Новата роля на брокера на недвижими имоти

При споменаването на словосъчетанието „брокер на недвижими имоти” първата, а може би и единствена представа, е за човек към когото едни хора, които искат да продадат или отдадат под наем имот, се обръщат, а той от своя страна, трябва да намери други хора, които да купят или наемат въпросния имот. Ролята на посредника обаче е далеч по-важна. Недвижимият имот е дългосрочна инвестиция и следователно от нея собственикът трябва да може да печели не еднократно (като продаде имота на по-висока цена, отколкото го е купил), а през цялото време, докато го владее. Това стана особено популярно след кризата от 2008 г. Осем неща се промениха на пазара на недвижими имоти след финансовия колапс, споделя Джозеф Гринблат, световен президент на IREM, който беше в България, за да връчи удостоверенията на първите сертифицирани мениджъри (Certified Property Managers – CPM) в областта на управлението на имоти в България.

1. След финансовата криза се промени самият бизнес модел на управлението на собствеността.

2. Съществува непрекъснат натиск за оптимизиране на приходите и все повече се засилва натискът да се задържат наемателите в имотите.

3. На мениджърите на имотите се възлагат задачи, целящи да се намаляват разходите.

4. И в САЩ, и по целия свят все повече се акцентира върху зелените практики в строителството и устойчивостта на растежа.

5. Непрекъснато наблюдаваме, че се осъществява преход от това мениджърите на имоти да управляват сгради към това те да управляват инвестиции. „За това се наблюдава разрив между мениджърите на имоти и мениджърите на активи”, споделя Гринблат.

6. Нараства очакването, че мениджърите на имотите ще започнат да управляват рисковете и то всички видове рискове. Това могат да са рискове свързани със задълженията, с времето, политически, законодателни промени, както и заплахите от страна на конкуренцията.

7. Всички участници в сектора преживяват много драматични демографски промени. „Те се отразяват на нас на първо място като на работодатели, защото трябва да търсим и намираме талантливите хора, а също така се отразява на нас като на мениджъри, които трябва да се стремим да задържаме наемателите с техните непрекъснато променящи се потребности”, обяснява Гринблат.

8. Развитието в технологиите променя и начина, по който се взема решението за управлението на имотите, като определящо за решенията са финансовите данни.

До 2008 г. преобладаващата част от стойността на недвижимите имоти се получаваше от транзакции на недвижими имоти, т.е. покупко-продажба, но това се промени. Броят на сделките драстично намаля и този факт измести фокуса от това как да се намери купувач към това как да се управлява така имота, че чрез доброто му управление да се прибави допълнителна стойност. „Това означава да управляваме разходите си по стратегически начин, да използваме технологичните постижения, зелените практики, за намаляване енергоемкостта, за предвиждаме рисковете и да ги намаляваме. Това означава да отдаваме все по-голямо значение на приходите, които ще получим, да направим така, че да задържим наемателите, да може да позиционираме имота по един конкурентен начин по отношение на наемателите и да минимизираме времето на незаетите места”, казва световният президент на IREM

В крайна сметка доходът, който един имот може да изкара, идва от това, което може да плати потребителя, независимо дали е офис сграда, апартамент или мол. Затова мениджърите на недвижими имоти днес трябва да разбират, че крайните им потребители искат да живеят да работят, да пазаруват в имоти, които са атрактивни, които са добре поддържани, които са сигурни.

„Брокерите трябва да могат да балансират между това непрекъснато да намаляват разходите, но в същото време да предоставят качествени услуги на наемателите си. И може би ако се наложи стратегически да похарчат повече, но да привлекат по-добри наематели.

Това е нашето виждане по отношение на устойчивостта. Устойчивите практики могат да намалят разходите. Целта на мениджъра е да управлява имота по такъв начин, който да отговаря на целите и задачите на собственика”, казва Гринблат и допълва: „Трябва да помним, че стойността на един имот не се намира в тухлите, паркетите, в стените на имота, а в паричните потоци. Това означава, че всяко повишаване на приходите и намаляване на разходите, всъщност повишава стойността на имота”.

Ролята на мениджърите на недвижими имоти става все по-важна за инвеститорите. Последните във все по-голяма степен разчитат на възможностите на мениджърите да увеличават стойността на имотите.