Данък „празен имот“ може да раздвижи жилищния пазар

Въвеждането на специален данък върху жилищата, които стоят необитаеми с години, може да извади част от т.нар. „тъмни прозорци“ на пазара и да увеличи предлагането в големите градове. Идеята коментира Николай Господинов, собственик и управител на агенция за недвижими имоти, на фона на подготвяните данъчни промени за 2027 г.

Според него по-съществен ефект върху жилищния пазар би имал именно данъкът върху празните имоти, а не само общото повишаване на данъчните оценки. "Много жилища в големите градове остават необитаеми за дълъг период от време – пазят се като инвестиция, за деца или наследници или просто не се използват. Част от имотите формално изглеждат необитаеми, въпреки че на практика се отдават под наем, без тези доходи да бъдат декларирани", посочва Господинов.

По-висок данък, ако жилището стои празно

Идеята е имот, който не е основно жилище и не се използва, да бъде облаган значително по-тежко. Подобна мярка би дала икономически стимул на собствениците или да продадат жилището, или да го отдадат под наем. Това би могло да увеличи реалното предлагане без необходимост от ново строителство. Ефектът обаче ще зависи от конкретните правила – включително как държавата или общините ще установяват дали дадено жилище действително е необитаемо.

Темата идва в момент, когато цените на жилищата продължават да растат значително. Последните данни на НСИ показват увеличение от 14,8% на годишна база през първото тримесечие на 2026 г., като при съществуващите жилища поскъпването достига 16,3%. Спрямо предходното тримесечие ръстът за страната е 6,2%.

Данъчните оценки тръгват нагоре

Отделно Министерството на финансите предлага поетапно актуализиране на данъчните оценки на недвижимите имоти. Представеният вариант предвижда увеличение спрямо базата от 2026 г. с 30% през 2027 г., последвано от още по 35% от първоначалната база през 2028 и 2029 г. Така общото увеличение за тригодишния период би достигнало 100%.

Според Господинов, подобно увеличение само по себе си едва ли ще промени сериозно поведението на собствениците. Ако например годишният данък върху даден имот е 100 EUR, сравнително умереното му увеличение не би било достатъчно, за да накара собственика да продаде или отдаде жилището. въпросът е какво ще стане с жилищата в центъра на София, например, където към момента данък "Сгради" и такса "Смет" достигат 320 EUR.

От Института за пазарна икономика също отбелязват, че данъчните оценки в много случаи изостават значително от пазарните цени и актуализирането им е необходимо. Според ИПИ обаче само тази мярка няма да реши проблемите с общинските приходи. Данните, цитирани от института, показват 81,3% събираемост на данъка върху недвижимите имоти през 2025 г.

Ескроу сметки срещу сделки „на данъчна оценка“

Другата идея, която според Господинов би могла да внесе повече прозрачност, е използването на доверителни, или ескроу сметки, при сделките с недвижими имоти.

При подобен механизъм парите на купувача се държат от независима страна до изпълнението на предварително определени условия по сделката. Според експерта това би помогнало за ограничаване на практиките част от реално договорената цена да остава извън официално декларираната стойност на сделката.

Паралелно с това се обсъждат промени в Закона за ДДС, насочени срещу схеми при продажбата на ново строителство. Сред посочените от Министерството на финансите проблеми са случаи, при които голям брой имоти се продават в рамките на кратък период по начин, позволяващ да бъде избегната регистрация и начисляването на ДДС.

Ще поевтинеят ли жилищата?

Данъкът върху празните жилища теоретично може да увеличи броя на имотите, предлагани за продажба и отдаване под наем. Това би намалило част от натиска, породен от ограниченото предлагане, особено в София и другите големи градове.

Сам по себе си подобен налог обаче не гарантира спад на цените. Цената на жилищата зависи едновременно от доходите, достъпа до ипотечно кредитиране, лихвите, инвестиционното търсене, новото строителство, демографските процеси и предлагането в конкретните градове.

По тази причина съществен ще бъде не само размерът на евентуалния данък, но и начинът, по който ще бъде определено кое жилище е „празно“. Именно това би решило дали мярката ще освободи реално жилищен фонд, или просто ще увеличи данъчната тежест върху собствениците.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg