, вместо да отчитаме, че има да расте още 17-18 години.
Ето защо „двата критерия”, присадени от г-н доктора ни в клин ни в ръкав и у нас, не се връзват и взаимно се опровергават – защото са несъстоятелни в случая.
10:26 14.12.2012
59 АХХХ
До коментар #56 от "Гост":
Все пак да проявявим упорство и да тестваме „критериите” и за 2005-2008. Може пък там да го открием балона?По първия критерий:
Инфлация: 35%
Средно на година – 8,7%
Цени: 101%
Средно на година: 25%
Цени/Инфлация: 2,8
А, разгеле, тука вече цените на имотите изпреварват инфлацията над два пъти. Очертава се балон...
По втория критерий:
От 2005 БНБ вече има статистика и за броя кредити за домакинствата и НТОД, така че ползваме директно тоя показател и установяваме за периода 2005-2008:
Ръст на кредита: 42%
Ръст на кредита средно на година: 10,5%
Ръст на БВП средно на година: 6,5%
Кредит/Растеж = 10,5/6,5 = 1,6
А? Сега пък ръста на кредита не може да го докара два пъти колкото ръста на БВП. Май спекулативен кредит няма в годините на „бума”?
Нещо пак не се връзват тия критерии?..
Освен да вкараме и трети – някой по-подходящ като за догонващ пазар. А какво имаме да догонваме ние недоразвитите – имаме да догонваме цените на развитите, имаме да догонваме и доходите им. Така че, най-логичният показател, който трябва да се наблюдава в нашия случай освен цените е ръстът на доходите. Който д-р Красьо тотално е пренебрегнал като фактор за цените на имотите. А не трябва.
Така че, ето ги данните за заплатите от 2000 до 2004 и от 2005 до 2008.
Ръст на средна заплата 2000-2004: 57,4%
Средно на година: 14%
Тука отварям една скоба за безработицата по това време – полезно е да се съпостави с движението на кредита и на цените на имотите в тоя период. Това за разчитащите на сегашната безработица да им свали цените.
Безработица %:
2000 - 16.4;
2001 - 19.5;
2002 - 18.2;
2003 - 13.7;
2004 - 12.1;
Затварям скобата.
Сега сравняваме средния годишен ръст на заплатите с този на жилищните цени от 2000 до 2004:
Заплати: 14%
Цени: 12%
Движат се плътно в комплект.
Проверяваме и за 2005-2008:
Ръст на средна заплата 2005-2008: 88,7%
Средно на година: 22%
Цени на жилища 2005-2008: 105%
Средно на година: 26%
Заплати: 22%
Цени: 26%
Ами, пак са комплект.
За целия период 2000-2008, средногодишно:
Заплати: 18%
Цени: 19%
Егати съвпадението...
Но само до 2008. След това спряхме на бебето млякото. Резултатът е 40% спад на цените при 40% ръст на заплатите от 2009 до 2012. Обаче тая пропаст ни се вижда малка и чакаме още „2-3 пъти да паднат цените”, както казва д-р Красьо в края на прескъпата си презентация. „В София – до към 800 евро/м2”... ха-ха-ха.
Да е жив и здрав д-р Петров, да ви взема и по 10000 лв на час. Пък вие да ги имате да му ги давате. Ха-ха-ха.
Само питам, какво очаквате веждите да ви се случи, след като балоните у нас вместо да ги надуваме, направо ги вдишваме? Ще издишаме ли, или по-добре да се мре? Ха-ха-ха.
10:30 14.12.2012
60 1111
До коментар #56 от "Гост":
Ти пак започна да се ,,пениш,, ...Спокойно,глупостите за 200евро ПРИКЛЮЧИХА...Не разбра ли? В ,,прозренията,, на твоя гуру,ако замениш думите: България,София и Черноморието с Испания,Мадрид и Марбея ще получиш абсолютно същата картинка,нали? Балоните не са природно явление,а се предизвикват там,където има ПРЕДПОСТАВКИ...като ЛИПСА на ФИНАНСОВИ знания У населението,дефицит, АЛЧНОСТ , СТРАХ (да не се минеш) и не на последно място ЛИПСА НА СПРАВЕДЛИВО ЗАКОНОДАТЕЛСТВО или просто КОРУПЦИЯ...10:32 14.12.2012
61 Иху-Аху
И да попитам как така доходите от депозит ги яде инфлацията, а доходите от наем не?!?!?!?! Колко тъп трябва да си да си го помислиш?!?! Второто щеше да е вярно само и единственно при ежегодно нарастване на цената на имота под наем с минимум годишната инфлация! Това за последните почти вече 5 години просто не е вярно! Проста аритметика показва, че депозит и СЕГА е по на сметка от наем. Хахаха... Компетентни инвеститори - шъ падна от смях. Пийте си хапчетата - по зле ще става, за ВАС т.е.
Коментиран от #63, #66
17:24 14.12.2012
62 bubblehead
Коментиран от #64
18:32 14.12.2012
63 1111
До коментар #61 от "Иху-Аху":
1.Трябва да правиш понякога разлика м/у доход от наем и доходност 2. Доходите от наем можеш да промениш,за разлика от фиксирана лихва...за2-3год.3.Когато става дума за спекула,трябва да различаваш професионален спекулант,от обикновен човек със скромни възможности,който влиза на пазара с малък собствен капитал + голям кредит, малко преди да се обърне палачинката 4. Доходите от наем могат да генерират допълнителни суми(вкл. от лихви...нали си им фен)5.Трябва сериозно да се замислиш в/у думите: Спекулативен капитал(кога и от къде идва и КОГА СИ ОТИВА)...6. Спекулант:кога,от къде и КОГА СИ ОТИВА...7. Схема по която един капитал ПРОНИКВА на даден пазар..8.Цена на капитала...има и още....Всъщтност да те питам: Кой ти каза,че депозита ти е застрахован? Промоционалните лихви по депозитите попадат ли в категорията ,,Лично договорени финансови условия с банката,,.???..Защо сумата в гаранционния фонд на банките е 3 милиарда,при положение,че депозитите са 32 милиарда??? Кой ще получи 100% обезпечение на депозита си???Коментиран от #65
20:21 14.12.2012
64 AXXX
До коментар #62 от "bubblehead":
Ами, на Бъбъла и на родата - да ви е честита новата придобивка! Хаирлия и със здраве! Обаче да знаеш, че още много има да падат, ехеее де е до 200 евро. Жалко, че спецЯлистите не казват какво значи туй, че толкоз рано си влязъл на пазара – дъл ша й от „ограничени финансови средства и ограничени разбирания за пазара" или от неограничени средства и неограничено разбиране? Едни други спецялисти, дето като нас нито ги четат, нито ги преписват, биха казали, че „smart money” са се насочили където трябва, но кой би дал 5000 лева да ги чуе...00:26 15.12.2012
