8 81915

Защо не е задължително новото строителство да поскъпва

  • валентин съйков-
  • строителство-
  • жилища-
  • цени-
  • ценообразуване

Инфлацията и по-точно поскъпването на строителните материали не означава непременно повишаване на цените на новото строителство

Защо не е задължително новото строителство да поскъпва - 1
Снимка: М. Богданова ©

В цената на един квадратен метър новопостроено жилище има три основни компонента. Те са цената на земята, себестойността на строително-монтажните работи и печалбата на инвеститора. Средната офертна цена на жилищата в центъра на София сега е 2040 EUR/кв.м, като тя включва както ново, така и старо строителство. В южните квартали на София като Витоша, Кръстова вада и Манастирски ливади цената е 1560 EUR/кв.м с преобладаващо ново строителство.

„В центъра на София средната офертна цена на квадратен метър земя е около 1400 EUR/кв.м. Много от офертите на възлови места за строителство са около 2000 EUR/кв.м. В тази зона Кинт е е 3,5, някъде е 5, а има и участъци в централната градска част, където е без ограничение. Това показва съвсем грубо, че земята участва с 400 EUR/кв.м в себестойността на новото строителство. Такива са осреднените данни, но при много терени в престижните квартали цената на земята в себестойността може да е двойно и дори тройно по-голяма“, каза специално за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg Валентин Съйков, собственик на агенция „Имоти“ ООД.

В цитираните по-горе южни квартали на София цените се колебаят около 300 EUR/кв.м. Ако приемем, че там средният Кинт е 2, „приносът“ на земята в себестойността на строителството е 150 EUR/кв.м. И тук този дял в себестойността може да се удвои и утрои при парцели с добра локация.

Поскъпването на земята с разрешение за високо и средноетажно строителство в големите градове се обуславя от ограниченото предлагане на фона на силното търсене от потенциални инвеститори. Колкото повече се качват цените на жилищата, толкова по-трудно става да се намери парцел, за който може в разумен срок да се извади разрешение за строеж. „Обикновено гонитбата между цените на парцелите и на готовите жилища продължава до момента, в който поредната криза изравнява съотношението между търсенето и предлагането на някакво ниво, което е приемливо за пазара“, уточнява Съйков.

Себестойността на строителството наистина расте от ден на ден. Трудно е да се оцени с една обща формула, но според предприемачи е между 500 и 600 EUR/кв.м за стандартно изпълнение.

Цената нараства с повишаването на качеството на изпълнението. За лукса горна граница няма, както се знае. „Ще бъде много опростено, ако съберем 400 плюс 600, извадим от 2000 и кажем, че печалбата на инвеститорите е 1000 EUR/кв.м. Всеки обект има своята специфика. Освен тухлите и желязото има много други разходи, които незапознатите с бранша подценяват или пропускат“, коментира специалиста. За да израсне една сграда разходите започват от предпроектните проучвания, минават през проектирането и получаването на строително разрешение.

Съществен момент е рекетът от страна на общините и експлоатационните дружества към строителите. В много страни по света инвеститорът започва да строи сграда, когато парцелът е осигурен с транспортен достъп, електричество, вода, канал. У нас това е грижа и разход на инвеститора, който се опитва чрез цената да го прехвърли на крайния клиент. Във времена на подем това му се получава. Във времена на криза настъпват драми за тези инвеститори, които не са си пресметнали добре всички разходи.

Ако парите за инфраструктура се причисляват към официалния рекет, то има и още един – неофициален. Не са изчезнали плащанията под масата за чиновници на отговорни позиции, от чийто подпис често зависи съдбата на проекта.

„В някои моменти значителен дял от себестойността се пада на печалбата на банките от лихвите по кредитите, които са отпуснали на инвеститорите. В днешно време този фактор е несъществен, защото клиентите изкупуват всеки строеж на зелено и нуждата от банкови кредити е минимална или клоняща към нула“, казва Съйков.

Данните са общодостъпни. Всеки сам може да се поупражнява в смятане. Резултатите са, че чистата строителна себестойност рядко достига една втора от продажната цена на жилищата. При по-скъпите имоти тя е около една трета, а може да падне и по-ниско.

Тук се връщаме на въпроса дали поскъпването на строителните материали означава непременно повишаване на цените на новото строителство. Отговорът е, че цените на жилищата се повишават, защото пазарът още може да поеме това повишение. При изчерпване на платежоспособното търсене растежът спира и се търси оптимизиране на компонентите на ценообразуването.

„Преди дни видях договор, с който строителна компания продава жилища в строеж. В него беше записано, че при повишаване на цените на материалите с повече от 10% записаната в договора продажна цена на жилището ще се повиши със същия процент. Това на практика означава, че при увеличаване на строителната себестойност с 50 EUR/кв.м купувачът ще плати по 150 EUR/кв.м в повече. В свободната пазарна икономика всеки е свободен да ценообразува и да предлага стоката си както намери за добре, а задачата на купувача е да си прави добре сметката и да не се хвърля презглава като че ли жилищата свършват и повече няма да има.

