Докъде ще стигне пазарът на имоти в Пловдив

Щом има търсене, предприемачите ще строят. Проблемът е, че на всеки лев частна инвестиция в сгради Общината трябва да отговори с лев за изграждането на пътна и подземна инфраструктура, зелени площи, паркинги и детски заведения, а тя е вложила от началото на година едва 18 млн. собствени средства

"От Римската империя е дошла крилатата фраза „Парите не миришат”, валидна и до днес. В последните години сме свидетели какво може да се постигне със силата на парите в Пловдив. От отчетите на Общината се вижда, че планираните 30 млн. лв. за 2021 година от данък придобиване на имоти ще се реализират. При данъчна ставка от 3% това може да се получи само при декларирани сделки от 1 млрд. лева. Реално сумата е много по-голяма, защото масово въпросните сделки се декларират по данъчна оценка, а не по пазарни цени. По всяка вероятност истинската сума на сделките с имоти за 2021 г. е повече от 1,5 млрд. лв. Отчетите за 2020 година са подобни, или за последните две години бизнесът с имоти е реализирал над 3 млрд. лв.", казва Александър Константинов, бивш заместник-кмет на Пловдив, цитиран от Marica.bg.

Това са страшно много пари за град с размерите на Пловдив и те привличат с „миризмата” си всякакви бизнесмени. Фирми от различни браншове - транспорт, метални изделия, строителни материали и др. се превърнаха в големи инвеститори в жилищния сектор. Имаме и чужденци, които са големи предприемачи в строителството, привлечени от бързата печалба. Пазарните условия са идеални - парите в банките нямат лихви, инфлацията се засилва, а новите заводи около Пловдив привличат хора от цялата страна, които търсят жилища. Докога ще се запази тази ситуация, не е ясно, но инерцията в този бизнес е голяма, защото цикълът за изграждането на една сграда е дълъг.

Дотук всичко е ясно - щом има търсене, трябва да има предлагане и няма кой да спре бизнеса да го осигури.

Доброто старо правило в градоустройството обаче гласи, че срещу всеки лев частни инвестиции в сгради Общината трябва да отговори с един лев в инфраструктура. А градът е завършен, когато е изграден цялостно. Под земята е инфраструктурата ​- водопроводи, канализация, кабелни мрежи, улично осветление и т.н. На повърхността са улици, тротоари, паркове, детски площадки, спирки от МГТ, сектори за таксита, паркинги и т.н. Успоредно с жилищата са необходими и детски градини и ясли, училища, градски транспорт, улични лампи и светофари. Общината изостава фатално в това състезание, защото частните инвестиции са многократно повече от общинските. Срещу 3 млрд. лева частни инвестиции се виждат едва няколко десетки милиона лева в общински обекти. Безспорно е, че в момента има концентрация на различни финансови инструменти - европейски програми, кредити, държавни средства, които, за съжаление, не са използвани по най-добрия начин в Пловдив през последните 10 години. Това се вижда по разкопаните улици, новите детски градини и новата подземна инфраструктура, но мащабите са различни.

Общината продължава да е длъжник и на фирмите, и на хората. Мощната строителна инвазия бързо изчерпва свободните терени в строителните граници на града. Може би това е причината процедурата по изготвянето на нов ОУП да стартира през 2018 г., въпреки че съществуващият ОУП е валиден до 2025 г. Разработващият екип предаде своят проект в края на 2019 година. Скоро ще се навършат 2 години, през които този проект се обсъжда, съгласува и променя. Запо​чна дискусията и в най-важния експертен орган на Общината - ЕСУТ. Разбираем е натискът от страна на бизнеса за повече строителни терени в новия ОУП. И тук е ролята на Общинския съвет да защити интересите на гражданите за повече зони за рекреация и отдих.

Пловдив страда от липсата на зелени площи, които досега са 11 кв.м на жител при норматив от 20 кв.м. Ние имаме природни богатства, като хълмовете, река Марица, археологията и защитените зони. Реална е опасността обаче под натиска на големите пари да превърнем Пловдив в бетонен град, без въздух и с болни бели дробове. Сега е времето да защитим бъдещето на града с приемането на новия ОУП, който ще определя развитието през следващите 20 години. В него е важно да бъде постигнат баланс между интересите на бизнеса и интересите на нашите деца.