65 Anonymous.
До коментар #63 от "1111":
"Защо сумата в гаранционния фонд на банките е 3 милиарда,при положение,че депозитите са 32 милиарда???"Ох, по-лошо е... ФГБВ е 1,554 млрд, а депозитите са 35 млрд.
Коментиран от #70
00:28 15.12.2012
66 Anonymous.
До коментар #61 от "Иху-Аху":
И да попитам как така доходите от депозит ги яде инфлацията, а доходите от наем не?!?!?!?!...............
Ами така, хаху-хиху, като събираш наем първо ти предплащат, после може да го „изядеш” ти - преди инфлацията, и накрая (даже в началото), инфлацията я калкулираш в наема. Докато при лихвата, или я получаваш когато инфлацията вече е отгризнала своето за годината, или банката ти е отгризнала очакваната инфлация, ако ти плаща лихвата авансово – няма празен ход... А 1111 ти е намекнал, че лихвата по депозит ОТ взети наеми е за предпочитане от лихвата по депозит ЗА дължими наеми.
За наема и депозита си в грешка, но рентиерите това идеално ги устройва.
Коментиран от #68
00:35 15.12.2012
67 Иху-Аху
Омръзна ми да обяснявам, че лихвата на годишна база е доста над 5% (почти 6, като миналата година беше и повече!) и я прибирам на всеки 6 месеца. Не е фикция, а договор! Много "компетентно" балалайкате ама пак квото ви реди.
1. Къде слагате обезценяването на имота било поради спад на цените, било поради амортизация (не е все едно с нова дограма и паркет и с от миналото хилядолетие)!, данъка на имота? Разходите по търсене на наемател и евентуални месеци без такъв, (изобщо да не споменавам некоректните такива!) и т.н. мога до утре, ама дано схванахте идеята...
2. Инфлацията калкулираш в наема - и един мармот там квото...
Нека съседа да дава за 300, пък ти си калкулирай и си искай, ма дали ще ти дадът....НАДАЛИ!
3. Наема на депозит - няма лошо, ма като слагаш на месец по 300 дали е същото като наведнъж или на два пъти (по 1800) 3600?!?! Хахаха...3600 за 12 месеца и 300 за 12 + 60х за 11 месеца + и т.н. и ще видиш голяма лихва на куково лято! Като си "изядеш" наема преди инфлацията и като ти се обезцени НИ-то с 5% и като се амортизира и като си платиш данъците и таксите и като останеш с месец два без наемател и ...я пак, че неразбрах....Наема на депозит можело, а лихвата от депозита в инвестиция не може ли?!?!?!?!? Мнооо, ама мнооо сте отворени! Ма истината друга!
4. Плашиш гаргите с гаранционният фонд. Първо е за депозити до 100 000 ЕВРО, не за всичките, после за да се наложи да се тегли целият фонд означава 50% от банките у нас да фалират, а тогава най-малката грижа ще са ти парите ми/ни (на депозитарите)!
Истинският проблем всъщност е, че ще ги забавят доста ако недай си боже точно моята банка фалира преди да си ги изтегля, но аз имам вътрешни хора както и хората с големите пари и ми е през...та....Депозита ми е 99,99% обезпечен! А теоретично и всички до 100к са гарантирани от държавата (на това последното и аз не вярвам - в смисъл ще, ама кога и докато...) . Хаха Ще горят тези с по 5-10 хиляди, а те и без това не са активни на пазара на НИ! А да ви казвам ли, че за последните 5 години не съм виждал банка с годишен отчет на загуба?!?! Криза и пак печелят ЕЖЕГОДНО, та фалит малко в момента е ала-бала и те така!
5. Я пак, че нещо много плямпате....100000 лв от 2009-та до сега са над 126000! Имот за 50к евро 2008-ма вече е най-много 35-38к и това по цени ИСКАМ, а дали ще получи...и това с най-малкото обезценяване а може да е дори и 30к! Я смятай-колко и кви наеми да стигнеш над 65к евро?!?!?!?!?!?!?!?!?
Плямпай пак за доход и доходност и т.н. понятия - кво като си наясно? А си набутан! Нали това беше същността на първият ми пост! Много компетентни пък се включили когато се влючват безпаричните (като си толкова умен къде са ти парите?) и НЕКОМПЕТЕНТНИТЕ!
6. 100к от утре - взимам си примерно 5к още утре и депозита до
декември 2013 седи в банката (нали искаш да ядеш веднага?! - ми ето) или в моят вариянт почти 3к на шестия месец и малко повече на 12-я.... 12 месеца наем без празен месец са ти по 500лв на месец + овехтяване и амортизация+време и нерви+данъци+...+...абе що си мислите, че ви вярва някой?!?!
За 100-тен път - ще си на сметка от наем АКО имота поскъпва ежегодно с минимум инфлацията...кое му е трудното за разбиране! Аман от напани на гладни брокерчета и пишман предприемачи да излъжат някой да купи ама хората отдаван са наясно, че целта им е не да ти услужат с инфо за бъдещите цени, а да стане сделка за да лапнат парата! Като сет 100%, че от утре най-добрата инвестиция е НИ - ми купувайте бе! Купувайте! Залагайте купеното и пак купувайте! А? Хахаха....
Бабъл- ще следя новата ти/ви "инвестиция" - еспешъли фор ю, пък смеха пак ще си е за твоя сметка!
Коментиран от #71
11:44 15.12.2012
68 Ох на мама
До коментар #66 от "Anonymous.":
@66 Ако видиш годишната инфлация за всяка година от 2008 до 2012 и прогнозната за 2013 и ако видиш лихвите по депозитите как ще ти светне, че "Докато при лихвата, или я получаваш когато инфлацията вече е отгризнала своето за годината, или банката ти е отгризнала очакваната инфлация" е меко казано далеч от истината!Живея в Пловдив в широк център и като разхождам децата броя на залепените обяви продавам/давам по наем ежемесечно се увеличава, явно щото "рентиерите това идеално ги устройва"!
Да не казвам, че вчера видях 24 квадрата търговски обект за 12500евро, като само преди година беше 20000! На рентиерите честито!
12:13 15.12.2012
69 Гост
14:56 15.12.2012
70 1111
До коментар #65 от "Anonymous.":
Лелееее,верно ли е? По едно време бяха стигнали 2.9 милиарда и аз бях ,,спокоен,, за родните банки...А дали няма да го занулят до края на мандата?17:31 15.12.2012
71 1111
До коментар #67 от "Иху-Аху":
Твоята гледна точка е обратната на моята...Ти изкарваш пари от банки,а аз от тухли.Само времето ще покаже коя схема е по-устойчива. Според мен единствената причина банките да дават тези неестествено високи лихви е липсата собствен капитал...т.е. пирамида! Добре е ,че го знаеш...17:51 15.12.2012
72 varna
аз за последните 5-6 години съм взел от банките над 150 000 лева дори и тази година след таксите пак ще взимам 6.6% което си е една идеална лихва като се има предвид, че огромни суми се държат в германски цени книжа за 1.34% на година и то затворени за 10 години, това като пример.
тези който очакват голямата инфлация и от там повишаване на имотите да забравят, само един пример ще дам, само далаверите които правиха американските банки с препродаване на жилищните заеми са изгубени около 200 трилиона долара повтарям 200 трилиона.
тези пари никога не бяха напечатани дори, и са пари на пенсиони и суверени и инвестиционни фондове.
до сега националните банки са напечатали около 15 трилиона за да държат банките на крака само 2013 година фед ще напечата 4,5 трилиона, но това пак е капка в морето, всеки инвестиционен банкер по блумберг съветва да си държиш парите в кеш въпреки, че се вижда съживяване на борсовите пазари.
освен това навсякаъде в европа има затягане на коланите и орязване на доходите повече няма да има раздаване на пари на сулю, пулю, атанас ,АХХХ и балона, от там парите ще станат още по цени.
задаите си въпроса, защо по време на бума лихвите по жил. заеми бяха толкова големи а сега падат но пак са в пъти по големи от еврозоната, затова е виновно също и некъдърното правителство което реши да изчака с присъединяването към еврото и ни обрече на високи лихви поне в близките 10 години.
а отговора е, че никога в историята, лихвите не са били толкова носки, по ниски от1% - на централните банки.
всички очакват с въстановяване на икономиките лихвените нива да се върнат в нормалните си нива от 4% това значи 6% за жил. заеми в европа и не по ниски от 9% за бг.
единствената инфлация се предвижда за стоките от първа необходимост за който българина харчи от 30-50% от доходите си + високите лихви, и от там идва извода, че дори ако имотите станат 200 евро на кв. а те ще станат поради ниското им качество а и банките ще отказват кредитиране за згради с изминал срок на експлоатация, българина пак няма да може да си позволи покупката на жилище.
единствено повишение виждам при къщите в два - три града в бг и евентуално ако неизгоним руснаците с глупоста си при някои ваканционни апатаменти.
това е дами и господа за мечтателите на цини от 2000 евро за панел, и за кандидат купувачите на 200 евро съжалявам но такава е реалноста.
19:33 15.12.2012
73 Владимир Павлов
Та да попитам пак - защо, като се карате/спорите за цени в София, почти никога не се уточнява за кой район на София става дума ?
И един въпрос към продавачите /аххх, бабъл и 1111/ - съвсем сериозно питам : колко според вас струва в момента един квадратен метър жилищна площ в краен квартал на София като Младост, Обеля или Люлин.
Коментиран от #74
20:23 15.12.2012
74 1111
До коментар #73 от "Владимир Павлов":
И как точно определихте кои са продавачите? Някой да е направил предложение? А защо точно тези квартали...остава загадка,нали? И все пак: И трите квартала са тип ,,град в града,,....и трите имат панелни,ЕПК и тухлени сгради...вече и трите квартала са с метро...Както всеки квартал,така и те имат непривлекателни райони(вътре в квартала) които може да различите по цените,дори без да познавате района...Състоянието на сградния фонд е много различно...има много прилични сгради,но има и уникални катакомби...Един от критериите за цена , е наличието на цигани,наркомани и престъпност! От трите района,според мен Младост е фаворит за покупка...(дори в момента има жилищни сгради в строеж)...Повечето обяви за тези райони са от собственици на имоти без ипотеки,затова мисля,че цените са реални(подценени)...Всеки може да преговаря за цена...дори да стигне 100евро м2..хаха..НО това ще бъде неговата цена за покупка, а не цена за района...Общото за трите квартала + Студентски град е , че имат може би най-чистия въздух в София...а и ще увеличат цената си първи и най-бързо...А защо ще се увеличат,прочети коментарите на АХХХ...На слука!12:24 16.12.2012
75 клуб 200 евро
С цялото ми уважение,г-н Павлов,визираните трима не са продавачи,а подлайвачи! Нямат нищо за продаване,нито пари за купуване...Просто им подхвърл ят по някоя стотинка ,за да изкажат мнение-естествено подвеждащо,ясно е че никой не им вярва..
