Имотите през 2007 г. - крахът на илюзии

Пазарът на имоти почти замря в очакване на влизането на България в ЕС. Не защото жилищата за продан свършиха. Просто мнозина от собствениците на имоти дадоха на заден и оттеглиха офертите си с надеждата да ги продадат на бомбастична цена след митичния 1 януари 2007 г. Очакванията, че цените ще скочат едва ли не двойно, обаче са нереалистични, отчитат посредниците и консултантите в търговията с недвижима собственост. Според тях догодина цените на част от жилищата ще нарастват плавно, а на панелките и на старото строителство ще тръгнат надолу. При най-оптимистичния сценарий евентуалното повишаване на цените на панелите и на старите, нереновирани жилища ще бъде минимално - съизмеримо с темпа на инфлация в страната. Ориентировъчно с тези темпове ще се движи и кривата на цените на масовото ново строителство в кварталите, което не отговаря на съвременните качествени показатели. В това има пазарна логика, защото в част от големите градове на страната, най-вече в столицата, предлагането вече изпреварва търсенето.

По данни на Национално сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ) до края на тази година в столицата ще бъдат завършени около 2 млн. кв. м жилищна площ, или още приблизително


20 000 нови апартамента излизат на пазара

Други около 4000 апартамента, или 380 000 кв. м стоят непродадени още от миналата година. Сега сделки за покупка на панелки и на нереновирани апартаменти, например ЕПК или дори тухлено строителство, но без сменени инсталации, се договарят при цени между 350 и 500 евро за кв. м в зависимост от града и квартала. Цените на жилищата за средната класа започват от 500 и стигат до 900 евро за кв. м в градове като София, Варна, Бургас и Пловдив. Качествените апартаменти стартират от над 900 евро/кв.м, като за някои изключителни имоти в столицата може да се стигне до 2000-2200 евро.

Към днешна дата предимствата са на страната на купувача, защото изборът е достатъчно голям и той има възможност да диктува правилата. Или поне да подбира офертите задълбочено, докато не попадне на апартамента, който му пасва като цена, качество и разположение.


Студен душ върху очакванията за свръхпечалба

от български имоти изля и британският тв канал "Channel 4". Преди дни той огласи класация на 20-те най-популярни места за инвестиране в недвижимост в Европа. Начело на списъка се оказа Румъния, а България изобщо не фигурираше в него. Според изчисленията на британците, ако днес в Румъния в имот се вложат 100 000 лири, след 10 години възвръщаемостта ще е 500%. След Румъния се нареждат Полша, Португалия и балтийските страни, а на последните места са Кипър, Испания и Италия. Създателите на класацията определят пазара на имоти в България като твърде несигурен и отказват да се ангажират дори със средносрочни прогнози. Като друг минус се сочи презастрояването в курортите, което е намалило стойността на България като добро място за инвестиране.


Медалът обаче има две страни

Бъдещето е в добре обмислените проекти, с добро местоположение, благоустроен район и качествено строителство. Това е валидно не само за жилищните имоти, но и за апартаментите от типа "втори дом". Подобна теза защитават както управителят на националната компания за недвижими имоти "Форос" Добромир Ганев, така и Младен Митов, мениджър в агенцията за недвижими имоти "Явлена".

"Голяма част от очакванията по отношение на жилищните имоти вече са изконсумирани", коментира арх. Валери Левиев, управител на агенцията за недвижими имоти "Елта консулт-CB Richard Ellis". Както той, така и други от търговците на недвижима собственост отбелязват, че бумът на нарастването на пазара и на цените във всички централноевропейски страни се случва една година преди присъединяването към Евросъюза. България не прави изключение. Но задълбочените анализи на пазара не стъпват просто на цената на квадратен метър жилищна или офисна площ като абсолютна стойност, а на показатели като качество на продукта и сакралната за всеки инвеститор норма на печалба.

