Пазарът на ипотекирани жилища още е в зародиш

С разрастването на пазара на недвижими имоти и развитието на ипотечното кредитиране се очаква вторичният пазар на имоти и най-вече на жилища да отчете подем до края на тази и през следващата година. Развитието на вторичния пазар на имоти е пряко зависимо от темпа на строителство, а ниската покупателна способност на клиентите се компенсира или чрез ипотечен заем, или чрез разсрочено плащане на жилището. На лизинг се продават само нови апартаменти, и то директно от строителната фирма или инвеститора, без да се ползват услугите на агенции за недвижими имоти.

За момента случаите на ипотекирани имоти с необслужвани кредити са сравнително малко. Последните данни към декември м.г., цитирани от анализаторското звено Индъстри уоч, сочат, че делът на просрочените кредити се увеличава до 0.6% от общия портфейл жилищни кредити, които са почти 11.8 млн.лв.

,Подобни тревожни симптоми се наблюдават главно в градовете с най-интензивно жилищно строителство, каквито са София, Варна и Бургас. Въпреки кредитната експанзия, която се регистрира през последните няколко години, до масирано предлагане на ипотекирани имоти с необслужвани кредити надали ще се стигне в близката година и половина.


Прогнозите

Посредниците в търговията с недвижима собственост лансират различни сценарии. По-песимистичните предвиждат към края на годината пазарът на ипотекирани жилища в страната да е придобил по-сериозни размери. Причината е, че според част от търговците на недвижими имоти, първите проблеми по погасяването на вноските по кредита възникват около година и половина след тегленето на заема. По думите на други посредници обаче тревожните симптоми по обслужването на кредита възникват между втората и третата година. Което ги кара да допускат, че по-осезателно предлагане на ипотекирани жилища с необслужвани заеми може да се появи след около година или две, тъй като бумът на кредитирането беше регистриран основно през втората половина на 2004 г. и през миналата година.

"В самите банки вече започват да излизат имоти с необслужвани кредити, които в скоро време също ще се появят на пазара", казва Наско Атанасов, управител на агенцията за недвижими имоти "Виктория инвест". Подобни констатации, че в някои от банките вече има затруднения по обслужване на кредитите, получени срещу ипотека на жилищен имот, прави и Орлин Владиков, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти" и управител на агенция за недвижими имоти "Орвитекс". "Това обаче не значи, че трябва да се създава тревожна еуфория или паника, която би затруднила ипотечното кредитиране. Защото за момента от нито една банка няма анонси за излизане на вторичния пазар на ипотекирани в тяхна полза жилищни имоти", твърди Владиков.

Както търговците на недвижима собственост, така и банкерите очакват след някоя и друга година да се обособи вторичен пазар на ипотекирани имоти. В България обаче това явление надали ще бъде толкова сериозно и едва ли ще рефлектира до такава степен на пазара. Най-малкото поради народопсихологията на българина, който би бил склонен на най-разнообразни схеми, за да запази жилището си.


От банките се очаква гъвкава политика

Първите симптоми за формиране на пазар на ипотекирани жилища вероятно ще си проличат до края на годината. По мнение на банкери, подобна тенденция обикновено настъпва след втората-третата година от подписването на договора за кредит, а бумът на жилищното кредитиране започна преди около две години. Най-сериозен ръст на кредитирането беше отчетен в София, Варна и Бургас, където продължава да се наблюдава сериозно жилищно строителство. Поради тази причина посредниците допускат, че вероятно в тези три града ще има и най-много примери на жилища, извадени за продажба на вторичния ипотечен пазар. В редките случаи до момента за продажба се обявяват главно по-малки жилища. Обикновено това са апартаменти с площ между 60 и 90 кв. м, които са едни от най-търгуваните имоти в страната.