А който е повярвал на Кр.Петров през 2004 отдавна е спечелил...
Коментиран от #77
18:48 16.12.2012
76 varna
19:30 16.12.2012
77 1111
До коментар #75 от "клуб 200 евро":
Силно съм впечатлен от Кр.Петров...особенно от категоричната му прогноза,че зем. земя не представлява интерес за никого нито преди,нито след 2008год...Всъщтност който е направил обратното на неговата ,,прогноза,, е спечелил...и то добре! Едни охранени момчета изкупиха обработваемата земя за 20-30лв на декар,а бившите собственици в момента са им ратаи..!!! В момента се опитвате да направите същото,но с жилищата на хората в големите градове, ,,облъчвайки ги,, за 200евро м2..Няма балами,приятел...а и кака Къна и тя не дава вече...Цените в София се движат около 1000евро м2 за прилично жилище....ИГРАТА СВЪРШИ !!!Коментиран от #78, #81
19:56 16.12.2012
78 клуб 200 евро
До коментар #77 от "1111":
Играта беше до средата на 2008г,явно тогава не си забелязал..Коментиран от #79
22:28 16.12.2012
79 1111
До коментар #78 от "клуб 200 евро":
До 2008 беше някакъ зле/добре режисиран водевил....Истинската игра беше от 2008 до лятото на 2012,която пък ти не си забелязал....От дядо ми знам,че се купува евтино,а се продава скъпо.....а не обратното,което твърдиш ти..08:22 17.12.2012
80 читател
Ако не забелязахте в статията пише - 6,84 фактите са ясни , имотите се обезценяват и през тази година.Продължавайте да анализирате през 2013 - та ще видим колко ще познаете.
08:53 17.12.2012
81 Владимир Павлов
До коментар #77 от "1111":
Пак обръщам внимание !!!Коментирате цени, а не уточнявате район /квартал/. Какво значи прилично жилище - тристаен в Младост може би ?
Именно затова попитах по-долу визирайки три квартала, цените на които, според мойте скромни познания, би следвало да са сходни.
Коментиран от #82
09:48 17.12.2012
82 1111
До коментар #81 от "Владимир Павлов":
Давайте направо! Като какъв обръщате внимание? Трите квартала от примера ви никога не са били,не са,и няма да бъдат на сходни цени,,,те се намират в различни(противоположни) краища на София,която според вас не познавате добре, а пък аз се съмнявам във вашите думи...Предпочитаните прилични райони са: Ид.център,Изток,Яворов,Гео Милев,Лозенец(долната част,както частите граничещи с Борисовата градина и Южния парк) Иван Вазов и ,,изненадващо за вас,, жк.Младост...В тези райони цените се движат около и над 1000е м2 за ПРИЛИЧНО ЖИЛИЩЕ !!!Коментиран от #83, #84, #85, #86
11:14 17.12.2012
83 Владимир Павлов
До коментар #82 от "1111":
Като роден /ул.Плана Планина ако ви говори нещо/ и отраснал в София ви обръщам внимание. Тук в този сайт се вихри някаква истерия за цените на НИ. Включвам се тук поради очевидната несъстоятелност на някои доста смели твърдения. И пиша със собственото си и име, и заставам зад твърденията си, и спокойно мога да споделя споделя като човек с няколко наследствени имота и един придобит лично от мен /прочутата къща в Панчерево :)/, че:1. 1000 евра за квадратен метър жилищна площ в кв. Младост си е чисто безумие.
2. Като собственик на средно голяма фирма /в реалния сектор, да не ме помисли някой за консултант/, смятам че всеки нормален и работещ човек /например мой служител/, трябва да може да си купи жилище без да трябва да се лишава от храна или дрехи. Защо аз като облагодетелстван с няколко наследствени имота, да се изживявам като дядо господ, като няколко личности тук.
Коментиран от #88
14:45 17.12.2012
84 Владимир Павлов
До коментар #82 от "1111":
3. Много са ниски данъците на НИ - това е най големия проблем. От там и всички беди /за София конкретно говоря/. От ниските данъци страдам лично аз защото такива пишман собственици като някои тук /да не посочвам/, ако не си дадат апартаментчето под наем нямат пари за нищо и сградите западат - защото няма кой да инвестира - и лично аз губя от падащата стойност на имота защото със съсобственик с още 7 семейства.4. Много е малка разликата между цените на НИ в София, не може както тук им се иска на някои в добре подържана сграда в центъра цената да е примерно 1200 евра, а в Младост 600 евра абсурдна е настоящата ситуация на пазара. Не ме разбирайте погрешно нямам против който и да е квартал в София, защото това е моя град и аз си го харесвам, но тази разлика трябва да е в порядък, а не в процент.
15:01 17.12.2012
85 Владимир Павлов
До коментар #82 от "1111":
5. Цените на НИ се определят основно от силата на икономиката на страната и от правосъдната и система. Не си мислете, че като нагрубявате тук българите, които нямат възможност да си купят жилище и живеят под наем печелите нещо! Ако твърденията на Аххх и балона бяха верни цените на НИ наистина щяха да вървят полека нагоре /поне инфлацията да компенсират/ и най-важното - КУПУВАЧИ ЩЕШЕ ДА ИМА ЗА ВСЯКАКВИ ИМОТИ В БЪЛГАРИЯ, ЩОМ НЯМА ТОВА Е ИНДИКАТОР ЗА ИКОНОМИКАТА И ПРАВОСЪДНАТА СИСТЕМА. Не си мислете, че по света няма достатъчно умни хора с достатъчно пари които да анализират ситуацията с НИ в различни страни, и ако случайно бяхте прави да влязат на пазара.15:11 17.12.2012
86 Владимир Павлов
До коментар #82 от "1111":
6. Ако тъй наречените Вежди, са толкова заблудени по отношение на цените на НИ и не искат да купуват и това си е, ако и световните инвеститори не успяват да видят рая в България, ако на чужденците от цяла Европа /идващи на почивка/не им се виждат изгодни цените на НИ, ако и по-голямата част от българите не го виждат - ТОВА ОЗНАЧАВА, ЧЕ РАЯ НЕ СЪЩЕСТВУВА, ерго цените на НИ са високи в момента. Който не го разбира това е сериозно болен.Между другото пиша за себе си, не с цел да се хваля, а с цел да не ме обвиняват продавачите, че съм беден, прост и неграмотен.
