Бизнесимотите в България в очакване на европейското "да"

Нужни са не бизнес, а бойни планове - така към днешна дата могат да бъдат онагледени логистичните центрове и индустриалните зони, смятани за перспективни имотни сегменти. По думите на консултанти по недвижима собственост, инвеститори и представители на строителни компании разцветът и при двата ще започне още през тази година, но ще набере сериозна скорост догодина.

Причините са поне няколко. Освен че това са незапълнени имотни ниши, България остава сравнително евтина дестинация като разходи за организиране на производството. За разлика от развитите държави страната продължава да отчита по-бърз ръст на икономиката и обещава по-висока доходност на инвестициите.

Това са плюсовете. Проблемът е, че минусите също не са малко и основният е липсата на добре развита инфраструктура. Затова прогнозите са, че на фона на останалите централноевропейски държави, както и спрямо съседна Румъния навлизането на крупните частни капитали в България по-скоро ще става с флегматични, а не с изпреварващи темпове. Това ще се усети най-вече при развитието на индустриалните зони. При тях големите чуждестранни предприемачи ще изчакат ясен сигнал от Брюксел точно кога и при какви условия България става част от Европейския съюз и едва тогава ще проектират инвестиционните си намерения.

Според по-смелите прогнози към края на годината стойността на сделките с недвижими имоти ще достигне 6 млрд. евро. Това означава ръст около 30% спрямо миналата година, като се очаква той да бъде обусловен преди всичко от сделките за логистични центрове и индустриални зони, казва консултантът по недвижима собственост в агенция "Орвитекс" Максим Димов. Повечето от колегите му обаче се въздържат да прогнозират размер на очаквани инвестиции и на цени. Една от причините е, че в момента исканията на продавачите на земя често са нереалистични. "Не е резонно за терени за промишлено застрояване да се искат цени, съпоставими с тези за жилищно строителство, защото разгърнатата застроена площ е значително по-малка", дава пример Симеон Митев, собственик на агенция за недвижими имоти "Шанс-96".

"Високите цени на земята в София, както и неяснотите около градоустройственото планиране вероятно ще пренасочат бъдещите индустриални производства към Пловдив и Стара Загора, където цените остават сравнително ниски", коментират от компанията за бизнесимоти "Фортън интернешънъл". Те чертаят добри перспективи за развитие и пред Бургас заради обновяващото се в момента пристанище. Район с добър потенциал може да се окаже Видин, но само ако проектът за втори мост на Дунав придобие по-реални измерения. Това са основните направления в страната, където се очаква да бъдат развивани и логистичните центрове. Към ключовите зони трябва да бъде добавена и Варна и заедно с Бургас скоро те ще се превърнат в най-източните входно-изходни зони на Европейския съюз.


Индустриалните имоти - цената е определяща

Промишлените зони в България за момента по-скоро остават виртуална реалност. Развитието им е предстоящо, но ще се случва значително по-бавно от това на логистичните центрове. Основната причина е, че мощните инвеститори се въздържат да влизат в България, докато Европа официално не се произнесе точно кога и при какви условия страната ще бъде интегрирана в европейското семейство. Това означава, че раздвижването в този сегмент по-вероятно ще стартира през втората половина на годината, казват от "Фортън интернешънъл". Причините за преместването на чуждестранните индустриални компании към България ще бъдат поне няколко. Една от тях безспорно е евтината работна ръка. Според инвеститори и консултанти по недвижима собственост обаче по-важно е обстоятелството, че само след година-две всички, които произвеждат в България, ще имат право да слагат на изделията си етикет "произведено в Европейския съюз". Това ще пренасочи към България най-вероятно филиали на европейски компании, които сега са базирани в Турция.

Друга причина е, че издръжката на едно производство в България е и ще бъде значително по-ниска, отколкото в западноевропейските държави. "Стартирането на химическо производство в България например ще изисква значително по-малко държавни такси, отколкото в една Германия", дават пример от "Фортън интернешънъл". Собственикът на агенцията за недвижими имоти "Шанс-96" Симеон Митев разказва, че някои чуждестранни компании вече са започнали да местят производствата си в България. Италиански производители на бои за козметиката трябвало да изнесат част производството си в покрайнините на града, в който е базирана компанията им. Но пресметнали, че инвестицията в Италия би им струвала колкото да направят две бази в района на Стара Загора.

Главната дилема пред инвеститорите е дали е по-целесъобразно производствата да се развиват на ново място, или да се използват стари индустриални площи. По наблюдения на "Фортън интернешънъл" половината от инвеститорите предпочитат да започнат от кота нула, а останалата половина и представителите на общините залагат на старите площи.

Понякога използването на старите индустриални площи може да се окаже значително по-скъпа инвестиция. Старото строителство е доста енергоемко, което означава съществуващите сгради да се съборят и да се изградят нови. От друга страна, съществуващите зони обикновено имат вече изградена подземна комуникация, която невинаги може да бъде приспособена към новия проект, а изместването й струва скъпо. "Това обяснява защо цените в старите индустриални зони често са с 20-30% по-евтини", отчита Симеон Митев.

В определени случаи обаче изградената инфраструктура може да бъде преимущество. Едно шивашко производство например не изисква по-специфична инфраструктура и комуникативни връзки, така че нищо не пречи то да бъде развито върху стар терен. Тоест всеки проект и случай трябва да се разглежда поотделно.


Логистичните центрове - незапълненият сегмент

Инвестицията в логистичните центрове е атрактивна преди всичко поради факта, че това е нова ниша за България. Първите инвеститори, които успеят да се позиционират на пазара, вероятно ще реализират добри печалби.

"Едни от най-старите бази са създадени в северната част на Германия и Полша. Като втори център се обособиха Прага, Братислава и Варшава. Преместването на големите търговски вериги на югоизток и необходимостта мегаскладовете да бъдат наблизо предполагат създаване на логистични бази в България и Румъния", казва арх. Валери Левиев, управител на компанията за недвижими имоти "Елта консулт-CBRE".

За разлика от индустриалните имоти развитието на логистичните центрове не е обвързано директно с членството на България в ЕС, а с необходимостта държавата ясно да очертае кои транспортни направления ще развива приоритетно, по каква схема и кога във времето ще става това. "Една от основните причини София все още да няма логистичен център е липсата на нормален Околовръстен път, който да осигури лесен достъп на тежкотоварните автомобили", коментират от "Фортън Интернешънъл".

Парадоксално е например, че около летище София се изграждат много складови площи, а не е ясно как ще се стига дотам. По "Цариградско шосе" движението на тирове е забранено, което означава камионите да минават през ромската махала на кв. "Бенковски". Не е особено ясно и как биха могли да се развиват евентуалните дистрибуционни центрове по протежение на магистрала "Тракия" (София-Бургас), тъй като не се знае дали и при какви параметри ще бъде подписана концесията за аутобана.

Друг тънък момент е, че на този етап не е особено ясно до каква степен някои от помещенията, включително новоизградените, са съобразени с евростандартите, въпреки че външно изглеждат добре. От "Фортън интернешънъл" дават пример със складирането на запалките, които по европравилата например се смятат за взривоопасен продукт, който трябва да се съхранява при специални условия. В България обаче те се складират във всякакви помещения, в които няма влага.

На този етап търговците на недвижима собственост се въздържат от прогнози как ще се движи кривата на цените на имотите. Те допускат, че ще има повишение, стига държавата да реши проблема с обезпечаването на ключовата инфраструктура.