В повечето държави комисионната се плаща само от продавача

Придобиването на имот зад граница най-често е свързано с изгодна цена и желанието да се притежава апартамент или къща на точно определено място. Ползването на посредническа агенция е почти задължително, тъй като чужденец трудно би могъл да ходи на огледи и да събира нужната информация за всеки един обект, към който проявява интерес. За съжаление брокерите понякога пренебрегват интересите на клиента.

Сред най-често разпространените измами е

вземането на двойна комисионна

В много държави работата на посредника се плаща само от продавача, но брокерите често се възползват от неопитността и недоверчивостта на чужденците и вземат комисионна както от продавача, така и от купувача. Държавите, в които само продавача плаща комисионна, са Великобритания, Египет, Испания, Франция, Финландия, Кипър и други.

Друго важно нещо, което трябва да имат предвид чужденците, че не е задължително да ползват услугите на юрист, предлагани от брокерите. Много по-евтино ще излезе консултацията с независим оценител. Ако агенцията работи с юристи и ипотечни брокери, клиентът ще трябва да плати повече. Например при оформянето на сделка за покупко-продажбата на двустаен апартамент с цена 235 000 паунда, купувачът ще трябва да плати за юридическа консултация 649 паунда. От тях 351 паунда получава брокерската агенция за „съдействие”.

Някои посредници се опитват да продадат на чужденци трудно ликвидни имоти. В Европа има много такива, които по време на кризата загубиха до 50% от стойността си заради недоброто си местоположение, лошото строителство или слабо развитата инфраструктура. Така че чужденците трябва да бъдат нащрек, когато им се предлага имот с много ниска цена. Също така брокерът може да „забрави” да информира клиентът за някои важни ограничения като например, че в апартамента или къщата не могат да се правят ремонти. Това касае най-вече сградите, които са архитектурни паметници. Собствениците им трябва да получат разрешение от местната администрация преди да могат да укрепят покрива, подменят прозорци и врати.

В някои случаи може да се окаже, че

продавачът не е законен собственик

а например наемател. Подобен случай е имало преди години във Великобритания. Анджела Хардгриф откраднала нотариалния акт от собственичката на вила във Викториански стил и се опитала да я продаде за сумата от 910 000 паунда. Измамничката е била осъдена на 200 часа обществено полезен труд. За да се избегне подобна ситуация е задължително ползването на юрист. Неговата задача е да направи експертиза на документите и да потвърди правото на собственост.

Не е препоръчително и сключването на сделки дистанционно. Най-добре е купувачът да се срещне с продавача в момента на прехвърляне на собствеността и плащането. Преди няколко години измамник в Ню Делхи е продал жилището на индийския министър председател за сумата от 420 000 паунда. Купувачът разбрал за измамата едва след като се опитал да се нанесе в имота.

Друг случай, при който има опасност от измама е, че някои купувачи не изискват документ за собственост. Подобни случаи има във Франция, където мошеници продават мансарди и градини, които се явяват общи части на сградата.

Риск да се купи от инвеститор

Съществува голям риск при покупката на имот, чието строителство не е завършено. В този случай купувачът внася първоначално 10-30% от стойността на имота, а останалата сума я плаща на части. От началото на кризата много строителни компании фалираха и затова преди да се пристъпи към покупка е необходимо детайлно да се изучи фирмата – да се прочетат отзиви за нея в Интернет, да се види колко завършени обекта има. Колкото по-богат опит има, толкова по-надеждна е тя. Ако строителството се реализира чрез заем, цената на парцела е висока, а компанията не разполага с ликвидни активи, то продажбата на обекти не е изгодна и строителството се спира за дълго време. Затова, когато се купува подобен имот, в договора трябва да е упоменато как ще бъде компенсиран купувачът и в кои случаи строителят трябва да върне парите на клиента.

Строителните компании с добра репутация застраховат обектите си с цел да защитят потенциалните купувачи. „Ако няма такава застраховка, клиентът рискува да загуби внесената сума, в случай че сградата не бъде построена”, обясняват експерти. Има случаи, в които властите обявяват строежа за незаконен и го стопират. В този случай купувачите губят направените вноски. Така например през 2010 г. в Коста дел Сол около 400 чужденци, от които 300 британци, загубиха 34 млн. паунда при покупка на имоти във ваканционен комплекс. Много от тях са били направили вноска между 70 000 и 80 000 паунда. При възникването на подобна ситуация чужденците трябва да се обръщат към местни инициативни комитети, които поне в Испания са много. Целта им е да подадат колективен иск в съда и пострадалите да си върнат парите. В страната има много незаконни обекти, за които собствениците им или не разполагат с разрешително за строеж или документите не съответстват на действителността. През миналата година в Алмерия, Южна Испания, имаше опасност 5000 чужденци да загубят имотите си, тъй като местните закони изискват незаконните постройки да бъдат съборени.

Как да не станете жертва на мошеници

Ниската цена трябва да действа като сигнална лампа – или обектът е неликвиден или има някакви проблеми. Препоръчително е ползването на утвърдена посредническа агенция с добра репутация. Ползвайте услугите на юрист, препоръчан от ваш познат дори да ви струва по-скъпо.

Не е препоръчително да участвате в сделки от типа cash back. В този случай е по-добре да се поиска отстъпка и то при лична среща с продавача. Ако сте купили имот и искате да го ремонтирате, поискайте от строителната компания сертификат, който да потвърждава законната й дейност.

Ако все пак сте пострадали било то от посредник или строителна компания, възползвайте се от услугите на независим юрист или се обърнете към асоциация за защита на правата на чуждестранните купувачи.