Укротяването на жилищния бум

12 110 жилища с полезна площ от близо 630 000 кв. м са построени в България през миналата година. До края на тази само на пазара в София се очаква да излязат поне 100 000 кв. м новопостроени жилищни площи. Така изглежда в цифри пазарът на жилища според данните на Националния статистически институт (НСИ), на Дирекцията за национален строителен контрол и според прогнозите на част от посредниците в търговията с недвижими имоти.

,Мащабното жилищно строителство, което продължава да се регистрира основно в столицата и морските градове на страната, вече изравни везните на търсенето и предлагането. На места дори предлагането започва да взима превес. Дали пазарът ще издържи на лавинообразното офериране и как ще реагира? Какво ще се случи с цените и не е ли време под диктата на пазарните правила и масовото предлагане на жилища кривата да тръгне надолу?


Докога ще продължи строителният бум?

Бурното строителство през последните няколко години извади на пазара множество нови жилищни площи. Миналата година не беше изключение. За втора поредна година Бургас и Варна се отчетоха с най-интензивно строителство. През 2005 г. в Бургас са вдигнати 385 здания, във Варна - 335, а в София - 235. Най-много са новопостроените апартаменти в Бургас - 5082 жилища, или с 3276 повече спрямо предходната 2004 г. Очаква се черноморският град да запази лидерските си позиции при новото строителство и през тази година. Въпреки че във Варна са построени повече сгради, отколкото в София, броят на жилищата в столицата превишава този в морския град. През последните 12 месеца София се отчита с 2025 нови жилища с обща площ от 112 611 кв. м при 1991 апартамента с площ от 110 041 кв. м във Варна. Така изглежда цифровото измерение на новото жилищно строителство според предварителните данни, които НСИ оповести преди около седмица.

Изпреварващият темп в двата морски града спрямо София се обяснява преди всичко с ваканционните здания, които се строят край морето. Както в черноморските градове, така и в столицата обаче изравняването на предлагането и на търсенето вече е факт. А търговците на недвижима собственост прогнозират, че до края на годината предлагането ще превиши търсенето. Само на пазара на София се очаква да се появяват около 100 000 кв. м новопостроени жилищни площи - според издадените разрешителни за строеж. Ако се приеме, че повечето от тях ще бъдат двустайни жилища от около 80 кв. м, това означава още 1200 нови апартамента. Немного по-различна е ситуацията във Варна и в Бургас.

Безспорно е, че сляпото купуване на имоти и силната позиция на продавачите отпреди две-три години вече са в миналото. Интензивното уплътняване на свободните терени до голяма степен тушира глада за нови и качествени обекти, пазарът започна да се уравновесява, а изискванията на клиента се превърнаха в основен фактор за сключването на сделките. Ако обаче експанзията на строителните фирми продължи със същите темпове, продажбата на продукта може да се превърне в проблем до две-три години. "Причината е, че ползвателите на имоти намаляват във времето. Същевременно нови граждани в страната не идват. Което означава, че пазарът от емоционален ще превърне в емоционално-спекулативен", коментира пред "Сега" Страхил Иванов, управител на агенцията за недвижими имоти "Явлена".


От какво зависи търсенето?

Търсенето на жилища зависи от много фактори, но основните са икономически и демографски. Сред икономическите най-важните са размерът на работните заплати, цените на жилищата, безработицата, нивата на лихвените проценти, прогнозите за развитието на икономиката и др. От демографските влияние оказват миграцията на населението (вътрешна и външна), структурата на домакинствата и променящата се възрастова структура. Ако се започне отзад напред, най-силно влияние безспорно оказва миграцията. Вътрешната се свежда преди всичко до местене на част от населението на страната към големите градове и най-вече столицата. Основен двигател в случая е намирането на по-добра работа.

По отношение на икономическите показатели развитието на пазара не изглежда особено оптимистично, особено на фона на някои сигнали от последните месеци. Сериозният бум в покупките на жилища през миналата година до голяма степен беше обусловен от кредитната експанзия на банките. За първите девет месеца на 2005 г. отпуснатите жилищни кредити стигнаха до 1.730 млрд. лв. и беше отчетен 72.5% ръст спрямо същия период на 2004 г. След ограниченията, които БНБ наложи на търговските банки, кредитирането започна да се свива. Освен това в самите банки вече започват да излизат имоти с необслужвани ипотечни кредити, които в скоро време също ще се появят на пазара. Което предполага, че до края на годината превишението на предлагането спрямо търсенето със сигурност ще се усети.


Ще повлияе ли натискът на предлагането върху цените?

Според част от посредниците в търговията с недвижими имоти за някои от имотите може да се говори за частично отстъпление на цените спрямо нивата отпреди няколко месеца. Това се отнася преди всичко за райони, където интензивно се застроява, а нямат добре обезпечени комуникации и инфраструктура. Като цяло обаче цените ще се запазят балансирани и ще отбележат ръст от около 8-10 на сто на годишна база. Възходяща тенденция по-скоро ще бъде отчетена в градове, които доскоро бяха подценени. Сред тях например са Пловдив и Русе, които вече започват да наваксват изоставането. Генерални прогнози как ще се движи кривата на цените трудно могат да се дават, още повече че от около две години пазарът сериозно се диверсифицира. Търсенето със сигурност започва да се преориентира към новото строителство, и то в райони с добре обезпечени комуникации и инфраструктура.

За понижение на цените на новите жилища не би могло да се говори. Причините за това са няколко - като се започне от сериозното поскъпване на терените за строителство, мине се през повишените цени на строителните материали, по-високите осигуровки на работниците и нарасналите изисквания за покриване на определени качествени показатели. Като цяло себестойността на продукта нарасна, коментират строителни предприемачи.

От друга страна, старите панелни апартаменти стават все по-неатрактивни за купувачите, а част от посредниците дори започват да регистрират понижение на цените. "Само за първите два месеца и половина на тази година цените на панелките са се понижили с около 5-8%", казва Наско Атанасов, управител на агенцията за недвижими имоти "Виктория инвест". Поевтиняването на този вид имоти надали ще продължи със същия темп, но разумната им цена е поне с около 20% по-ниска от тази на новостроящите се сгради (изградени до втора-трета плоча).

Макар и минимално, от няколко месеца отстъпление на цените започва да се регистрира и в част от смятаните за престижни, но вече презастроени квартали. В столицата подобни сигнали се прокрадват в квартал като "Лозенец". По данни на компанията за недвижими имоти "Форос" през януари и февруари цените на жилищата в този район на София са се понижили с около 3-4%. Заради презастрояване и евентуален дискомфорт на обитаването в бъдеще това може да се случи и в район като "Стрелбище", казва Наско Атанасов. Във Варна проблематичен заради лоша инфраструктура и голямо уплътняване може да се окаже квартал "Бриз", твърди управителят на "Форос" Добромир Ганев. Според търговците на имоти обаче трудно би могло да се говори за цялостно понижение на цените по квартали заради неуредици с инфраструктурата, преуплътнена територия и дискомфорт на обитаване. По думите им подобна тенденция е по-вероятно да се наблюдава при конкретни сгради.

И тъй като към днешна дата жилищният пазар вече минава на страната на купувача, вероятността част от жилищата да се превърнат от продукт в музеен експонат става все по-реална.