Грижа за имота - без стрес и излишни разходи

Немалко наемодатели открай време предпочитат да се грижат за плащането на сметките за ток, парно, телефон, вода и прочие. Така те са сигурни, че разходите за консумативи няма да останат непогасени - от една страна. От друга - спестяват излишната загуба на време на наемателите и им предлагат своеобразно допълнително обслужване.

Напоследък екстрите започват да се доразширяват. Все по-често собственици предлагат на наемателите и услугата "почистване" на апартамента. И това започва да се налага като правило не само за суперлуксозни имоти или за такива, които се отдават под наем на хотелски начала, а и за собственост от среден клас, отдадена за дългосрочно ползване. Какво означава това? Много от собствениците вече осъзнават, че


само предлагането на добър имот не е достатъчно

С развитието на пазара и увеличението на предлагането на качествени имоти клиентите станаха по-взискателни, а наемодателите от своя страна започнаха да предлагат повече. Тоест, в индустрията на недвижимите имоти моделът клиент-внимание-обслужване започва да придобива все по-голяма тежест.

Другият по-съществен момент е, че според експертни разчети поддръжката и управлението на всяка сграда по време на жизнения й цикъл струва между 4 и 9 пъти повече от самото й построяване. Потенциалът за намаляване на разходите е най-вече там, където харчовете и рисковете са най-високи. Идентифицирането на възможностите за намаляване на разходите, подобряването на контрола и повишаването на приходите от собствеността най-успешно се постигат чрез т.нар. пропърти мениджмънт.

Професионалното управление на сградите и внедряването на съвременни системи за менажиране на недвижимата собственост има поне 10-ина предимства. Някои от основните са - засилване на контрола над имота, прилежащите съоръжения и ресурси, извличане на максимални ползи чрез анализи на най-печеливши комбинации от услуги за даден период, точно планиране на разходите и свързаните с това отговорности, по-ефективно управление на доставчиците и т.н.

Според експертни разчети след внедряване на някои от модерните системи за управлението на собствеността,


могат да спестят между 5 и 25 на сто от разходите

за оперативна годишна поддръжка, между 10 и 20 на сто от разходите за почистване и около 10-15% от разходите за енергия. Другият плюс при професионалното управление на сградите е, че наличната площ може да бъде максимално оползотворена, да се намали времето за реакция при повреда на съоръженията, да се повишат приходите вследствие на по-прозрачно разходване на средствата и т.н. По-важното обаче е, че ползвателите на имота, били те собственици или наематели, имат едно лице за контакт и комуникация на всички тези дейности. А това пести време, пари и нерви.

Двата основни компонента на пропърти мениджмънта са техническото изпълнение на услугата и обратната връзка с потребителя. Грижите по поддръжката, почистването и охраната на имота обаче не винаги са достатъчни, за да бъдат задоволени изискванията на съвременните и твърде ангажирани ползватели на имоти. Затова част от експертите и консултантските компании определят като по-съществен елемент обратната връзка със собствениците или наемателите по въпросите, които ги вълнуват и трябва да бъдат решени. Понякога това може да се окаже туширането на междусъседски спор за ползването и поддръжката на общите площи на сградата. Или по-доброто разпределение на различните фирмени отдели в офиса. Основната идея на пропърти мениджмънта е да се осигури спокойствието на ползвателите на имота, да им се спести време, пари и допълнителен стрес. Неслучайно подобна услуга се прилага както в жилищни сгради и комплекси, така и в офисите, търговските центрове или във ваканционните комплекси. При големите обекти с много наематели услугата включва събиране на плащанията на наемите, вноските за управлението на сградата, проследяването на разплащанията за комунални услуги, цялостна счетоводна отчетност на приходите и разходите от поддръжката на имота.


Каква е цената на спокойствието?

Стойността на услугата се изчислява по няколко начина, най-вече в зависимост от това коя страна поема риска от превишаване на планираните разходи. Първият вариант е да се плаща твърда месечна сума или процент от наема независимо от реалните разходи. В този случай фирмата, която предоставя пропърти мениджмънт, поема търговския риск цената на услугата да надвиши договорената сума, но и евентуалната възможност да реализира печалба. При втория вариант ползвателят на имота плаща реалните разходи за опериране на сградата, обикновено под формата на месечни вноски. При него пропърти мениджърът изготвя детайлни отчети за разходите по стопанисването на зданието и в края на годината прави изравнително плащане спрямо месечните вноски. Услугата се заплаща от ползвателя на имота, без значение дали той е собственик или наемател.

