Кога ще има спад на цените на жилища и броя сделки

Изтеклата 2020-та определено беше година изпълнена с редица предизвикателства. 12 месеца с много въпроси и малко отговори. Дни, в които беше трудно да планира каквото и да е. Пандемията с коронавируса постави на изпитание не само здравната система на световно ниво, но и икономиката като цяло. Някои сектори, като туризма и гражданската авиация са в колапс, докато други, като фармацевтичните компании, произвели ваксина срещу коронавирус, куриерските компании и онлайн търговията печелят милиарди евро.

Къде обаче остана пазарът на недвижими имоти? В началото на пандемията много анализатори направиха прогноза, че ни очаква кризата от 2009 г. Това обаче не се случи или поне не засегна най-масовия сегмент – жилищния. Какво се случи на българския пазар и какво предстои през Новата година? Отговор на тези въпроси дава в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg Валентин Съйков, управител на агенция „Имоти“ ООД.

Господин Съйков, вие сте на свободния пазар на недвижими имоти в България от създаването му. 2020-та ли беше най-нетипичната година за пазара или напротив, коронавирусът по никакъв начин не се отрази върху недвижимите имоти?

Не бих казал, че 2020-та е най-нетипичната година. Имаме години, когато се случиха много големи сривове на пазара, които не бяха очаквани и изненадаха всички.

Първият е 1997-1998 гг. Тогава беше Виденована зима. Доларът скочи до 3000 лв. Бяхме свидетели на галопираща инфлация. Наистина пазарът изпадна в особено състояние. Никой не можеше да се ориентира какво става и какво ще стане не в следващите години и месеци, а в следващите дни.

Вторият голям удар беше отражението на световната финансова криза през 2009 г. и последствията у нас ги усещахме още 5 години след това, до 2014 г.

Това бяха сътресения несъпоставими с пазара през 2020 г. и неговите проявления. В началото на миналата година повечето от колегите, които работим отдавна и наблюдаваме сектора на недвижими имоти, забелязахме първите признаци на насищане на пазара, достигане на върхови нива на цени и първото тримесечие на 2020 г. започна, макар и със слаба, но наблюдаваща се тенденция за задържане на интереса и съответно на броя сделки. Очакването беше, че коронавирусът ще ускори тази тенденция. Но нещата се оказаха доста по-различни и тръгнаха в друга посока. Така завършихме 2020 г. с цени, които са не по-ниски от началото на годината. В определени райони и сегменти те дори леко се покачиха. Малко е абсурдно – преживяваме здравна криза, която в редица сектори се изрази в икономическа такава, поради физическото затваряне на голям брой бизнеси. Това се случи първо през март. През лятото имаше отпускане. Есента отново наблюдавахме затваряне в много от бизнесите, което никой не може да каже докога ще продължи.

Имахме и наченки на политическа криза през лятото на миналата година. Несигурност в управлението. Вероятност за предсрочни избори. Всичко това са фактори, които на теория би трябвало да охладят пазара и да предизвикат задържане и спадане на интереса към инвестиции в недвижими имоти, но може да кажем, че това не се случи.

Защо не се случи?

Първата причина от инвестиционна гл.т. е, че както знаем, българинът е изключително привързан към недвижимите имоти като инвестиция. През последните доста години недвижимите имоти са почти единственият актив, в който хората, които нямат самостоятелен бизнес, инвестират част от свободните си средства. А и тези, които разполагат с такъв бизнес, инвестират също в недвижимости.

Кризата, предизвикана от затварянето, в резултат на коронавируса, съвсем ограничи възможностите за каквото и да била друга инвестиция, освен в недвижим имот. Трябва да кажем, че март 2020 г. завари много хора със свободни средства в банките. Техните притеснения за това какво ще стане със световната икономика и в частност с българската, ги насочиха към това, което знаят, че е най-добрата рецепта още от времето на техните родители, баби и дядовци – да се купи един имот, защото той си седи, не иска „хляб и вода“, пази си стойността, а дори си я повишава.

Всички знаят, че дългосрочната тенденция за цените на имотите, е те винаги да поскъпват. След всяка криза на пазара има нов цикъл с нов възход, който повишава цените. Това е съществена причина.

Втората по-практична причина по отношение на жилищните имоти е промяна на нуждите на потребителите. Преминаването на работа от къщи промени в някаква степен критериите, особено на по-младите хора, за жилището, което им е необходимо. Видя се, че освен спалня, трябва да имаш и работен кабинет, за да може да се работи от къщи. Трябва да има пространство, където децата да учат. Това предизвика интереса към по-големите жилища с по-голям брой отделни помещения.

