Спад на пазара на офис площи

Пазарът на офис площи в София отбелязва първото тримесечие на 2026 г. с временно забавяне на активността. Липсата на яснота относно осигурителните вноски на служителите, общата икономическа политика, въвеждането на еврото и неговия ефект върху инфлацията, както и неочакваната война в Персийския залив, повишиха несигурността и подтикнаха някои мениджъри да отложат за известно време договарянето на офис пространство, сочат данни на Cushman&Wakefield | Forton.

В първото тримесечие на 2026 г. общият обем на сключени наемни сделки достига 43 200 кв.м, което представлява спад от 4,9% спрямо предходното тримесечие и спад от 15,9% спрямо същия период на миналата година.

Най-висока наемна активност е отчетена в периферните зони на града. Там са договорени приблизително 24 000 кв.м, основно в офис сгради в района на Околовръстен път, в и около Бизнес Парк София. Второ място заемат зоните, разположени по основните пътни артерии, с около 14 000 кв.м, следван от широкия център и централния бизнес район с общо 5 400 кв.м.

Около 65% от новонаетите офисни площи са взети от IT фирми. Останалите са разпределени между предприятия от сферата на административните услуги (9%), здравеопазването (7%), търговията на едро (5%) и други (15%).

„В първото тримесечие на 2026 г., а между другото и в последното тримесечие на миналата година, несигурността повлия на поведението на наемателите и в крайна сметка - на обема договорени офис площи. Гледаме към следващите три месеца с предпазлив оптимизъм, тъй като поне част от неизвестните в бизнес средата ще се изяснят. Например, държавният бюджет ще даде яснота за осигурителните вноски и максималния осигурителен доход", коментира Йоанна Димитрова, Мениджър „Офис площи“.

Ограничено ново предлагане и лек спад на свободни площи

Новото предлагане остава ограничено, като единственият завършен проект през Q1 2026 е Oxia на Bernard Investments. Офисната сграда с разгъната застроена площ от 3 800 кв.м, получи разрешение за ползване и започна работа през март. Сградата е клас А, с LEED Platinum сертификат и предлага комбинация от обслужвани и стандартни офис пространства.

Към края на Q1 2026 обемът на площите в процес на изграждане достига 219 000 кв.м. Около 46%, или приблизително 100 000 кв.м, разпределени в 16 проекта, се очаква да бъдат завършени до края на 2026 г. Поради това рискът от свръхпредлагане е сред основните притеснения на наемодателите в София.

Общият обем офис площи в столицата достига 2 349 000 кв.м в края на март 2026 г. Свободните офис площи на пазара в София възлизат на 278 000 кв.м, което представлява 11,8% от офисния фонд.

Най-нисък обем свободни площи – 12 600 кв.м, е отчетен в централната бизнес зона на София, където нивото на незаетост спада до 5,3%. Най-висок обем – 130 000 кв.м, е наличен в зоната на главните пътни артерии, където вакантността също намалява до 11,5%. Най-висок процент незаети площи – 16,0%, е отчетен в периферните райони.

Благоприятни за наемателите ценови нива в повечето подпазари

Наемните нива остават стабилни през Q1 2026, което отразява по-слабото търсене, обема на налични свободни площи в повечето подпазари и притесненията, свързани с потенциално свръхпредлагане. Наемите за Клас A офиси се задържат основно в диапазона от 14–18 евро/кв.м. В централната бизнес зона първокласните наеми остават на нива от 20 евро/кв.м за четвърто поредно тримесечие.

Близо 50 000 кв.м офис площи са обект на инвестиционни сделки

През първото тримесечие на 2026 г. са реализирани две значими инвестиционни сделки с офис имоти. Bernard Investments придоби двете офис сгради на BSR One, разположени в софийския квартал Слатина. С тази сделка инвеститорът увеличи портфолиото си с почти 30 000 кв.м офис площи, като вече управлява 120 000 кв.м в 10 сгради в столицата.

Втората сделка бе придобиването на Varna Towers – сграда със смесено предназначение (офиси и търговия) в най-големия град на българското Черноморие, от двама местни инвеститори. Офисната част от сделката включва две кули с обща отдаваема офис площ от 18 500 кв.м.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg