Богатство е да имаш земя, не жилище

Световната финансова криза, за която в някои държави вече се говори в минало време, изигра лоша шега на японския пазар на недвижими имоти. В Страната на изгряващото слънце започна постепенно възстановяване на икономиката, благодарение на мерките предприети от правителството. За съжаление, финансовият стимул не успя да спаси сегмента на недвижимите имоти. За второто полугодие на 2009 г. цените на земята се понижиха с 7.8% в сравнение със същия период на 2008-а, сочат данните на японския Институт за недвижими имоти. Възниква въпросът защо се обръща внимание на цената на парцелите, а не на жилищата. Причината е много проста - Япония е държава с висок сеизмичен риск и затова много по-ценна се оказва собствеността на земя, а не на жилище, което може да се разруши в следствие на земетресение. Затова стойността на парцелите е ключов показател за състоянието на местния имотен пазар. За сравнение в предкризисния период, дори и в началото на 2008 г., цената на земята отчиташе ръст. Най-голямо беше увеличението през 2007 г. - 8.1%.

Много експерти посочват японския имотен пазар като

типичен пример за възникването на “балон”

Такъв се е получил през 1991 г. Бил е предшестван от две десетилетия, в които се отчита непрекъснат ръст на цените. В периода 1960-1980 г. имотите са поскъпвали средно с 8% на година, което е създало предпоставка за спекулации на пазара. От 1970 г. до 1980 г. стойността на земята се е увеличила с 210% в шест от най-големите градове и със 178% за страната. През следващото десетилетие тя е поскъпнала с още 100%.
Именно в началото на 90-те години на миналия век в Япония се разразява икономическа криза, която води до банкрут на много банки. По данни на експерти, “лошите” кредити са възлизали на близо 1 трлн. USD. Кризата е била толкова голяма, че в следващите 15 години на пазара на недвижими имоти в Япония се наблюдава стагнация и едва в началото на XXI век съвсем бавно цената на земята започва да отчита ръст.
Още невъзстановил се, пазарът на недвижими имоти беше връхлетян от световната икономическа криза. През миналата година недвижимостите поевтиняха с 20%. Обемът на продажбите спадна не само заради намаленото търсене, но и поради значителното забавяне в темповете на строителство. По данни на Teikoku Databank само за първата половина на миналата година банкрутите в сферата на недвижимите имоти се повишиха с 40% в сравнение със същия период на 2008 г. От януари до юни 2009-а 284 строителни компании са прекратили дейността си.

Независимо че имотите поевтиняват, трябва да се отчете фактът, че в Япония

жилищата са едни от най-скъпите в света

Средната цена на квадратен метър в Токио е над 13 000 USD. Големината на апартаментите е от 20 до 100 кв.м. Предлагат се основно жилища, строени след 2004 г. Студио от 30 кв.м, разположено в сграда строена преди пет години, се продава срещу 11 700 USD/кв.м. Двойно по-евтино ще плати клиент решил да придобие двустаен апартамент от 55 кв.м в сграда от 1982 г.

По последни данни на Bloomberg количеството на новопостроените жилища през 2009 г. е достигнало най-ниското си равнище от проведените през 1964 г. Олимпийски игри в страната. Две са причините за това - спад в доходите на населението и продължаващото поевтиняване на имотите. През миналата година е започнат строежът на 788 410 жилища, което е с 27.9% по-малко в сравнение с 2008-а. Добрата новина е, че през последните четири месеца темповете на спад в строителството се забавят.

За съжаление, държавната програма за стимулиране на сегмента “недвижими имоти” не може да предотврати възникването на негативни настроения на пазара и хората продължават да се въздържат от инвестиции в недвижимости, в очакване на нов спад в цените. “Изминалата година беше ужасна. Безусловно, вече сме свидетели на позитивни сигнали, но възстановяването е бавно”, споделя Ричард Джерам, главен икономист на токийския отдел за инвестиции на Macquarie Securities.

Намаляването на заплатите и увеличаващата се безработица доведе до спад във вътрешното търсене на нови жилища, което беше причина за банкрута през ноември миналата година на Anabuki Consruction Inc. - една от най-големите инвестиционни компании в Япония, специализирана в изграждането на жилищни блокове. Прогнозите на правителството са към края на финансовата година, която е на 31 март, възнагражденията да отчетат рекордно понижение от 3.9% на годишна база.

По данни от началото на 2010 г. спадът в жилищното строителство през миналата година е 15.7%. От Централната банка на Япония прогнозират, че цените на жилищата ще продължат да падат още поне три тримесечия, т.е. до есента на настоящата година. “Все повече клиенти искат по-големи отстъпки или пък търсят апартамент, което да делят с други хора. В близките няколко години пазарът на жилища едва ли напълно ще се възстанови”, прогнозират от агенцията за недвижими имоти Ichinari Real Estate.
Независимо от сложната ситуация в Страната на изгряващото слънце апартамент там може да се купи и с помощта на ипотечен кредит.

Лихвите по кредитите са доста ниски

в сравнение с европейските - от 1.5 до 2.75% на годишна база. Срокът на погасяване също е доста различен от този на Стария континент - достига до 40-50 години. В някои случаи може да се вземе заем и за 100 години, като след смъртта на титуляра той се доизплаща от неговите наследници. Получаването на кредит не е никак лесно, особено за чужди граждани. Последните трябва да имат или жителство, или поръчител - японски гражданин.

Възстановяването на японския пазар на недвижими имоти ще е бавно. Анализаторите от Credit Suisse очакват скоро оживление в сегмента, но за да станем свидетели на такова, са необходими допълнителни финансови средства от страна на държавата. Правителството обаче едва ли ще може да се справи като се има предвид огромното количество подадени заявления за прекратяване на дейност през миналата година - 15 480. Близо 25% от тях са в строителния сектор