Коментиран от #100
15:20 17.12.2012
87 Владимир Павлов
Ето за това говоря ! Господин 1111, всеки потомствен Софиянец живеещ в центъра ще ви обясни, че крайните квартали са далече и са еднакви - попитайте някой, именно това е причината за мен Обеля и Младост да са еднакви като качество и цени съответно. И само една малка забележка хората родени в Лозенец, като мен например никога не казват Лозенец високото/ Лозенец ниското като вас, това е измислица на таксиджиите да се ориентират по-бързо по картата /вярвайте ми питал съм/, за мен Лозенец просто това е квартала и нищо повече...
Коментиран от #90
15:35 17.12.2012
88 1111
До коментар #83 от "Владимир Павлов":
Младост е най-голямата загадка в София. Не сте единствения,който се стряска от цените там.Не съм брокер, а частно лице, също родено и израснало в София.Не разбирам точно възмущението ви...от ,,високите,,цени на имотите в момента,или че наследствените ви имоти се ,,оценяват,, от група драскачи на 200 е м2? Цените които съм посочил,не са мои...това са цени на собственици на имоти,които нямат намерение да продават на цени от 200е м2. Като собственик на средно голяма фирма,вероятно разбирате добре до какво може да доведе едно грешно решение в дългосрочен план.Както за покупка,така и при продажба.Пазара на имоти през последните 20год е спекулативен,а според мен ще остане такъв поне още 10-15год. Относно т.2 ме напушва малко смях...Да разбирам ли,че търсите справедливост .....за трудещите се! Всички се трудим,но от това живота не става нито по-лек,нито по-справедлив!Коментиран от #92
16:00 17.12.2012
89 333
големите градове и около 100 евро на квадрат за провинцията.
Коментиран от #91
16:06 17.12.2012
90 1111
До коментар #87 от "Владимир Павлов":
Ами пресечете Борисовата и елате да ми обясните колко са далече Люлин и Младост....А думи като : Йорданка Николова,Римската стена,Кръста,Семинарията(Тенекиите,Под липите и т.н) не говорят нищо на таксиметровите шофьори...Израза ,, долната част на Лозенец,, идва от обявите купува/продава....Визира се по-близката част до центъра, а не по-далечната и обезобразена част....Хубаво е човек да излиза понякога от квартала си....аз го правя постоянно! Зарежда ме!17:43 17.12.2012
91 bubblehead
До коментар #89 от "333":
Третото такова явление е приемането ни в Евро съюза. Българина очакваше заплатите да станат като в Западна Европа за две-три години. Да има правосъдие, справедливост и нормален живот като на запад. Цените на имотите да надминат тези в Шверцария.--------------------------------------------------------------------
Утроения тройков , глей са всъшност осеферените от българите очакваме заплатите да достигнат европейските не за 2 години а за 15-20 ( каквото се е случило в Испания и Гърция и няма никакви принципни причини да не стане и у нас и очевидно според статистиката се случва, а заради оредяването на нацията към качествен матерял заплатите в някой професии направо излетяха в космоса вече ...) , НО пък в икономичексия прогрес вярваме твърдо , независимо колко откачихте нашенските егалитарни диваци... А за цените просто вярвахме че е време у нас да достигнат поне 1/10 от цените в Швейцария... Толкоз. Кво много ли е !?
18:36 17.12.2012
92 Владимир Павлов
До коментар #88 от "1111":
".Да разбирам ли,че търсите справедливост" - Именно, затова говоря господин 1111/не ви чух името/, не говорим за справедливост /въпреки, че според мен един работещ мъж заедно с работещата си съпругата е нормално да могат да си изплащат жилището без да трябва да гладуват/, ГОВОРЯ ЗА ТОВА, ЧЕ ТОВА СА ПОТЕНЦИАЛНИТЕ КУПУВАЧИ НА АПАРТАМЕНТИ В СОФИЯ, ако болшинството нормални работещи хора не могат да си позволят да вземат кредит и да го изплащат НЯМА КОЙ ДРУГ ДА РАЗДВИЖИ ПАЗАРА !!!Разберете го най-после.
И накрая няколко примера с моята къща :
- тъй като си купувах парцела в Панчерево по време на т.н. бум на цените, за един имот за който почти се бяхме договорили, на другия ден бабата /продавач/ ми каза, че нейна съседка и казала, че руснаци с куфари с пари изкупували имоти без да се пазарят - представете си моля ви се.
- цената която платих за удоволствието да имам може би най-футуристичната къща в БГ - изцяло пасивна с инсталации за някои от които даже не бях чувал, че съществуват е три до четири пъти по-висока от цената за която се продават къщи в района, писал съм си я изцяло пасив /за удоволствие, кеф и т.н./, ако реша да я продавам ще я продам обаче на пазарна цена - а именно с огромна загуба и бързо, а не три години да ми виси по обявите и да ми се смеят всички /пълно е с такива обяви/. Като подчертавам, ако не можеш да продадеш нещо почти веднага то е неликвидно т.е. няма стойност. Ако не искаш да продаваш нещо на тези цени - не го пускай за продаване
Коментиран от #97, #101
09:45 18.12.2012
93 Владимир Павлов
Та искам да кажа, че нищо лошо няма някой да си мисли, че апартамента му струва 80000 евра за 80 м2 и си мисли, че е състоятелен и заможен, но да не го пуска на пазара, защото ако не го пусне никога няма да разбере, колко струва наистина и така е по-добре за него. И за ценита накрая - в момента цените са обявените минус 20-30% зависи от нервите на купувача, като е пълно и с бесмъртни обяви, чакащи Дъдкан Маклауд /шотландския боец/да ги купи след има няма 300г.
