7 Септември, 2015 15:55 4 119 3

Новите жилища трудно се управляват

  • етажна собственост-
  • жилища-
  • ново строителство-
  • зуест
Новите жилища трудно се управляват - 1
Снимка: М. Богданова ©

През последните години професионалното управление на сгради успешно се наложи и развива в сегмента на бизнес имотите и при специализираните сгради. При жилищните имоти обаче тази дейност остава слабо позната, често е подценявана и се счита за излишен лукс. Съществуващият Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) също не улеснява работата на компаниите за фасилити мениджмънт и дейността на професионалните домоуправители.

Жилищният сектор представлява голямо предизвикателство за професионалното управление на имотите заради множеството собственици и трудното намиране на съгласие помежду им. Проблемите са още по-изразени при новопостроените сгради в рамките на до 1 година от въвеждането им в експлоатация – сегментът, в който е съсредоточена дейността на отделът по Фасилити Мениджмънт на Arco Real Estate.

Отделът е основан през 2009 г. с основна цел да управлява и поддържа обектите, изградени от инвеститора на Arco Real Estate, през първите месеци до 1 година от въвеждането им в експлоатация. Това е специфичен период, наситен с предизвикателства за фасилити мениджърите, тъй като е изключително труден за организирането на дейностите по поддръжката. В този период голяма част от собствениците не ползват имотите си по предназначение, някои трудно могат да бъдат открити, хората не се познават помежду си.

Практиката на Arco Real Estate показва, че точно в този период от време ЗУЕС спъва значително организирането на етажната собственост и започването на ефективна поддръжка на сградата. Ярък пример е заложеното в закона изискване разпределението на сумите за поддръжка да става на база брой живущи в съответното жилище. Този текст е на практика неприложим за една новопостроена сграда, където обитаеми са минимален брой имоти, а в същото време разходите са завишени заради първоначалните ремонтни дейности, които текат в апартаментите. Таксите се събират на доброволни начала предвид липсата на законово основание, което не би трябвало да се допуска.

Процедурите по организирането на етажната собственост в първите месеци след въвеждането на сградите в експлоатация може да отнемат месеци. Практиката на Arco Real Estate доказва, че процесът е особено протяжен в по-големите сгради, където според ЗУЕС първоначално събрание на етажната собственост се организира по инициатива на поне 30% от собствениците. Без съдействие от страна на инвеститора, което не е разписано в закона, този процес е хаотичен, често води до конфликти и е непредвидим във времето. В същото време липсата на контрол и поддръжка в сградата точно в този период може да доведе до сериозни проблеми и щети в общите части и бързо влошаване на средата, като се компрометират и направените инвестиции.

Разпоредбите в ЗУЕС в голямата си част не вземат предвид съвременните предизвикателства и оперативни проблеми при управлението на етажната собственост. В закона обаче има разписан работещ механизъм, чието приложение е ограничено до жилищните сгради в комплекси от затворен тип. Същевременно текстът е приложим при всички новопостроени сгради: управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти - чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС.

Този подход трябва да обхване всички новопостроени сгради в режим на етажна собственост. По този начин ще се пресече некоректното поведение на част от собствениците, а същевременно всеки един от собствениците ще разполага с предварителна информация още в момента на покупката за това какви разходи за управление и поддръжка може да очаква, както и пакета от услуги, които ще получи. Така ще отпадне и проблемът с разпределение на разходите за поддръжка между отделните собственици.


Поставете оценка:
Оценка от 0 гласа.


Свързани новини


Напиши коментар:

ФAКТИ.БГ нe тoлeрирa oбидни кoмeнтaри и cпaм. Нeкoрeктни кoмeнтaри щe бъдaт изтривaни. Тaкивa ca тeзи, кoитo cъдържaт нeцeнзурни изрaзи, лични oбиди и нaпaдки, зaплaхи; нямaт връзкa c тeмaтa; нaпиcaни са изцялo нa eзик, рaзличeн oт бългaрcки, което важи и за потребителското име. Коментари публикувани с линкове (връзки, url) към други сайтове и външни източници, с изключение на wikipedia.org, mobile.bg, imot.bg, zaplata.bg, auto.bg, bazar.bg ще бъдат премахнати.

КОМЕНТАРИ КЪМ СТАТИЯТА

  • 1 бай Иван

    0 0 Отговор
    Къде се изкарват шофьорски курсове за управление на сграда?
  • 2 Едикой си

    1 1 Отговор
    ".....а в същото време разходите са завишени заради първоначалните ремонтни дейности, които текат в апартаментите"
    Че нали си купуваш "нов" апартамент какви ремонти какви 5 лева?
    Айде довършителни работи разбирам но те са за 2-3 месеца....
    Поредната платена от "Арко Риъл Истейт" статия.
    Чудя се вече да ли да инвестирам в имот в България...??
  • 3 някой

    1 1 Отговор
    Глупости!!! На първо общо събрание се взема решение да се плаща на база % от общите части и проблема с броя живущи отпада!!! Изготвя се вътрешен правилник на етажната собственост, който е с препдимство пред ЗУЕС, естествено стига да не му противоречи!!! А и тези които са си купили апартамент в чисто нова кооперация имат достатъчно акъл да си сметнат предварително евентуални такива допълнителни разходи в началото....