Интерес към парцели в центъра

Инвересът на инвеститорите, решили да се насочат към сторителството на жилищни сгради, е предимно към централната част на София и някои сателитни на столицата райони. Първите търсят основно парцели до 1 декар. Към момента се оферират над 270 подобни имота в центъра, сочи справка в специализирания сайт imot.bg. Средната офертна цена на квадратен метър е около 900 EUR. На бул. „Сливница” цените достигат и до 1000 EUR/кв.м. Такава е исканата сума за квадратен метър на парцел от 2.5 декара. Имотът се намира на ъгъла с бул. „Опълченска”. Много от офертите са срещу обезщетение. Процентът е между 20% и 25%. В покрайнините на София се търсят терени от 15 до около 40 декара за строителството на комплекси от затворен тип, споделя в интервю за imot.bg Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални площи и парцели“ в компанията Forton.

- Господин Гюрджиев, каква е големината на парцелите, която най-много се търси за различните сегменти от пазара на недвижими имоти?

 - При жилищните парцели в рамките около 1 декар за централните части на София. Реално няма и по-големи. В сателитните райони на София говорим за парцели между 15 и 40 декара, които са за комплекси предимно. Става дума за традиционните Симеоново, Драгалевци, района на Камбаните. Лозен и Герман също стават доста интересни. За индустриални имоти се търсят терени от 5 декара за малко хале и се стига до 50-60 декара за големи производствени мощности.

- Разликата между офертна цена и тази, на която се сключва сделката каква е?

- Наблюдаваме подобрение. Преди беше в пъти, сега говорим за разлика до 20%.

- За колко време се сключват сделки?

- Има случаи и за един месец, но понякога продължава и до половин година и повече. Зависи от обема на земята, нейното местонахождение, необходимо ли е да се направи дю дилиджънс, някакви юридически проверки, има ли проблеми, могат ли да бъдат изчистени.

- Какви са изискванията на инвеститорите, които са решили да вложат средства в индустриални имоти извън столицата, освен добре образовано местно население?

- Задължително трябва да има добра инфраструктура. Цената на земята е от голямо значение. И в логистичаката и в индустрията, ако земята е по-скъпа от 30 EUR/кв.м вече проектът става нерентабилен още от самото си начало. Също така се иска добър достъп и добра комуникация. Често се изискват високи мощности за електрозахранване и понякога се иска обеми газ като възможност за включване.

По принцип brownfield-а в момента в Европа е много популярен. Става дума за стари сгради, които са все още в срока си на годност, но не се използват по предназначение от някакъв кратък срок време или се ползват, но не оптимално. Те представляват добър запас от площи за компаниите. Проблемът е, че този тип сгради в Германия, например са едно, а в България е съвсем друго. В Германия, да речем фабрика за пирони, която е работила допреди две години и след като е спряна дейността й е била поддържана, няма в нея никакви конструктивни проблеми и т.н., а в България това е типичния завод, строен между 50- и 70-те години на миналия век, който през последните 20 години е претърпял какви ли не конструктивни намеси в себе си, който не е поддържан изобщо. Състоянието му е такова, че ремонтът му би струвал повече, отколкото да се построи нова сграда при сегашните цени на строителство. Тази специфика чуждестранните компании навън не я знаят и първото, което искат е да им показваме brownfield, но като го видят веднага им става ясно, че нещата няма да се случат точно така.

Все още в България има някои сгради, които са много подходящи за brownfield. Включително са строени доста имоти в периода между 1999 и 2006 г. – първата вълна на чуждестранните инвеститори в България, които си построиха фабрики, които са в много добро състояние. Такъв пример е една от фабриките в Елин Пелин. Миналата година я отдадохме на гръцка компания, която произвежда битови соларни панели. Имотът е с площ 25 000 кв.м. Друг много добър пример е фабрика в Първомай, която е построена в началото на 2000 г. и беше използвана за фабрика за обработка на сурова вълна, след което е спряла да работи за около 5-6 години и сега е изкупена цялата от турска компания, която е в сладкарската индустрия.

- Какъв е процентът на старите и на новите складови площи на пазара?

- Не могат да се изчислят старите складови площи. Всеки хамбар и ТКЗС може да се сметне за склад от някого и затова не ги включваме в стока. Истината е, че в България тези стари площи се използват не по предназначение. Хора складират там, защото им е евтино, но ние това не може да го наречем склад и не може да влияе на числото, което водим като модерна складова база. Тази година няма промяна в това количество, защото няма обекти, които се завършват. Има няколко, които са в проект, но все още не се реализират по една или друга причина.

Поставени сме в много странна ситуация, защото ако утре дойде клиент и каже, че иска 3000 кв.м. хубав склад ние буквално няма къде да го заведем.