09:58 18.12.2012
94 куку
Коментиран от #96
12:15 18.12.2012
95 куку
12:30 18.12.2012
96 1111
До коментар #94 от "куку":
,,Куку,, ти си нашето форумно ВеКеРе...не ти трябваше много време да разкриеш поредния ,,възмутен ,, гражданин...хахаха..15:09 18.12.2012
97 1111
До коментар #92 от "Владимир Павлов":
Г-н Павлов,съжалявам,но думите ви звучат като на пожизнен президент на ,, Клуб 200 евро,,...Нито аз,нито ,,куку,, АХХХ или ,,балона,, сме продавачи...А относно имотите в районите които споменах,от 20 год. се купуват/продават в брой!!!Коментиран от #102
15:17 18.12.2012
98 куку
16:12 18.12.2012
99 bubblehead
20:55 18.12.2012
100 AXXX
До коментар #86 от "Владимир Павлов":
Между другото пиша за себе си, не с цел да се хваля, а с цел да не ме обвиняват продавачите, че съм беден, прост и неграмотен.....................
„ОбъркАл си рейса, пич” – няма в тая дискусия продавачи. Аз пък имотите обичам да ги купувам (когато искам и мога), не да ги продавам. Без да ми пука за текущата фаза на икономическия цикъл... защото, по бума цените бяха с 40% нагоре, обаче и оборотите бяха с 40% нагоре – еднакво важно е как си правиш сметката – и в двата случая. И тогава и сега, който търси, намира – един търси имот, друг търси виновни... И всеки намира каквото търси.
Пп. Ако си „беден, прост и неграмотен”, основният ти проблем е, че си такъв, вторият ти проблем е , че сам си си виновен, и чак третият е, че околните може да забележат първите два.
23:50 18.12.2012
101 Anonymous.
До коментар #92 от "Владимир Павлов":
"един работещ мъж заедно с работещата си съпругата е нормално да могат да си изплащат жилището без да трябва да гладуват"==========
Именно, доходите на работещите съпрузи нараснаха с 40% от началото на кризата, а жилищата паднаха с 40%. Резултатът е над два пъти по-висока достъпност в сравнение с „бума”.
http://www.investor.bg/analizi/113/a/jilishtata-v-bylgariia-stavat-vse-po-dostypni,144094/
http://www.darikfinance.bg/novini/83037
А „цената на парите падала”... Пък когато и началника на БНБ започне да разправя по медиите, че в 2013 лихвите по кредитите ще падат...
Абе, много има да падат имотите още, много, поне 2-3 пъти, даже и 4-5... На тебе колко ти трябват?
23:55 18.12.2012
102 Владимир Павлов
До коментар #97 от "1111":
Първо благодаря ви за оценката, президент все пак си е отговорност.Ако "Нито аз,нито ,,куку,, АХХХ или ,,балона,, сме продавачи." - това означава само едно: че сте един и същ г-н/г-ца пишещ с различни никове, съжалявам за което.
Твърдението "от 20 год. се купуват/продават в брой!!! " да го коментирам ли ??? Или да не ви обиждам. Може ли да съществува човек с повече от основно образование, който да твърди подобно нещо? Очевидно може, предполагам уважаеми, че вие можете да станете пожизнен президент на клуба "Руснаци с куфари пълни с пари изкупуват имоти без да се пазарят РКПИИБП". На вашия клуб името му дойде малко дълго, но така е в живота, абревиетурата обаче е звучна. Може би по добре звучи "Изкупуват без да се пазарят" ИБП - това е името. /за руснаците с куфари виж коментар 92/.
Коментиран от #104
10:04 19.12.2012
103 куку
11:07 19.12.2012
104 1111
До коментар #102 от "Владимир Павлов":
Здравейте г-н Павлов! Познахте-никога не съм ходил на училище! А в районите в които цените са около и над 1000е , гроздето наистина е кисело.Но за сметка на това живота е малко по-спокоен.Приказките за руснаци са същите каквито бяха за ирландци,англичани и не знам какви,които сътвориха вашите строители по морето и Банско. Та когато се опитвате да продавате КРЕДИТИ,имайте едно на ум,че във форума има хора без заеми,които купуват,продават и управляват своите имоти ВЪПРЕКИ лихварите, а не благодарение на тях!Коментиран от #108, #110
11:20 19.12.2012
105 читател
Глупостите които изписаха КУКУ,АХХХ,ГЛАВА БАЛОН,1111 и други са просто думи без никаква стойност.Пазара показва какво се случва и то въобще не се връзва с желанията на хора искащи надуване на имотен балон
12:53 19.12.2012
106 без коментар
До коментар #1 от "varna":
1)- в края на 1989г. жилищата в България бяха 3,363,416
2)
- в края на 2011г. жилищата в България бяха 3,899,750
Тоест за 22 години жилищата в България са се увеличили с над 536 хиляди...