Голямото предлагане направи клиентите по-взискателни. Все по-често те държат да получат не само качествен продукт, но и добър последващ мениджмънт на имота, без значение дали става въпрос за управлението на станалите особено популярни напоследък жилищни комплекси от затворен тип, или за ваканционен комплекс в някой от морските или планинските курорти. Че клиентите стават все по-претенциозни, се забелязва и от срока за договаряне на сделките. Ако допреди няколко години от проучването до самата покупка минаваха 1-2 месеца, то сега този процес понякога може да отнеме между 6 и 8 месеца, особено за големите сделки. Все повече се държи на реномето на строителя, дали продуктът отговаря на европейските критерии като качество на изпълнение, на инфраструктурата и дори на имиджа на съседите.


Подобни са тенденциите и в туристическия сегмент

Това вече се вижда и от начина, по който чуждестранните купувачи се отнасят към придобиването на собственост в България. "Ако допреди две-три години за британците не беше проблем да купуват ваканционен апартамент през интернет, без дори въобще да знаят къде е България, сега те идват на място, за да са наясно какво точно придобиват", казва например Лъчезар Динев, инвеститор в един от големите ваканционни комплекси в Банско.

Факт е, че интересът към ваканционните апартаменти в презастроените курорти бавно, но явно угасва. Търсенето се преориентира към качествено изпълнени обекти, с добра инфраструктура, повече зеленина и повече площи за рекреация.

"Интересът към ваканционните имоти ще продължи. Не е задължително те да бъдат край морето или Банско. Но ако са морски, имотите трябва да се намират в недостатъчно развити зони, където струпването на бетон не е толкова голямо", коментира собственикът на компанията за недвижими имоти "Явлена" Страхил Иванов. По думите му сериозни перспективи за развитие има и пред балнеоложките центрове, тъй като в този инвестиционен сегмент България все още изостава.

Очаква се през следващата година крупните инвеститори да проявят траен интерес и към бизнес сградите, въпреки че през последните години на пазара се появиха множество подобни обекти. Проблемът е, че инвестиционните фондове, които стъпиха на българския пазар през миналата и тази година, търсят главно големи офис здания, с разгъната застроена площ над 3000-4000 кв. м, добра инфраструктура, комуникации и достатъчно паркоместа. А обекти от този клас често се оказват дефицитни. От догодина обаче гладът към офисните имоти ще се засили, независимо дали става въпрос за купуване или наемане, казват посредниците в търговията с имоти. Основания за подобни прогнози им дават не само предстоящото преместване на част от западните компании в България, но и идването на еврочиновници.


Столицата започва да отстъпва място

на провинцията и бавно интересът на инвеститорите започва да се насочва към регионите извън София. Според анализите на "Елта консулт-CBRE" за първото полугодие се отчита 35% ръст на инвестициите в имоти извън столицата. Горещи точки са Варна, Бургас и Пловдив. След тях се класират региони като Стара Загора и Велико Търново.

Инвеститорската инвазия започва да се обръща към градове със сравнително добра икономическа активност. Неслучайно там се правят сондажи за изграждане на търговски центрове, обмислят проекти за логистични центрове и индустриални зони. Растежът в тези имотни сегменти започна да се усеща още през тази година, но анализаторите очакват той да набере сериозна скорост догодина.

Причините са поне няколко. България остава сравнително евтина като разходи за организиране на производството. За разлика от развитите държави у нас продължава да се отчита по-бърз ръст на икономиката и се очаква, че ще има по-висока доходност на инвестициите. Като цяло обаче темпът на възвръщаемост почва да се понижава, което означава по-малко печалби за спекулативните играчи на имотния пазар, но и повече сигурност за инвеститорите.

Проблемът е, че покрай плюсовете има и немалко минуси, основният от които е липсата на добре развита инфраструктура. Затова прогнозите са, че на фона на останалите централноевропейски държави, както и спрямо съседна Румъния, навлизането на крупните частни капитали в България по-скоро ще става с флегматични, а не с изпреварващи темпове. Това ще се усети най-вече при развитието на индустриалните зони.