В България услугата пропърти мениджмънт е разпространена главно сред наемодателите на офиссгради и сред компании, които сами ползват своите имоти, но нямат желание или ресурс да се занимават с поддръжката им. Макар и бавно, тя започва да намира своето приложение и в жилищните сгради, където поради многобройните индивидуални собственици на апартаменти е много трудно да се координира поддръжката на общите части и на самото здание.Ще минат обаче години,докато управлението на жилищни имоти се превърне в практика, прогнозират експертите.


За какво се грижат професионалните домоуправители?

- Техническо и енергийно сертифициране на сградите.
- Поддържане чистотата на вътрешните и външните общи части.
- Събиране от абонатите на предварително определената месечна сума ( абонамент, вода, отопление, електричество, асансьор и др.).
- Извършване на плащането на дължимите сметки към електроразпределение, топлофикация, ВиК, асансьорни сервизи, кабелни телевизионни оператори и др.
- Поддръжката на електроинсталацията на общите части, като дребните елконсумативи (електрически крушки, елключове, контакти и др.) са включени в абонамента.
- Поддръжка на вратите и остъкляване на общите части (при вандализъм консумативите са за сметка на абонатите).
- Поставяне и/или поддръжка на пощенските кутии (при вандализъм консумативите са за сметка на абонатите).
- Почистване на сняг и заледявания, включително опесъчаване.
- Извършване на строителни ремонти и саниране.
- Изграждане и/или поддръжка на зелени площи.
- Изграждане и/или поддръжка на детски площадки и места за отдих (алеи, пейки и др.).
- Поставяне и/или поддръжка на домофони.
- Посредничество с общината и други институции за изграждане и/или поддръжка на улици, тротоари и паркинги.
- Застраховане на общите части срещу вандализъм, пожар и природни бедствия.
- Предлагане на всякакъв вид застраховки, свързани с жилищната собственост и имущество.
- Обезпаразитяване.
- Осигуряване на портиер.

Част от фирмите предлагат на клиентите си определени бонуси, които обикновено се ползват при абонамент за пакет услуги. Предлагат се например безплатни правни консултации при спорове между съседи, отнасящи се до общите части на сградите. Когато на входа на сградата липсва табела с адреса (или тя е в лошо състояние), фирмата монтира такава и др.


ИТ-решения в стопанисването на имоти

ИТ-технологиите намират все по-голямо място и приложение в управлението на недвижимата собственост. Интегрирани решения за корпоративно управление на недвижима собственост и прилежащи съоръжения бяха представени и в рамките на провелото се в края на миналата седмица четвърто издание на "Имоти Експо". И с ИТ-решенията обаче пътят на добрия мениджмънт задължително минава през отговора на конвенционални въпроси като: Какво притежавам? Къде се намира? В какво състояние е? Колко достъпно е? Колко ще струва до края на годината? И други...

Няколко са ключовите звена при прилагането на ИТ-технологиите в управлението на имотите. Част от тях са:

- Управление на ресурсите. Тук основното е намаляването на разходите - документиране и намаляване на потреблението на енергия (управление на потреблението), намаляване на оперативните разходи и разходите за поддръжка.
- Управление на достъпа. В случая става дума за администрирането на достъпа до управляваните имоти, сгради, етажи и помещения. Този модул поддържа актуална и пълна информация за правата на достъп, издадените и начислени ключове/карти, сроковете за прекратяване на достъпа, история на достъпа и др.
- Управление на поддръжката. Този модул подпомага цялостния процес по поддръжката и ремонта на сградата, които генерират най-големите разходи, като гарантира прозрачност на процеса и подробно отчитане на разходите.
- Управление на почистването. Голяма част от общите разходи по управлението на имота са именно разходите за почистване на площите. Намаляването им е основен проблем при ефективното управление на почистването. Модулът предоставя опция за планиране и документиране на цялостното почистване на сградите и дава възможност за намаляване на разходите до 30%.