В някаква степен се породи интерес към къщите. Тук има два коренно различни сегмента. Хората със значителни материални възможности търсят да купят градска къща с всички необходими удобства. Под „градска“ нямаме предвид къща на Руски паметник, но всичките предградия на София, започвайки от Железница до Горна баня и Банкя, както и други райони с необходимите условия за живот и съответната доза престижност, влизат в категорията градска къща. Там търсенето е голямо, а предлагането и преди беше ограничено, а сега вече е изключително свито.

Другата категория са младите професионалисти, които могат да си позволят да работят дългосрочно от къщи, но тепърва започват да натрупват някакво материално благосъстояние, е търсенето на селски къщи в малко по-отдалечени райони около София – до 30-50 км. Но там търсенето е до 50 000 EUR, като това може да включва или не разходи за ремонт, довършване и други. Това също е изключително затруднено откъм предлагане. Не че няма такова. Старите селски къщи, които са основно от времето на социализма – нито състоянието им, нито архитектурата им отговарят на изискванията на едно съвременно семейство, да не говорим за разходите, които би струвал ремонтът, които могат да нахвърлят покупната цена на имота плюс околната среда, която не винаги допада на едни млади хора, които трябва да отглеждат деца плюс различни инфраструктурни проблеми, които биха затруднили работата и придвижването, пазаруването и други. Т.е. в много от тези села в Софийска и донякъде в Пернишка област покупката на една такава къща може да се окаже това, което беше покупката на жилище в Люлин, Младост, Обеля едно време – квартали „спални“, където хората се прибират само, за да преспят там през нощта и на другия ден да тръгнат за центъра на работа. Така, че удобствата, които предлагат тези села, също ги превръщат в „спални“. Това, за някои може да е достатъчно, но за доста от хората, които имат определен стил на живот, свързан с повече социални контакти, е проблематично.

Смятам, че ще има дългосрочен интерес в това отношение (бел. ред. търсенето на къщи извън големите градове). Има пазарна ниша, включително и интересни проекти в тази област. Тепърва ще има проекти.

Да не се стигне до пренасищане на пазара след няколко години?

Сигурно ще се стигне в даден момент до някакво насищане. Сигурно някои проекти дълготрайно ще предизвикват интерес и задоволство сред жителите. Други няма да вървят добре. След това хората ще се изселват от тях и ще искат да отидат на място, което ще отговаря повече на изискванията им. Но това сега е нова тенденция и пазарът ще отсее успешните от не толкова успешните проекти.

Какво ще се случи на пазара на жилища през 2021 г. като вземем под внимание промените настъпили през 2020 г.?

Връщайки се към констатациите и очакванията, които имахме в началото на 2020 г., това, което се случи в последствие може да го приемем като един цикъл на възход на пазара на имоти, както беше последният от 2015 г. до началото на 2020 г. Случилото се след първата вълна на пандемията от коронавирус може да го оприличим условно на един земетръс, а случилото се през лятото и есента, бих го оприличил на вторичен трус. Очаквахме, че сме стигнали върха на пазар, но имаше вторичен трус на още малко покачване и силен интерес към инвестициите в имоти. Трети трус не очаквам. Очаквам успокоение на пазара. Трудно е да се каже кога може да очакваме движение надолу по отношение на търсене и съответно на цените. Има фактори в това отношение като все по-голямото разминаване между равнищата на наемните и продажните цени, т.е. намалена рентабилност от отдаване на наем, не само на офисите, но и на жилищата. Почти спрялото движение на туристи изкара на пазара много от жилищата, които се отдаваха на Airbnb.

Има доста фактори, които говорят в полза на обръщане на цикъла в другата посока. Не знаем как ще се отрази върху цялостното икономическо развитие здравната криза.

Тя като че ли няма толкова пряка връзка с пазара на недвижими имоти?

Тя има по-скоро връзка с общото икономическо положение, което засяга други бизнеси, но все пак недвижимите имоти не са изолиран остров, тъй като хората инвестират пари в имоти, които са изкарани другаде и ако има несигурност, снижаване на доходите им, това до някаква степен ще се отрази.

Възможностите за продължаване на растежа са изчерпани на цените и съответно и на броя сделки. Двете в голяма степен са свързани, тъй като има голям интерес от много купувачи на пазара. Цените се увеличават.

Има и редица други фактор, които е трудно да се предвидят. Не знаем при едно следващо правителство какво наследство ще заварим. Също така каква политика ще бъде принудено да следва. До голяма степен поддържането на инвестиционния интерес не само в България, но и в цяла Европа се подклажда от очакването на милиардите, които Европейския съюз „печата“ и се очаква да раздава. Но този оптимизъм дали ще бъде оправдан също е трудно да се каже. Кога ще дойдат тези пари, как ще дойдат, при какви условия и докога ще стигнат и съответно дали ще се отразят на пазара на имоти.