Между другото през същия интервал (от началото на 1990г. до края на 2011г.) :
1)
- живородените в България бяха 1,671,030 души
2)
- починалите в България бяха 2,470,858 души
13:24 19.12.2012
107 куку
15:00 19.12.2012
108 Владимир Павлов
До коментар #104 от "1111":
"във форума има хора без заеми,които купуват,продават и управляват своите имоти ВЪПРЕКИ лихварите" - купуването, продаването и управлението на стока като имотите са много голям и сериозен бизнес и съм сигурен, че представители на този бизнес не пишат тук, за да правят смях на болшинството хора четящи имотния форум. Ако мислите, че за мен 1000 евра са кисело грозде много сте ме подценили :)) Само да ви обясня връзката между възможности и здрав разум: здравия разум води в дългосрочен план до сериозни възможности. И аз твърдя, от моята позиция на здравомислещ и сравнително преуспял в живота че: инвестицията в високостойностна стока като имот не е за всеки - трябват наистина сериозни финанси, говоря ви за десетки милиони, с каквито господин 1111, ако разполага ще му подаря колата на жена ми /никой не би отказал една А5 нали/ и ще му се извиня публично. Тук обаче срещам хора с по два-три апартамента които се мислят за играчи на имотния пазар и са доста смешни /например по-долу имаше коментар "нетно КУПУВАЧ"/. Разбирам ги и тях - когато говорим за стока струваща 7-8 годишни средни заплати/не се хващайте за годините давам само пример/ нормално е всеки обикновен човек да започне да се големее и да става за смях.Коментиран от #113
16:18 19.12.2012
109 куку
16:35 19.12.2012
110 Владимир Павлов
До коментар #104 от "1111":
Това продавачите не могат да го разберат - как човек, който има имоти /с баснословни цени в техните глави/, може да кандидатства за президент на клуб 200 евро ??Много просто : Имам си сериозна професия водеща да прилични доходи, гордея се с това което създавам и ИМАМ ЗДРАВ РАЗУМ - т.е. не твърдя, че бялото е черно само защто имам изгода. За който не е разбрал - мисля, че имотите са все още надценени въпреки, че и аз губя от това /губя хипотетично разбира се защото не съм на пазара, съответно бих спечелил при вдигане на цените, отново хипотетично/. Не инвестирам в имоти защото са:
1. Неликвидни не само в момента, а и в дълги периоди от време.
2. Познайте къде ще гледа финансовия министър за допълнителни приходи 100% събираеми /така е в цивилизования свят, винаги съм казвал, че тук данъците на имотите са ниски/.
3. Изискват сериозна подръжка. Това, че простите хора имат поговорка "то хляб и вода не иска" не е вярно.
4. Природен катаклизъм може по всяко време да докара до просешка тояга един имотен пишман инвеститор /изключение е земята разбира се, при определени условия тя може даже да се увеличи/. Например ако един панелен блок започне да се руши собствениците започват да реват с пълно гърло държавата да им помага, ако блоковете са 50 какво правиме?
Ако някой има някакви спестявания има далеч по-сигурни начини да ги запази, имота не е от тях.
16:45 19.12.2012
111 куку
Коментиран от #114
17:16 19.12.2012
112 bubblehead
18:22 19.12.2012
113 1111
До коментар #108 от "Владимир Павлов":
Значи ако нямаме десетки милиони да не купуваме имоти така ли? Ама вие наистина ли мислите това? Айде да не се изхвърляме толкова...айде малко по-скромно.Големи играчи станахме..не мислите ли? Тук се пише за цени на градски жилищни имоти, а не за молове,хотелски и жилищни комплекси,които се управляват по международни стандарти,които не са ваш патент,г-н Павлов! В джунглата,наречена от вас пазар оцеляват тези,които имат ПОВЕЧЕ ЗДРАВ РАЗУМ от останалите.Сам казвате,че не сте на пазара и добре правите,защото там ,, и вързано куче ще ви изяде,, .Корпоративните схеми и готови ,,вносни,, модели тук не работят(на реалния пазар) ....Тук никой не е обсъждал кой колко имоти притежава,но бъдете сигурен,че са повече от два-три,вярвайте ми! А когато тези имоти се управляват както трябва(разбирайте всички неща по един имот) той носи едни добри ПАСИВНИ доходи.Ако човек реши,може да ги похарчи,а може и да ги ,,завърти в частен бизнес,,...Това е същото което правите вие,но БЕЗ КРЕДИТИ !!! И ако аз не съумея да си ,,опазя инвестицията в частния бизнес,, мога да загубя САМО няколко наема,за разлика от вас,който ще загуби всичко с едно грешно решение...включително колата на жена ви! Думата която ви убягна е ,,трудноликвидни,, а не ,,неликвидни,,....от друга страна ако ви се наложи да вземете заем,в банката ще ви помолят да заложите освен бизнеса си и няколко имота(нищо че са НЕЛИКВИДНИ...банките предпочитат тухли пред голи обещания за връщане на пари) За едно сте прав обаче:Има огромен брой хора,които не знаят точно какво притежават,нито имат идея как да спечелят някой лев от собственият си имот....и точно те са жертвите на истерията ,,200ем2,,...За природни катаклизми има застраховки както и определен тип строителство(не панел)....има и сеизмични карти на София,на които ясно се вижда Витошкия разлом(върху който твърдите,че притежавате къща)....А сега г-н Павлов,очаквам да ми предложите нещо по-сигурно и по-безопасно от това да събирам няколко хиляди на месец,без риск да загубя основната сума...Нали всъщност за това говорите през цялото време? Разкажете за ,,новия продукт,,!Коментиран от #117
18:25 19.12.2012
114 1111
До коментар #111 от "куку":
Да не се обиди...не го притискай така човека...Може да пълни печката с кюмур...Нали знаеш,че нямат парно там18:47 19.12.2012
115 куку
19:21 19.12.2012
116 1111
19:55 19.12.2012
117 Владимир Павлов
До коментар #113 от "1111":
Много правилно сте ме разбрали, ако нямате или не контролирате мимимум 50 - 80 млн. евра не сте за бизнеса с недвижими имоти.Всяка стока си има алтернативна стойност, просто пасивния бизнес от събиране на два, три наема е за пенсионери. В почти каквото и друго да се вложат парите от примерните три имота /да речем два апартамента и един магазин/ ще носят много повече приходи. И най-важното удоволствие от това да изградиш нещо стойностно, но вие тези неща не ги разбирате много, много. Като се замисля за вас /без да искам да ви обиждам/ наистина е по добре да събирате няколко наемчета месечно и да си живеете спокойно. От друга страна вашия живот /съдя само по написаното от вас/, далеч не изглежда спокоен, за съжаление.
