Пада доходността от инвестиция в недвижим имот

За последната година доходността от промяната в цените на жилищата е едва 12.2%. Това показва изследване на анализаторската група "Индъстри уоч" за пазара на жилища през второто тримесечие на годината. За сравнение на годишна основа (юни 2006 към юни 2005 г.) най-висок растеж има инвестицията в суровини. Цените на суровия петрол и медта са нараснали съответно с 96.3% и 21.2%. Докато ръстът на цените на петрола се забавя, то медта изглежда се намира в устойчиво възходящо развитие. Инвестицията в български публични компании е донесла на инвеститорите 21.1%. Ниската им ликвидност обаче намалява ползите от подобна инвестиция, посочват анализаторите от "Индъстри уоч".

,Тяхната прогноза е, че цените на жилища ще продължат да се стабилизират. За пръв път, откакто се прави изследването (първият тримесечен доклад излезе преди две години), средните цени на жилищата растат с темпо, равно на икономическия растеж, посочва "Индъстри уоч". През второто тримесечие растежът е забавен. Средните цени на кв. м достигат 819 лв. за страната при 806 лв. за предходното тримесечие, или ръст от 1.6%. Най-скъпите три града остават София, Варна и Бургас. Продължава тенденцията за "сближаване" на цените в евтините градове.

София ще е основен привлекателен център за покупки на жилища с инвестиционна цел, като същевременно градът ще остане и главно място за започване на бизнес и откриване на работни места. Трябва да се отчете обаче, че за 12-те месеца до август наемите на най-масовите двустайни апартаменти са се увеличили едва с 11.3%, въпреки че доходите и заетостта в столицата са значително над средните за страната. Част от обяснението е в по-голямото ново строителство, което относително бързо се насочва към местата с най-високо търсене. София, Варна, Бургас и Пловдив привличат 62% от всички новозапочнати строежи за последните 12 месеца.


Ръстът на новото строителство остава висок
Новите проекти спрямо предходната година са с 28% повече. Бургас остава най-динамичният регион най-вече заради ваканционните имоти. През второто тримесечие на годината общините са издали 4782 нови разрешения за строеж. Общата им разгърната застроена площ (РЗП) представлява рекорд за едно тримесечие - около 2.8 млн. кв.м. Жилищното строителство запазва доминиращо място в строителните разрешения - около 56%. В същото време "Индъстри уоч" регистрира пето поредно тримесечие, през което растежът се забавя в абсолютни стойности - до около 300 хил. кв.м от около 500 хил. кв.м преди година.


Кредитирането остава основен фактор за търсенето на жилища
През второто тримесечие темпът на растеж на жилищния кредит продължи да се забавя и спадна до 72.4% (при 81.3% ръст на 12-месечна база до първото тримесечие). През юли тенденцията се запази, като ръстът достигна 68.4%. През второто тримесечие са дадени жилищни кредити за 347 млн. лв. при 213 млн. лв. през първото. Ръстът на жилищните кредити е значително по-висок от темповете на общия стопански растеж . През второто тримесечие на 2006 г. съотношението на жилищния кредит към брутния вътрешен продукт (БВП) достигна 5.8% в сравнение с 5.1% през първото тримесечие на годината.

picture:1,20060926_31.jpg,Делът на просрочените кредити се увеличава до 1.03% от общия жилищен кредитен портфейл през юни в сравнение с 0.82% през март. В номинално изражение стойността на увеличението е около 8 млн. лв. През март необслужваните жилищни заеми бяха за 17.8 млн. лв., докато през юни те вече са 26 млн. лв. Лихвите по деноминирани в левове жилищни кредити рязко нараснаха през второто тримесечие до 8.65%, като през юли те достигнаха 8.84%. Част от обяснението е в политиката на някои банки да съкратят допълнителните такси и разходи по обслужване на заемите, като същевременно позволят на лихвите да следват движението на глобалните парични пазари, посочват анализаторите от "Индъстри уоч".

В средносрочен план те отчитат лек спад в общия поток от "емигрантски пари" към страната. Анализът им обаче сочи, че данните може да са непълни и подвеждащи. Причината на първо място е, че банковите преводи не са единственият начин за прехвърляне на средства. При покупки на недвижими имоти може да се окаже по-изгоден вариант с регистрация на юридическо лице, което да стане собственик - по данъчни и други съображения. Очакванията са поведението на българските емигранти към пазара на имоти да наподобява това на останалите чужденци. Интересът им ще бъде насочен към възможността за капиталова печалба, потенциала за приход от наем, ликвидността, данъците и разходите за поддръжка. В дългосрочен план платежоспособното търсене на местния пазар ще бъде основен фактор за динамиката на цените на недвижимите имоти, прогнозират от "Индъстри уоч".