Нотариус Вуцова: грешките в кадастъра забавят продажбата на имот

- Нотариус Вуцова, защо са налице толкова много грешки в кадастъра?

- Грешките най-вече се срещат при поземлените имоти, съответно сградите, които са в поземлените имоти. Почти няма случай, в който площта по документ за собственост да отговаря на площта посочена в схемата от кадастъра. Проблемът идва от това, че заснемането на имотите се извършва на принципа на картографски снимки, от където не винаги това, което се вижда в действителност като един имот и като негови граници, отговаря на собствеността по документи.

За да стане по-ясно ще дам пример. Имате един имот и двама съсобственика, които независимо дали чрез писмен договор или устно са се договорили как да разпределят ползването на общия си имот, но са сложили физическа телена ограда, за да може всеки един от тях да обособи свое собствено място. Извършва се заснемане на въпросния имот. След време отивате в Кадастъра за скица. Тъй като физически имотите са разделени и са заснети отделно, то от Агенцията ще ви дадат скица с два имота, на която единият имот ще е на лице „А”, а другият имот ще е на лице „Б”. Но това не отговаря на документите за собственост, тъй като няма извършена делба (доброволна или съдебна), а само физическа. Нещо повече – възможно е дори делба да е недопустима, тъй като ЗУТ налага определени изисквания за формиране на отделен урегулиран поземлен имот.

- Това не е ли донякъде наследство от реституцията?

- Трудно ми е да кажа дали е само от това, но може би и това има влияние. Кадастърът по никакъв начин не е съобразен със старите регулационни планове, както и с документите за собственост и оттам идват проблемите. Разминаването между документното и физическо състояние идва и от това, че благодарение на модерната техника, днес измерването е много по-прецизно и в доста случаи не отговаря на това, което пише в документите.

- Какво става, когато продавачът и купувачът идват при Вас за изповядване на сделката и се установява, че има грешка в кадастралната скица? С колко тази грешка забавя сделката и какво трябва да направят преди да дойдат при вас?

- Забавянето на сделката зависи от естеството на грешката. Понякога тази грешка може да бъде отстранена бързо в рамките на може би около седмица. В други случаи, обаче за отстраняването й е необходимо прилагането на процедури, които траят месеци. При тях се налага собствениците отново да наемат фирма, която да извърши съответните замервания. Всичко това е за тяхна сметка, въпреки, че те вече са го правили веднъж, когато съобразно процедурата описана в Закона за устройство на територията са иницирали оформянето на два отделни урегулирани поземлени имота (УПИ). Новото заснемане също се заплаща. Сумата зависи от много неща. Заплащат се не само държавни такси, но също така и на съответната специализирана фирма, която извършва всичките геодезически заснемания и процедури.

Надяваме се процесът по отстраняване на грешки в кадастралните карти да се ускори след приетите на 7 февруари промени в Закона за кадастъра и имотния регистър. Една от поправките гласи, че нотариусите ще могат да снабдяват страните по сделката с кадастрална карта. На практика това означава, че ние онлайн във всеки един момент, когато дойдат клиентите при нас, още на етап консултация, ще може да отворим картата, да направим справка, да видим дали има разминаване с това, което е по техните документи за собственост и поне от тази гл.т. бихме могли да спестим известно време на клиентите, което е много важно.

- Досега гратисният период за отстраняване на грешка за сметка на геодезичната фирма, извършила заснемането, в кадастралната карта беше до две години, а сега той ще е вече между 2 и 5 години. Това как ще повлияе върху сделките?

- Това е много ценно. Когато се докаже, че действително става въпрос за грешка на АГКК при изготвянето на кадастралната карта, това ще освободи клиентите от финансовото натоварване (т.е. плащат за ново заснемане). За съжаление, времето, което е необходимо за поправяне на грешката, няма как да се спести.

- Районите, в които се случват най-много сделки с недвижими имоти ще са с приоритет при изготвянето на кадастрална карта. Може ли да обясним как това точно ще улесни сделката по покупко-продажба?

- Целта на Кадастъра е да даде пълна и точна информация за имота, а от тази гл.т. и една по-голяма сигурност. Така че нормално е Агенцията по Кадастъра да насочи усилията си за тези райони, където има най-голяма активност на пазара на недвижими имоти, за да може по този начин да гарантира сигурност относно собствеността на по-голям брой граждани.