При обръщане на съотношението между търсенето и предлагането в полза на предлагането дефицитът на парцели свършва. Собствениците на земя започват да се конкурират за вниманието на много по-малък брой инвеститори, останали въпреки трудните пазарни условия. Тези, които искат да реализират бързо парцелите си, започват да предлагат по-изгодни условия“, казва Съйков.

Колкото до третия основен компонент, всеки инвеститор сам си преценява при какъв марж на печалбата има смисъл да остане активен на пазара и да започва нови строежи. А започнатите може да се завършат съвсем без печалба или дори на загуба. Историята помни доста такива случаи.

Такава е логиката на пазара. А какво могат да направят държавата и общините, за да осигурят по-достъпни жилища за хората? В тяхна власт е облекчаването на административните процедури, свързани с регулацията на земята, проектирането и издаването на разрешение за строеж. С промени в нормативната база експлоатационните дружества монополисти трябва да бъдат задължени да осигуряват съответните захранвания за новостроящите се сгради. Нали в тях ще живеят техните бъдещи клиенти. В ръцете на общините е изграждането на необходимата улична мрежа. Всичко това може да повиши рязко предлагането на парцели готови за строителство и да повлияе за намаляване на себестойността на новостроящите се жилища. По тия въпроси се говори вече трето десетилетие, но особена промяна към по-добро в държавната машина няма. Явно ще чакаме отново невидимата ръка на пазара да намества нещата по трудния начин.


Поставете оценка:
Оценка 4.3 от 15 гласа.

Свързани новини


Напиши коментар:

ФAКТИ.БГ нe тoлeрирa oбидни кoмeнтaри и cпaм. Нeкoрeктни кoмeнтaри щe бъдaт изтривaни. Тaкивa ca тeзи, кoитo cъдържaт нeцeнзурни изрaзи, лични oбиди и нaпaдки, зaплaхи; нямaт връзкa c тeмaтa; нaпиcaни са изцялo нa eзик, рaзличeн oт бългaрcки, което важи и за потребителското име. Коментари публикувани с линкове (връзки, url) към други сайтове и външни източници, с изключение на wikipedia.org, mobile.bg, imot.bg, zaplata.bg, auto.bg, bazar.bg ще бъдат премахнати.

КОМЕНТАРИ КЪМ СТАТИЯТА

  • 1 mastro

    26 3 Отговор
    4 палки квадратен метър , а кво ва притеснява цената на олио 6 лв ... БГ сме си Паралии
  • 2 17 10

    31 4 Отговор
    Как да не е задължително нали дюлгерите и брокерската пасмина паразити само дебнат да се случи нещо и са първи по вдигането на цените!
  • 3 Анонимен

    21 5 Отговор
    Покупателната способност на купувачите не расте в синхрон с инфлацията, а намалява. Не знам защо това не се отчита в никоя статия за имоти. Все пак съм за повишение на цените, защото явно само така ще се отървем от строителната мафия и презастрояването в София.
  • 4 Джендъри

    28 2 Отговор
    В БГ е по лесно да завършиш висше отколкото да си изкараш документи за нов строеж!Голяма корупция и бюрокращена!!! Кирчо щеше да премахва доста неща но нищо не се случва, пореден боклук!!!

  • 5 до 1710

    12 8 Отговор
    здрасти НЕдюлгерино. като представител на тази прослойка, само да ти кажа, че ние също гледаме и изхранваме семейства и гърла. трябва да ти кажа също, че като подценяваш работата на дюлгерина, може да дойдеш при мен на обекта да бъркаш замазка и да ми я носиш. ще ти се отрази доста добре и отрезвително. ааа и да знаеш че на същите цени, повишаващи се, ние купуваме и не ползваме някакви преференции. малко ще ти загрубеят ръчичките от варовия разтвор ама тъкмо ще възмажееш и няма да се налага да си мажеш нежното лице с кремче понеже ще го надраскаш. така де...ние също сме бачкатори човек. отстрани като казваш,,дюлгери,, ела опитай. виж.....инвеститорите са друга бира , там може да се целиш словестно и язвително. хайде отивай с кремчето да се намажеш, ако ти е свършило ще те пратя при поптодорова, тя има в излишък някой друго откраднато

    Коментиран от #7, #14

  • 6 До 5

    6 4 Отговор
    До 5, лапкайте докато можете скоро пак ще сте без работа или по чужбина да бачка те за тамошните велможи.
  • 7 aнтифен

    11 1 Отговор

    До коментар #5 от "до 1710":

