Светослава Георгиева, регионален директор София в „Адрес недвижими имоти”: За вторичен пазар може да говорим най-рано след две години

Първите жилищни имоти с необслужвани кредити започнаха да се появяват на пазара. Можем ли вече да говорим за пазар на ипотекирани имоти?
- На този етап не мога да кажа, че се наблюдава такъв пазар - нито в България като цяло, нито в София. По-скоро има единични случаи на такива обявени жилища. Те обаче не са обявени за продажба от банките, което означава, че не бихме могли да говорим за вторичен ипотечен пазар на жилища. Обикновено апартаментите се продават от самите собственици, които вече не могат да си изплащат вноските по кредита и ги обявяват за продажба, с ясно обявено условие, че има ипотека за жилището, което не представлява проблем за извършване на сделките.


Очаквате ли делът на жилищата, които ще се обявяват по този начин за продажба, да се увеличи към края на годината?
- Не бих казала, че това ще се случи още в края на тази година, защото бумът на закупените жилища с кредит беше преди всичко през миналата година и през втората половина на 2004 г. Като цяло българите все още успяват да си обслужват кредитите, макар и незнайно как. Най-малкото, защото според официалните им доходи и на база на данните от Националния статистически институт за размера на средната работна заплата не се забелязва увеличаване на доходите на населението. В същото време обаче делът на покупките на имоти със заеми се увеличава.
Много хора продължават да купуват жилища на кредит с очакването лихвите по заемите да паднат. И тъй като те се актуализират по време на погасителния план, това дава основание на мнозина да смятат, че след присъединяването на страната ни към Европейския съюз, където ипотечният пазар е развит, лихвите по кредитите ще се понижат.
По-сериозно увеличение на дела на ипотекираните имоти, които ще излязат на пазара за продажба, по-скоро може да се очаква след около две години.


В кои градове на страната преобладава предлагането на ипотекирани имоти? И какъв тип са най-често оферираните жилища?
- Разделение по райони трудно би могло да бъде направено. По-скоро те биха могли да бъдат групирани по отделните имотни сегменти. Категорично може да се каже, че за жилища ново строителство такъв пазар няма - продажби не обявяват нито банките, нито собствениците, закупили апартамент в строеж на кредит.
Проблематични случаи се наблюдават, ако собствениците са надценили възможностите си. Това са хора, които са искали да решат жилищния си проблем, или са преценили, че е по-изгодно да не плащат наем, а да си закупят жилище. Нещо обаче се е случило с работата им, или са настъпили някакви промени в личен план и не могат да се справят с плащането на погасителните вноски. Често до проблем с обслужването на ипотечния заем се стига, когато клиентът инцидентно трябва да даде някаква сума по болест, или по повод на някакъв нещастен случай. Обикновено това са клиенти с по-ниски доходи, които не разполагат с наличен финансов ресурс. В повечето случаи става въпрос за старо строителство или панелни апартаменти, най-често гарсониери или двустайни.


Доколко пазар на ипотеки се е наблюдавал в други държави, вследствие на строителен бум, какъвто продължава да се регистрира в България ?
- Личните ни наблюдения сочат, че в Германия е имало строителен бум и това е довело до формиране на ипотечен пазар. Там обаче се е стигнало до обособяване на такъв, тъй като те нямат практика да притежават собствено жилище, а живеят под наем. Докато в България много голям процент от хората разполагат със собствено жилище и паралел трудно би могъл да се прави.


И все пак има ли вероятност обособяващият се пазар на ипотекирани имоти да повлияе на търговията с жилища и да доведе до понижените на цените?
- Не очаквам това да бъде сериозен процент на фона на общия обем на предлаганите жилища, за да има някакво влияние върху пазара. Дори да има такъв пазар от страна на банките, то това се случва помежду им. И ако има изпаднали в неплатежоспобност длъжници, когато вече се стигне до изпълнително дело, имотът на практика не стига до масовия пазар. Тоест, не очаквам това да рефлектира върху цените на имотите. Би било все едно да разсъждаваме дали цените на северните жилища на последния етаж влияят върху общата тенденция на цените на жилищата.