Та и разликата между нас е, че ако утре моята къща потъне в земята, аз имам сили, ум и възможности да започна и завърша друга - по хубава, а на вас ако едно имотче утре ви изчезне вие няма да го прежалите, загубата ще ви преследва и измъчва докато сте жив. Именно затова е истерията на всички ви с тези падащи цени - преживявате го като непреодолима загуба. Ако искате ми вярвайте, но наистина ми е малко жал за такива хора.
Коментиран от #120
21:05 19.12.2012
118 куку
21:09 19.12.2012
119 куку
До коментар #50 от "bubblehead":
50 или 80 милиона евра? Павлов определено се насочи към личен психотерапевт и просто кажи: Начална форма на шизоидни изменения, т.е раздвоение на личността! Сигурен бях,че контактувам с Buonaprtte...демек,Наполеон! Императоре какви са вашите заповеди??????21:38 19.12.2012
120 1111
До коментар #117 от "Владимир Павлов":
Аз мислех,че ще дадете някакъв жокер за някоя СУПЕР далавера....да се отървем от нашите копторчета и да се включим във вашата(нашата) далавера....нещо с алтернативна стойност.....ама нещо голямо..такова като за вас.Сумите които цитирате ме объркаха(може ли да ги напишете с думи...нали ви споменах,че никога не съм ходил на училище) Когато разберете,че сумите инвестирани в 1-2-3-4-5-6-7-8-9 апартамента и сумите инвестирани в 1-2-3-4-5-6-7-8-9 мола носят доходи,които се наричат ПАСИВНИ ДОХОДИ, тогава ще ми правите характеристика! Вие сте абсолютен лаик(при това заразен със самочувствие без покритие) относно пазара на имоти в София! Никога не купувайте имот сам! За такива като вас има подходяща поговорка: Ако си риба,с бастун ще те хвана! ...Коментиран от #123
22:17 19.12.2012
121 куку
Коментиран от #122
22:36 19.12.2012
122 хаха
До коментар #121 от "куку":
тва твойто ми звучи като "кой ми ..... у гащите)))) ми явно си кликнал без да искаш бе куку)))22:50 19.12.2012
123 Владимир Павлов
До коментар #120 от "1111":
"СУПЕР далавера" :)) Не пътуваме в един влак с вас господин 1111, ако чакате далавера да ви падне - продължавайте да чакате, то с чакане, ако ставаше.......... Но важно е да не се отказвате.На всички останали продавачи, купувачи и обикновенни наблюдатели весели коледни и новогодишни празници пожелевам.
Коментиран от #124, #126
09:53 20.12.2012
124 1111
До коментар #123 от "Владимир Павлов":
Най-после-консенсус! Примера ви с влака е изключително образен.Пътуването с влак е незабравимо преживяване...Непрекъснато влака спира...хора се качват и слизат..В него може да срещнете всякакви хора,с всякакви идеи!Понякога даже ги споделят..Във влака има и кондуктори,шафнери и двама-трима машинисти(?) Понякога влака дори закънява(?) НО заветната цел винаги е последната гара.Малката тайна,за която говорите е че до гарата може да се стигне със самолет,подводница,автобус,такси и т.н. ....Аз пък съм сигурен,че на гарата все някой ще ви посрещне...! Цветя,бонбони,целувки,прегръдки и неизменния въпрос: КАК ПЪТУВАХТЕ ?!?!?!!! И вие разбира се ще им кажете...НО само на тези,които НАИСТИНА искат да разберат! Най-завладяващото е,че релсите продължават и след последната гара! Къде ли водят??? Сигурен съм,че имате големи амбиции,но за тях трябва определена среда....а тук освен че липсва,има и едни хора,които се грижат точно за това...тази среда да не се променя.Вие знаете кои са те! Далавера не чакам..аз вече съм в моя влак.А може и да съм на последната гара...въпрос на гледна точка!За отказване и дума не може да става.Не се отказвайте и вие! Все пак рано или късно София ще има своите луксозни предградия.Хората казват,че човек е голям колкото мечтите си...а един жив класик казва: ,,Забогатяването не е спринт,а маратон.,,...Весели празници и на вас! п.п. Човек никога не знае кого ще види на последната гара...затова и пътуването е така интересно!11:41 20.12.2012
125 куку
14:38 20.12.2012
126 AXXX
До коментар #123 от "Владимир Павлов":
"Не пътуваме в един влак"Владимире, Павлов, ти сигурен ли си, че пътуваш? Знаеш ли, че първата гара в Бургас е гара "Владимир Павлов"? След построяването на новата, тази губи значението си и на нея спират основно пътническите влакове. И последната гара може да се окаже предпоследна... 1111 го е казал тъй поетично- "Най-завладяващото е, че релсите продължават и след последната гара!"
А най-очевидното е, че: влакът заминава, гарата остава...
Весели празници на всички!
23:21 20.12.2012
127 един човек
Горната статия за пореден път ме убеди , че нищо не разбираш от имотен пазар.За поредна година отчитат спад на цените , а ти говореше , че щели да се вдигат.
Просто сте жалки в опитите да убедите някого , че имотите в България били добра инвестиция.
Ето вече сме пред прага на новата година може да прогнозирате още веднъж какво ще се случи. Да видим какви добри познавачи сте на пазара на имоти.
Хайде много здраве и до нови срещи!
15:55 21.12.2012
128 куку
21:43 21.12.2012
129 varna
и дано през новата година се збъднат прогнозите на къртиците, ако пък не, то поне се надявам да започнат да виждат по далеч от носа си и да престанат с лажите и манипулациите в форума, защото правят точно оратното от това което се опитват - хората не искат да ги лъжат вече.
21:54 23.12.2012