    Не гледай само от твоята камбанария....НАМАЛЕТЕ нормата на свръхпечалба, за да има реален имотен пазар
    АКО плащате добре и редовно РЗ, внасяте редовно осигуровки,, може да се каже, че е добре...
    ПОСЛЕ, качеството на използваните материали, спазване на техн.срокове,.. също добре,
    НО, като игнорираме това добре, остава надпреварата кой по-вече да надуе цената на 1 кв.метър
    София не е Париж, Лондон,Атина... освен цена на имотите
  • 8 щтг

    3 3 Отговор
    Ма изобщо не означава. Означава , че строителите могат„ да си намалят възнагражденията на половина . Даже ако обичат народа си могат и да спрат да вземат възнаграждения. Ха дано ама надали.
  • 9 Грозд-ан

    15 2 Отговор
    Нищо против строителите, проектантите, архитектите... хората си вадят хляба с труд и пот. Но не от тях зависят цените а от хрантутниците - общинска администрация(за разрешителните), ел- и ВиК дружествата (как все се намира мощност след като обясниш с няколко пликчета) и разбира се гордите инвеститори.

    Една случка от преди няколко месеца, будя се неделя сутрин от шум на багер, събарящ старата къща от другата страна на улицата. Лек снежец прехвърча, а самата улица гордо препречили два черни лъскави мерцедеса, S-класи, не им следя моделите но бая нови изглеждаха, с номера единия 6-ици, другия 8-мици само. На единия облегнат баш-инвестотора, на другата - млада девойка, 20-тина годишна максимум - надзирават строежа, така де, бъдещия строеж. Малко по-късно излязох, да си поговорим по комшийски както се казва, хеле, човекът не беше прекалено надменен и стана мохабет. Всичко било вече продадено и го било много яд, продал го бил на 1200-1300 евро квадрата а сега можело 1500 да вземе.

    Бутна багера къщта, замина си, заминаха си и мерцедесите. От тогава - йок, развитие няма, само едно няколко котки се нанесоха в разчистеното място. Гледам го онзи ден пак инвеститора нещо гледа, питам го какво става, къде е строежа - А, сакън, много скъпо всичко, едва свързвам двата края, развалям договорите и нищо няма да правя... и се качи в ауди Q8, и на тях не им следя моделите, но много ново ми изглеждаше, лилаво....
  • 10 Този коментар е премахнат от модератор.

  • 11 Готин

    8 1 Отговор
    България е мястото на неограниченото забогатяване. Проблемът се нарича алчност. Не само в строителството, а във всички сфери, дори в здравеопазването е така. Лек обаче има. Нарича се държавна регулация но това ще създаде много работа на ДФИ и КПКОНПИ. Просто трябва да се регламентира процента на печалба на база разходите. Всичко над 30% печалба да отива в бюджета. Гарантирано цените ще паднат със 40% . (Ама не им изнася. И кой ли ме чува!? Било "пазарна икономика". Аз го наричам мародерство.)
  • 12 Джон

    0 1 Отговор
    Докато не се направи едновременно проверка на всички строителни обекти големе,малки и не се видят на какви заплати и какви договори са дюлгери нищо няма да се коригира в цените.
    Дюлгери не взимат по -малко от 1200-1500 лв. от които плащат данък върху миним заплата. Разликата от размера до заплатата се дава под масата. А и отделно осигуровките се заплащат от работодателя. Ако не пратиш дюлгери си взима телата и си отива и няма закон който да го върни да си свърши договорената работа. Това е по голямата причина.
  • 13 Ганьо Инвест

    5 1 Отговор
    И какво стана сега цените на имотите полудя вдигнаха се на горе и няма кой да купува. Аз смият се отказах от покупка на зелено в момента е толкова несигурно дали въобще ще завършат и колко ще се опитат да ме притиснат да доплатя. Проста сметка 1800Е за кв. м. на зелено и мн. добра локация без кредит и 80 процента плащане, паркомясто защото паркирането е ад - 16000Е. За довършване до ключ за жилище от 80 кв.м. чиста площ приблизително 19000Е със среден клас обзавеждане материали и майсторлък и 2000 евро нотариални такси. Така приблизително един апартамент с парко място излиза 208000Е на първо четене! Ако се отдава под наем цената е приблизително 450-500Е!!! Това е възвращаемост за 19 год. плюс 2,5 чакане до акт 16, при идеални условия и не се прави нищо по апартамента. Реално печалба след 28г. и 2,5 чакане до акт 16, ако се тегли кредит не ми се смята. Някой може ли да ми обясни причина да инвестирам в имоти в България и по конкретно София?
  • 14 Сладък

    3 1 Отговор

    До коментар #5 от "до 1710":

    Мой познат работи дюлгерин в Германия и получава 1200 евро заплата. От къв зор ти искаш 3000лв надник? Ниро работата ти работа- 3 часа на ден, ниро качеството ти качество.

  • 15 Този коментар е премахнат от модератор.