Фокусът е върху терени с големина под един декар

Сегментът, който най-силно беше засегнат от началото на кризата безспорно, е жилищният. Липсата на финансиране в съчетание с повишаващата се безработица и несигурната икономическа обстановка, превърна инвестицията в покупката на терен и строежа на жилищна сграда рискова.
През 2009 г. пазар на парцели в и около столицата липсваше. За щастие тази картина няма да се повтори и през настоящата година. През месец май се наблюдава завишен интерес към покупката на терени в някои столични квартали. „Предприемачите търсят малки, но атрактивни парцели, като освен от големия спад в сегмента на терените, ще се възползват и от ниската себестойност на строителството, за да предложат продукт на атрактивни цени”, посочват анализаторите на компанията GreenLife.

На пръв поглед при подобна на сегашната картина – голямо предлагане и по-слабо търсене, започването на нов проект изглежда рисково. При внимателен анализ обаче се вижда, че подобна стъпка е печеливша. В момента инвеститорите търсят малки парцели с площ между 500 и 800 кв.м на ключови локации. „Целта е на парцела да може да се построи сграда с РЗП около 1500 кв.м. или около 20 апартамента, продажбата, на които е реалистична и то в обозримо бъдеще. Цената се определя като себестойност в квадратни метри застроена площ и в момента се движи около 250 EUR. Така за парцел с допустимо РЗП от 1500 кв.м. собственикът може да получи около 375 000 EUR”, изчисляват от инвестиционната компания.

Високите условия по банковите заеми е основният проблем пред инвеститорите. Затова те предпочитат да обезпечат поне 50% от цената на сделката. В резултат на кризата дори и най-стабилните предприемачи не разполагат със свободни пари в брой. Затова до сделка се стига, ако и двете страни отстъпят – купувачът плаща в брой 40 до 50% от исканата цена, а продавачът приема обезщетение за останалия дял.

Кризата промени не само цените на имотите, но и начина на мислене на участниците на пазара. Така например, днес инвеститорите трябва да подготвят детайлите около самото сторителство – процес, който преди кризата им беше чужд. Причината е, че банките не финансират грубия строеж на сградата, а стойността му е висока. Единият от начините предприемачите да намалят разходите в този най-тежък строителен етап е като се договорят с подизпълинтелите. След избора на главен изпълнител, строителят и инвеститорът заедно договарят с доставчиците да платят едва 20% от стойността на материалите при доставка, а останалите да разсрочат. През първите шест месеца, докато се изгражда грубият строеж, предприемачът плаща на строителя само чистите административни разходи и договорените 20% от стойността на материалите. Така финансовата тежест се разпределя между различни играчи и реално за много по-малък процент от цялата стойност инвеститорът има проект, за който да поиска банково финансиране и да започне да маркетира”, обясняват от GreenLife.

Започване на строителството днес, все още в условия на криза, е рисково не само заради затрудненото финансиране, но и поради факта, че не се знае след година как ще се променят нагласите на клиентите. Проектите, които ще се появят след около година, ще бъдат съобразени с два основи фактора – какво се търси активно и как да се постигне максимално качество за разумна цена.

Времето на комплексите от затворен тип отмина. В близко бъдеще ще се реализират самостоятелни жилищни сгради като ще се акцентира на използването на качествени материали и опростени архитектурни решения.

Текст и снимка:
Милена Богданова
[email protected]