Председателят на Национално сдружение "Недвижими имоти" и управител на "Орвитекс" Орлин Владиков: Пазарът в момента е истеричен

Хаотичен ли е пазарът на имоти в момента? Можем ли да го квалифицираме дори като истеричен заради предстоящото ни членство в Европейския съюз?
- Така е и причините за това са няколко. В момента пазарът започва да излиза от контрола на професионалистите. От една страна, това се дължи на прекалено големите очаквания от приемането ни в ЕС и надеждата, че цените драстично ще се завишат. Втората причина е, че България се превърна в успешна дестинация за инвестиции в недвижими имоти от чужди физически лица и компании. Повишеният интерес обаче доведе до парадокса като брокери и агенти за недвижима собственост да се изявяват професионалисти и непрофесионалисти. И има случаи, при които оферти се взимат от баба, от леля и се работи въз основа на слухове от типа на - един приятел ми каза, че леля му е продала апартамент на такава и такава цена... аз също ще го продам за толкова. В пространството се анонсират оферти, без да се проверени данните, без да се знаят параметрите и ценовите диапазони, в които може да стане сделката. Друг основен проблем е, че много от собствениците на имоти анонсират определени цени, но след като започнат преговори и видят, че към имота им има интерес, при първа възможност драстично покачват исканата цена. Което говори за липса на имотна и правна култура, а дори и на елементарна етика. Понякога завишението е от 10 до 30 на сто. Това води до отдръпване на много от инвеститорите, особено на чуждестранните. Защото те започват проучване на даден имот, стигат до решение да го купят и в последната фаза на ценовите преговори биват сюрпризирани от немотивирано вдигане на цените.


Къде в страната ситуацията е най-критична?
- Категорично това може да се каже за София, Варна, в известна степен за Банско и Слънчев бряг. В топцентъра на Бургас цените също стигнаха равнища, които спират интереса на чуждите инвеститори. По наблюдения на част от чуждестранните предприемачи някои от топпарцелите в София вече стигат нивата на тези в Берлин. Но ние не сме Берлин. В миналото чужденците си препредаваха информация, че в България има възможности за печалба, и се създаваше добър имидж за страната ни. Това немотивирано завишение на цените и наивните очаквания, че след 1 януари 2007 г. някои ще се събудят богаташи обаче, спира притока от чужди инвеститори и вложенията на български компании.
Собствениците не разбират, че затварят пазара. И може един техен имот много дълго време да си стои непродаден. След време действително има вероятност той да се пласира за повече пари, но параметрите също ще бъдат променени. Защото с влизането ни в ЕС ще се увеличат заплатите, но много бързо ще се променят цените на основни потребителски стоки и на разходите като цяло. И ако един имот след време, сравнен с цената му през 2005 г., ще е по-скъп, в съотношение към жизнения стандарт и потребителската кошница ще бъде по-евтин. Но хората още не го осъзнават.


Бихте ли апелирали към днешна дата "За бога, братя, не купувайте"?
- Не. Печалбите в недвижими имоти винаги са били много категорични и успешни независимо от кризите, които спохождат всички пазари по света. В периода 2004 - 2005 г. имаше неистови норми на печалба в недвижимите имоти, и то от извършване на спекулативни сделки. Например - купуваш земя за една сума, преотреждаш предназначението й я препродаваш със стократна печалба. През 2006 - 2007 г. подобни сделки ще останат единици.
Но българският пазар все още създава много добри възможности за печалба. Затова не мога да кажа "За бога, братя, не купувайте". Има доста възможности за доходност, които нито банките, нито застрахователните и пенсионни дружества или други финансови институции не могат да осигурят.


За каква норма на печалба говорим средно към днешна дата?
- Средните нива при жилищата и офисите се движат между 70 и 150% за строителите. При покупка на имот и препродажбата му в рамките на една година средният процент се движи от 17 до 24%. Това е изключително добра норма на печалба, която все още в пъти надхвърля нивата в Западна Европа и най-вече в САЩ. Там печалбите варират от 7 до 12%.


След колко време очаквате пазарът да влезе в релси?
- Аз не съм оптимист, че някога ще дойде този момент. Това ще се случи само ако посредническата и консултантската дейност в недвижимите имоти бъдат поставени на регистрационен или на лицензионен режим. Крайно време е това да стане, тъй като сделките с недвижима собственост са уникални и трябва да има редица критерии, на които да отговорят лицата, упражняващи тази отговорна дейност. Тогава ще прекратим измамите в недвижимата собственост, ще се знае, че лицата имат необходимия образователен ценз, професионална подготовка, разполагат с материално-техническа база, административно-правни познания и умения, за да направят сделка на ниво.
Както неведнъж съм казвал, очакванията са прекалено големи. Българинът храни един оптимизъм, граничещ с наивитет. И е крайно време да се разбере, че рязко покачване на цените няма да има. Ще има изтрезняване, а дори е възможно да се стигне до шокове на пазара. А в някои от сегментите със сигурност ще започне и движение на цените надолу.