Финансовият ресурс на Общината гони 500 милиона, капиталовата програма клони към нулата. От финансовия отчет на Общината за деветте месеца на 2021 година се вижда, че тенденцията за високи нива на разходите за издръжка и заплати на администрацията и ниски на инвестициите се запазва и през септември. Разходите са 31 млн. лв., приходите 26 млн. лв., или 5 млн. лева по-малко. Съответно резервите в сметките на Общината намаляват на 113 млн. лв. (бяха 125 преди два месеца). Общо собствените приходи са 127 млн. лв., или до края на годината са необходими още 47 млн. лв.( по 15-16 млн. лв. месечно), за да се стигнат планираните 174 млн. лв. Това е възможна цел, защото приходите през последните месеци се увеличават заради времето, в което се заплаща втората вноска от имотния данък и такса смет. Приходите от трансфери са 177 млн. лв. и сигурно ще минат над 220 млн. лв. в края на годината. Това означава общо очаквани приходи около 400 млн. лв. Като се имат предвид резервите в сметките на Общината 113 млн. лв., общият финансов ресурс надхвърля 500 млн. лв.

Разходите за 9-те месеца са 250 млн. лв., или до планираните 440 млн. лв. остават още 190 млн. лв. за последните 3 месеца. Това е очевидно невъзможна задача, защото трябва да се отчитат по над 60 - 65 млн. лв. месечно. Разходите за персонал са 159 млн. лв. и ще надхвърлят 230 млн. лв. в края на годината. През последните месеци средно месечният разход за заплати и осигуровки е 20 млн. лв., но през декември ще има по-голям разход, защото през януари е платен само аванс. Това е сметката 3х20 =60 +10 = 70 млн. лв. Издръжката е 56 млн. лв., като крайният резултат се очертава между 85 - 90 млн. лв. Субсидиите са 13 млн. лв. и до края на годината сигурно ще достигнат 18 млн. лв. Разходите за данъци, лихви, социални разходи и др. се очертават на ниво 7-8 млн. лв. Сумарно текущите разходи се очертават между 340 - 350 млн. лв. Голямата енигма продължават да бъдат капиталовите разходи. При планирани 80 млн. лв. за 9 месеца са изпълнени едва 18 млн. лв. (22%?!). Само от тях зависи ще достигнем ли отчет 400 млн. лв., или не. Да си спомним, че през последните две-три години отчетите са били винаги над 400 млн. лв.

В момента единственият по-голям обект, по който се работи, е "Модър ​- Царевец", но там финансирането идва от кредит. Водният проект се финансира от европейски програми и кредит, същото е и с проекта на "Гладно поле". На практика от реализиращите се в момента големи общински обекти единствено детската градина на бул. "Ал. Стамболийски" и спортната зала "Дунав" се финансират изцяло от общинския бюджет. Двата стадиона са финансирани от държавата, но парите са в сметките на Общината като преходен остатък от 2020 година. Ако там се отчете завършен етап, може да се очаква по-голям разход, иначе всичко отива в 2022 година.

Явно има някаква тайна стратегия в действията на управляващия екип, за да задържат такива големи суми в сметките и да не разходват пари. В същото време за финансиране чака дълга редица от проекти - ремонтът на Кукленско шосе, реконструкцията на ул. "Даме Груев", почистването на река Марица, сметищата Цалапица и Шишманци, двете нови училища, плувният басейн, Дондуковата градина, Гарнизонната фурна...

Може би искат да форсират строителството в края на мандата, може би изчакват да свърши поредицата от избори, за да ремонтират булевардите, а може би просто толкова си могат и не успяват да проведат качествено обществените поръчки за избор на изпълнители. Или пък се бавят, докато нагласят правилните печеливши? Кметът Димитров мълчи по въпроса защо се бави капиталовата програма, а никой от така наречената опозиция не го и пита.

Остава да чакаме и да наблюдаваме какво ще се случи. Дано причината да не е в неумението да се управлява инвестиционният процес.