Само 15% от офис сградите покриват стандарта за клас А

,Разгънатата застроена площ на отдаваните офиси от най-висок клас се равнява близо на 65 000 кв. м при обща площ на предлаганите помещения от около 470 000 кв. м. Още около 120 000 кв. м от офис сградите на наемния пазар покриват стандартите за клас А (-) или А (--).


Класификация
По международните стандарти, прилагани в развитите пазари, административните сгради подлежат на класификация според основните им параметри, разпределение, инсталации, оборудване и др. Тя включва три основни класа - А, В и С, в низходящ ред. От своя страна те се разделят на подкласове - А(-), А(--), В(+), В(++), В(-), В(--), С(-) и С(--). В България тези стандарти не са навлезли широко в употреба, а много агенти по недвижими имоти не са запознати дори най-общо с правилата за класифициране. Затова често тези класове се използват неправилно, а обявите за имоти в специализираните медии и интернет изобилстват от изрази “офис сграда клас А”, което дори след повърхностно проучване се оказва далеч от истината.


Критерии
Основните параметри на една административна сграда клас А са:
- добра инфраструктура в района - главен булевард, поддържани пътни артерии, асфалтиран и маркиран път до сградата, лесен достъп с градски транспорт и удобен подход към нея;
- аварийно електрозахранване, реализирано с дизелов или газов генератор с поне 72-часов резерв на работа;
- охраняем паркинг за посетителите и такъв за работещите в сградата. Изискват се поне 1.7 паркоместа на всеки 100 кв. м разгъната застроена площ;
- наличие на BMS (Building Management System) - централизирана система за компютризирано управление на инсталациите и оборудването. Тя управлява и контролира консумацията на енергия в сградата, т.е. спомага за по-икономичното й управление, както и сигнализира при повреди и неизправности;
- висока степен на сигурност, осигурена чрез 24-часова физическа въоръжена охрана и видеонаблюдение на сградата и прилежащите площи. Контрол на достъпа чрез персонални магнитни карти (ID card access control);
- висока степен на противопожарна обезопасеност чрез пожароизвестителна и пожарогасителна система (т.нар. sprinkler system). Вторият тип система не трябва да се бърка с конвенционалните средства - пожарни кранове, маркучи и пожарогасители. Задължително е и външно стълбище за евакуация;
- наличие на HVAC система (Heating, Ventilation and Air Conditioning System) - централна система за отопление, охлаждане и вентилация с опресняване на въздуха в сградата;
- двоен (повдигнат) под, който осигурява възможност за гъвкаво и мобилно разпределение на работните места;
- сертифицирано структурно окабеляване минимум категория 5 Е;
- фиброоптична свързаност на сградата, ISDN телефонна централа;
- разпределение на площите в сградата тип open space (отворено пространство), което дава възможност за по-гъвкава организация на работното пространство.


Преустроените жилища са в най-ниската категория
В двата по-ниски класа - В и С, попадат, най-общо казано, офис площите в сгради, които не покриват съвременните стандарти за първокласна административна среда. Такива са малките офисни сгради, построени с неособено висок бюджет, жилищните сгради, преустроени по време на строителството в офисни, стари, но реновирани или ремонтирани административни постройки, както и апартаментите с променено предназначение, отдадени под наем за бизнес цели.


Клас В
В този клас влизат два типа офис сгради. Първите са тези, проектирани като жилищни и в процеса на строителство с екзекютив преустроени в административни. Това предполага липса на open space разпределение, на централна климатизация и вентилация (в повечето случаи има локални), недостатъчно гъвкаво структурно окабеляване или пълната му липса, непрофесионални охрана и управление на сградата, липса на видеонаблюдение и контрол на достъпа с персонални магнитни карти.

Вторият тип сгради в този клас са стари, но реновирани или ремонтирани административни постройки. При тях дори при сериозни инвестиции в инсталации, окабеляване и климатизация като проблем остава разпределението - най-често коридорен тип. Други недостатъци са механичните асансьори, лошите санитарни възли и т.н.


Клас С
В тази категория попадат офисите в жилищни сгради - апартаменти, чието предназначение е променено според изискванията на чл. 38 от Закона за устройство на територията. Тези площи имат статут на офиси, но по характеристики се доближават до жилищните имоти - централно отопление, изключително негъвкаво разпределение, липса на структурно окабеляване, на охрана, най-често лошо поддържан вход.


В България още няма клас АА и ААА
Административните сгради клас АА и ААА са тези, които покриват в най-висока степен всички стандарти за първокласна офис площ. При този тип сгради говорим за изключително добра локация, например идеалния център на София, екстравагантна архитектура - дело на световноизвестно име в тази област. Същото важи за вътрешния дизайн и обзавеждането на сградата. Другите характеристики на сградите в тези подкласове са наличието на мултимедийни зали за ползване от наемателите, ресторант от голяма верига, банков салон на реномирана банка, достъп на инвалиди на всички нива на сградата. В България единици са сградите, които се доближават, но не достигат тези стандарти - например Landmark Center (бивш Соравия център) на бул. Цар Освободител, както и East Park Trade Center на бул. Н. Вапцаров в столицата.
picture:3,20061215_7_2.jpg,

Базовият наем тръгва от 13 EUR/кв.м
От 13 EUR/кв. м тръгват базовите наеми на офис площите клас А в столицата. Най-високите месечни нива достигат 22 EUR/кв. м. При клас В базовите наеми се движат между 7 EUR/кв. м и 11 EUR/кв. м, а при клас С тръгват от 2.5 EUR/кв. м и достигат до 6 EUR/кв. м. Често поради непознаване на спецификата на пазара на офис площи от много агенти по недвижими имоти се предлагат сгради, неправилно определени като клас А. Като основание за това обикновено се посочват алуминиева дограма, централно парно и ламиниран паркет. Собствениците обикновено са подведени от агента си или от малки адвокатски кантори, които ги обслужват и в последно време правят опити да оперират на пазара на имоти, като предлагат сгради на нереално високи базови наемни нива.