Ето кои купувачи на жилища ще се оттеглят от пазара у нас

Епохата на "евтините пари" е към своя край - след 20 години на ниски лихвени нива централните банки по целия свят започнаха повишения. Най-рязко лихвените проценти повишиха Федералния резерв (ФЕД) и Английската централна банка (АЦБ). Как ще се отрази промяната на българския имотен пазар, който в последната една година е осезаемо динамичен - Георги Киров, партньор и директор "Капиталови пазари" в една от водещите компании за професионални услуги и инвестиционно управление в сферата на недвижимите имоти, сподели експертно мнение, цитиран от БНТ.

Какъв ще бъде ефектът от повишаването на лихвените проценти от ФЕД и ЕЦБ и когa ще се усети?

Ефектът от поскъпване на кредита идва обикновено в пакет с изискване от банките за по-кратък срок на изплащане, намалено финансиране в определени сегменти и други консервативни политики, т.е. високите лихви няма да са едно поредно поскъпване и другите цени на пазара (например продажни цени на имоти или наеми) да абсорбират това покачване. Логично, ефектът от това ще е намаление на икономическата активност, която очакваме да се усети още през есента на тази година. Вероятно най-силно засегнати ще са по-големите проекти на фаза планиране и строителство.

Ако отвъд океана централните банкери предприемат бързи стъпки за повишаване на лихвените проценти, то Европейската централна банка (ЕЦБ) остава по-пасивна, дори не толкова словом, но особено в действията си. Институцията, ръководена от Кристин Лагард, предприе спиране на програмата за изкупуване на облигации и повиши лихвата с 0.25 процентни пункта при последното си заседание, но тя остава отрицателна. Безспорно, резки скокове могат да разтърсят пазарите, но така или иначе гуверньорът на ЕЦБ говори за още повишения - най-рано на 21 юли с нови 0.25 пункта.

Това е плавен и премерен подход, но как ще се отрази той на лихвите по ипотечни кредити в средносрочен и дългосрочен план? Може ли да очакваме отлив от пазара на недвижими имоти особено при жилища закупени с инвестиционна цел?

Доходността от отдаване под наем в жилищата е приблизително 5% и по наши наблюдения повечето купувачи, които целят да отдадат под наем, правят инвестицията си с малък кредит или без кредит. Просто разликата между лихвите и доходността е много малка. Отлив в жилищния сегмент би имало при купувачи, които целят да ползват жилището и търсят кредит за покупката. Тук искам да отбележа, че в този сегмент погасителните планове може да са до 30 години и по-високата лихва е по-малък проблем от инфлацията, която оставя по-малко разполагаем доход.

Лихвата по ипотечните кредити у нас се движи около 2.6% и 3.1% със срок на погасяване 30-35 години. Разбира се, банките предлагат различни финансови продукти, които осигуряват допълнителна гъвкавост и условията биха могли да варират за различните клиенти. И въпреки че лихвите са изключително изгодни спрямо преди 15-20 години, когато надхвърляха 8%, затягане предстои. Очаква се това да стане през следващата година, но няма да бъде изненадващо ако се случи и по-рано.

При настоящия инфлационен натиск и предвид традициите сред българите да инвестират в недвижими имоти възниква въпросът кое ще надделее - желанието да се спасят спестяванията или отказът от покриване на ипотечен кредит при нарастващи лихви?

Имотите все още са убежище за спестяванията, но да се спасят спестявания при покупка с кредит е малко трудно при покачващи се лихви. Това очаквано охладняване на пазара от купувачи е полезен процес, защото през последните години, по наши анализи, има недостиг на жилища в София и другите големи градове в България. Например за град като София 15 000 апартамента на година в строеж не са проблем, при условие че на година има 25 000 завършващи студенти, ниска безработица и растящи доходи. По този начин купувачи, които имат нужда да ползват ново жилище ще се конкурират по-малко с купувачи, които искат да отдават под наем. Продажбите на строителни предприемачи ще стават по-бавно и започването на нови проекти също.

Под въпрос остава дали увеличението на цените на жилища през последните 3 месеца - заради войната в Украйна и поскъпването на строителните материали - ще се задържи или ще има корекция надолу. Цената на арматурата вече се върна на нива близки от преди войната, но други компоненти все още са скъпи. Това поскъпване последните 3 месеца зависи от бройката строежи, които ще излязат на пазара следващата година. Някои инвеститори ползват кредит за строителство, други – особено по-малки обекти - не. В други държави растежът на обеми, цени и активност в недвижимости по време на COVID пандемията беше в пъти по-голям от този в България и при нас повишаващите се лихви и намаляването на активността не очакваме да доведе до голямо намаление на цените. Вероятно все още ще има слаб растеж до края на тази година и стабилизиране следващата.

Пандемията оказа съществена роля върху пазара на недвижими имоти, но особено изразена и трайна е промяната при офисите - променените работни навици на служителите и желанието да се работи дистанционно, наложи търсенето на гъвкави, комбинирани офиси. Каква е прогнозата ви за пазара на недвижимите имоти?

Понеже по-горе описахме в детайл жилищния пазар, остава този за бизнес имоти – офисни сгради, търговски и складови площи. Българският пазар няма много високи обеми и активност в сравнение с държавите от Централна и Източна Европа и дори някои от бизнес имотите, построени в предния пазарен цикъл от 2008 г., са собственост все още на строителните предприемачи. Нямаме стриктно разделяне на инвеститори, които не строят и такива, които строят и продават. Повечето играчи на пазара правят и двете. По-този начин много от инвеститорите имат пасивни инвестиции и такива с риск и са добре балансирани.

В момента заетостта на имотите се повишава заради връщането към работа в офиса. Малко нови проекти се очаква да започнат да се строят следващата година. Разликата с 2008 г. е, че тогава пазарите спряха рязко, а имаше проекти в строеж в голям обем, което доведе, специално в офисите през 2010 г., до голям процент незаети площи. Сега е различно, защото по време на ковид пандемията имаме 2 години, в които нови обекти почти не се започваха (освен жилища). Очаква ни успокояване и, след като мине корекцията на ФЕД и ЕЦБ, може би след 18 месеца, ще започнем следващия пазарен цикъл с недостиг.