Как да сключим правилно сделка с недвижим имот

Изключително важен момент от процеса на избора на недвижим имот е този на осъществяването на огледи. Ефективно проведения оглед оказва решаващо влияние върху вземането на решение за покупка или наем на имота. При извършването на огледа би следвало да се обърне внимание на два основни аспекта - състоянието на самия недвижим имот и външните параметри на района. Относно състоянието на самия недвижим имот, това, върху което следва да се акцентира, е:

- общо състояние на сградата - година на строеж, материалите, които са използвани при изграждането, състояние на общите части на сградата, етажност, възникнали повреди в имота до момента на огледа;

- конкретно състояние на недвижимия имот - чиста застроена площ (полезната площ на имота), състояние на настилки, стени, тавани, врати, прозорци и материалите от които са изградени, вида на отоплението, изложение на имота и гледка, състояние на инсталациите - силно- и слаботокова, ВИК, пожароизвестителна инсталация, възникнали повреди в имота до момента на огледа.

Относно външните параметри на района важните компоненти са:

- инфраструктура - основни свързващи улици и булеварди и тяхното удобство;
- паркове и градини в близост до имота;
- транспорт - автобусни, тролейбусни и трамвайни линии, маршрутни таксита;
- наличие на учреждения и търговски обекти в близост до имота.

Купувачът или наемателят не трябва да се въздържа от изискването на пълна информация за имота, като е препоръчително по време на огледа да бъдат направени снимки, които да запазят впечатленията за имота. Сравняването на параметрите и информацията за различните видени имоти ще помогне на клиента при вземане на правилното решение за покупката или наема на имота, отговарящ в най-пълна степен на поставените изисквания.


Снабдяване с необходимата информация за имота

От съществено значение за вземане на решение за покупката или наемането на недвижим имот е снабдяването с необходимата информация за имота. Наличието на релевантните за съответния имот данни ще улесни и подпомогне купувача или наемателя при избора на най-добрия недвижим имот. Информацията е различна за различните типове имоти. Като начало е необходимо купувачът или наемателят да изискат от собственика цялата налична документация за имота - нотариален акт или друг акт за собственост, скици, съдебни решения, разрешение за ползване на имота, издадено от ДНСК или кмета на общината, в която попада имотът, договорите и партидите за ВиК, топлофикация, енергоснабдяване, телефонни услуги. Ако собственикът на имота черпи правата си върху него като наследник, е необходимо представянето на документ за собственост на името на наследодателя и актуално удостоверение за наследници.

Целта тук е да се получи точна информация относно всички параметри на имота - точни квадратури (полезна застроена площ и идеални части от общите части на сградата), брой собственици и легитимация, съседи и дали ползването на имота със съответното предназначение би било легално. Нужна е и проверка на заплащането на всички консумативни разходи за имота като разходи за ток, вода, топлоенергия, телефонни услуги и др. към датата на прехвърлянето на имота, респективно датата на сключването на договора за наем.

Особено важно за офис площите, търговските площи и индустриалната собственост е да притежават разрешение за ползване за съответния тип дейност, тъй-като е широко разпространено ползването на имоти за офисни, търговски или индустриални цели, без разрешение за ползване, издадено по надлежния ред.

Относно парцелите от изключителна важност е да бъдат направени съответните проверки в дирекция "Архитектура и градоустройство" относно параметрите на допустимото максимално застрояване в конкретния район. При наличие на подробен устройствен план за района най-целесъобразно е получаването на виза за проучване и проектиране, респективно извадка от общия устройствен план за района, ако имотът попада в зона, регулирана само с общ устройствен план. Към получените от документите за имота данни би трябвало да бъде добавена и информацията, събрана при проведения оглед на имота, за да може да се получи завършена картина за правния и фактическия статус на недвижимия имот.