Цените на имотите: “балон” или закономерност

Кога може да говорим за “раздут балон” при цените на даден актив или asset bubble, както е популярно да се нарича този феномен в англосаксонския свят? Най-общо това се случва, когато цената на актива надвишава значително вътрешната му стойност или способността му да генерира полза. С други думи, говорим за равновесие между предлагането и търсенето, което е обусловено от желание за ползване на съответния актив. “Инвестиционното” или “спекулативно” търсене, което е породено единствено от намерение за бъдеща продажба, може да увеличи тази равновесна цена, но това не е достатъчно, за да говорим за “балон”. Така например възможно е някои предприемачи (спекуланти) правилно да имат очаквания за действителни промени в търсенето и предлагането в бъдещето и така покупката в момента не създава “балон”. Такива са например тези, които преди години правилно прогнозираха разрастване на търсенето на петрол и метали и съответно инвестираха в такива дейности.

Ако говорим за пазара на недвижимости, и най-вече за жилища, “балон” може да има само тогава, когато съществува търсене, предизвикано единствено от вярата, че цените ще продължат да вървят нагоре за дълъг период от време. При това такова очакване трябва да се разминава с основните тенденции на търсенето и предлагането - в случая трябва да има търсене, което расте по-бързо от и без това нарастващото предлагане на ново строителство.

Въпросът е обаче, че на пазара единствената разкрита стойност е пазарната и никой анализатор не може да даде оценка на “фундаменталната” или “реална” стойност на жилищата. С други думи, не може да знаем дали текущите цени на имотите отразяват действителната оценка за ползата от жилище, която придават купувачите при решението си да инвестират в нов имот. Още повече няма как да се оцени каква ще е тази реална стойност в бъдеще.

Мнозина използват сравнението - тази логика подсказва, че цените в големите градове в България трябва да се приближават към тези в градовете на Европа и като начало - в Източна Европа. Трябва обаче да отчетем, че нивото на доходи у нас е значително по-ниско дори от това в страни, като Словакия например.

Обичайният макроикономически подход е да се изследват промените в множеството фактори, предопределящи търсенето и предлагането. Дори да няма общ модел на зависимост на цените на имотите с набор от икономически променливи, все пак можем да посочим основните връзки. Търсенето на жилища се обуславя от нивото на доход, от нивата на спестявания, от достъпа до кредит, от покупките от чужденци или българи, работещи зад граница. Предлагането е обвързано с миграционните процеси (за старите жилища), а новото строителство - с разходите; като цяло обаче новото строителство следва търсенето.

Промените във факторите трябва да разгледаме в динамика, като така можем да определим дали растежът в една променлива изпреварва или изостава от динамиката на цените. Проблемът в България обаче е в избора на “стартова” година, или с други думи - за кой период може да твърдим, че пазарът на жилища е бил в равновесие, и оттам насетне да сравняваме промени в различните фактори на търсенето и предлагането. Така например в дългосрочен план може да твърдим, че най-силна е връзката между доходи и цени на жилищата - нали все пак жилищата се купуват и ползват от хората, работещи в дадена икономика. За последните 4 години обаче цените на жилищата средно се увеличават 2.3 пъти, докато БВП по текущи цени - “само” с около 40%. Това означава ли, че цените на жилищата сега са твърде високи, или единствено, че през 2001 г. са били твърде ниски? Ако вземем например целия период след 1996 г., ще видим, че ръстът на БВП е съвсем малко по-нисък от нарастването на цените.

Някои наблюдатели определят експанзията на ипотечното кредитиране сама по себе си като индикатор за “балон” в цените. Трябва обаче да отчетем, че за почти всички домакинства решението за покупка на жилище с кредит не е продиктувано от инвестиционна цел, т.е. те не купуват само за да препродадат след няколко години, като очакват ръстът на цената да надмине лихвата по кредита. Още повече че домакинствата са все още “нетни спестители”, т.е. депозитите им в банковата система надхвърлят общия размер на ползваните кредити.

Търсенето от чужденци или българи зад граница е по-трудно за анализиране, тъй като мотивацията за подобни покупки много често е инвестиционна, а алтернативите са на практика в почти целия европейски пазар на имоти. Решението за покупка на жилище в България в тези случаи не е продиктувано от намерение за ползване на жилището, а единствено с очакването на висока доходност. Тя обаче може да бъде реализирана само ако фундаменталните фактори на местното търсене се подобряват или докато спекулативните покупки продължават.

От друга страна, предлагането на жилища нараства. На първо място, демографските тенденции - намаляващо население плюс емиграция на хората в активна възраст - потенциално “освобождават” жилищен фонд. Новото строителство, от друга страна, особено в големите градове, расте бързо, както сочат данните за разрешенията за строеж. В този смисъл, за да нарастват цените, не е достатъчно само търсенето да расте, мерено през един или няколкото фактора, описани по-горе, но то трябва да нараства с по-бърз темп от увеличението на предлагането на жилища. Допълнително трябва да отчетем, че пред предлагането има относително ниски бариери - с други думи, в големите градове все още има значителен потенциал за ново застрояване, като разходите все още са значително под стойността на готовите обекти. Така би било логично да очакваме, че бъдещо нарастване на платежоспособното търсене ще бъде посрещано от ново предлагане, което пък ще ограничи натиска за ръст на цените, който би възникнал при фиксирано предлагане на пазара.

Накрая трябва да споменем, че друг вид активи за последните няколко години отчете многократно по-висок ръст на цените - това са акциите на български публични компании. Същият подход на анализ може да бъде приложен и за тях - тук е уместно само да сравним тяхното поскъпване с над 7 пъти със “скромното” увеличение на цените на жилищата с 2.3 пъти.