Ако обаче случаите на ипотекирани имоти с проблематично обслужване на кредитите се увеличат, по-вероятно е банките да започнат да прилагат по-гъвкава политика, смятат представителите на посредническите агенции. "Не е изключено банките да коригират нивото на лихвените равнища, които сега са значително по-високи от ЛИБОР-а в Европа. Освен това в страната вече има достатъчно акумулиран финансов ресурс, в това число и на различни инвестиционни фондове, които евентуално биха могли да изкупуват подобни жилища", казва Орлин Владиков. По думите му, по този начин би се избегнало вероятното понижение на цените на имотите.

При подобни случаи е по-вероятно банките да се опитат да предоговорят или да разсрочат задълженията си. Разчупването на някои по-консервативни модели вече започва да става реалност. Доскоро максималният срок, в който се отпускаха кредити на клиентите, беше за период от 10 години. Напоследък обаче започват да се сключват ипотечни кредити със срок за изплащане от около 20 години, който е съобразен с възрастта на кредитоискателя.

"Допълнителното разсрочване на заема във времето би облекчило кризисната ситуация, която се създава при необслужване на един кредит, или при предоговаряне на лихвените равнища. В това отношение банките имат огромен резерв, тъй като години наред те реализираха изключително високи печалби. В Европа ЛИБОР-ът беше 2.8 - 2.9%, а тук най-евтиният жилищен кредит не падаше под 9%. Тоест, финансиращите институции имат огромен резерв и натрупване в годините. И допускам, че банките ще трябва да направят някакъв разумен компромис в това отношение", коментира Орлин Владиков. Както той, така и представителите на други посреднически агенции смятат, че самите банки не са заинтересовани да се ангажират с неспецифични за тях дейности като продажби на ипотекирани имоти.


Процедурата - тромава и сложна

По действащото законодателство обаче продажбата на ипотекиран имот става по доста сложна и тромава процедура. Финансовата институция нито може да си вземе парите, нито може да влезе в имота, тъй като има множество ограничителни процедури, за да бъде въведена банката в собствеността. Това обяснява защо за финансиращата институция е по-лесно да започне договаряне с клиента, който не може да обслужва кредита, имотът да бъде продаден. При това положение продавач се явява самият клиент. Случаите от практиката показват, че той се стреми към максимална цена до момента, в който не се окаже притиснат от изпълнително дело. "Клиентите стават значително по-отстъпчиви в момента, в който съдия-изпълнител се заеме с продажбата на имота. Проблемът е, че често те не осъзнават, че е по-добре са продадат имота си с 5 или 10 % по-евтино от пазарната цена, вместо за още по-малка сума на фаза изпълнително дело", казва Наско Атанасов.

Причината е, че ако имотът не бъде изтъргуван по първоначално обявената стойност, която е под пазарната стойност, съдия-изпълнителят обявява второ дело. При второто дело имотът се обявява на цена с около 20% по-ниска от тази при първото. Освен това самата процедура за продажбата на имота може да се проточи около година, което не е в интерес нито на банката, нито на длъжника.

Неслучайно на запад от България при подобни ситуации имотът директно се възлага на банката и кредиторът определя условията, при които да го продава. Ако нещата бяха уредени по този начин и у нас, пазарът на ипотекирани имоти като цяло би могъл да окаже влияние върху ценовите нива. Към днешна дата обаче това трудно би могло да се случи.


Чуждият опит

Преди около 20 години Великобритания регистрира сътресение на пазара на недвижими имоти. Вследствие на интензивното кредитиране на банките на вторичния пазар излизат множество имоти.

За част от британците 1986 г. се оказва стресираща и предизвиква известен спад в цените на имотите. За около година пазарът се стабилизира. Сривът обаче така и не повлиява върху цените на луксозните имоти и на жилищата с топ-локация, разказват посредниците в търговията с недвижима собственост. Част от тях отчитат, че подобни сътресения са се наблюдавали също в Испания в периода 1981-1983 г.

След строителния бум в Германия, там също започва да се говори за вторичен пазар на ипотекирани имоти. Според търговците на недвижима собственост обаче основна причина за обособяването на този пазар е фактът, че германците нямат практика да притежават собствено жилище, а живеят под наем.