Какви отговорности носи строителят след завършване на сградата

,Нарастващото предлагане на нови жилища изправи купувачите пред сложен избор на добър проект и строителен предприемач, който ще се вмести в обещаното качество и срокове. Важно е да се знае, че отговорностите на участниците в строителния процес не свършват с въвеждането на сградата в експлоатация. В задълженията им влиза и отстраняването на скрити дефекти в рамките на предвидените по закон гаранции.

Ориентир

Първото условие при избор на жилище в строеж е купувачът да се увери, че сградата има изрядни строителни книжа. В противен случай са възможни проблеми и дори невъзможност за въвеждането й в експлоатация. Сред задължителните документи са одобрени проекти, подготвени от лица с проектантска правоспособност и одобрени от съответната общинска служба. Възложителят на обекта трябва да има договор за строителен надзор с лицензирана консултантска фирма. Строги изисквания има и към изпълнителя - от тази година той трябва да е вписан в регистъра на Камарата на строителите в България и да има право да извършва съответната категория и група строежи. Това е задължително, за да може да бъде открита строителна площадка.

Надзор

Целият строителен процес се следи от консултантската компания, която подготвя и изискваните на всеки етап документи. Задължение на консултанта е да проследи изпълнението на всеки елемент от сградата и да удостовери с протокол, че той отговаря на изискванията. Използваните строителни материали също подлежат на контрол - те трябва да имат декларация за съответствие на качеството. Първият важен етап е завършването на конструкцията (т.нар. груб строеж), при което консултантът съставя акт, че тя е изпълнена според одобрения проект. Този документ, познат като Акт 14, дава право да започнат довършителните работи. Следващата стъпка е съставянето на констативен протокол (Акт 15) за цялостното завършване на обекта. На базата на този документ и на окончателния доклад на консултанта сградата може да се въведе в експлоатация и да се издаде разрешение за ползване.

Гаранции

От момента на получаване на разрешение за ползване започват да текат гаранциите. Те дават на собственика право при поява на дефекти по имота да поиска отстраняването им от виновното лице. Най-често проблемите са свързани с течове или с функционирането на различни инсталации. В тези случаи причината най-често е в изпълнението, но са възможни и дефекти по вина на проектанта. Затова при възникване на проблем собственикът трябва да уведоми строителната фирма и неин представител да състави на място констативен протокол, в който се описват дефектът, причината за него и срок за отстраняването му. В закона е указано, че то се извършва в „реален срок” и за сметка на виновната страна. Ако тя не изпълни задължението си или постави нереално дълъг срок, собственикът има право да покани друг изпълнител. На базата на издадена от него разписка или фактура впоследствие той има право да предяви вземане от виновната страна. Някои дефекти в строителството може да възникнат и вследствие от лоша експлоатация. В практиката има случаи на повреда на инсталации при довършителни работи или преместване на стени. При монтиране на външни антени може да се стигне и до увреждане на изолациите. За повреди в резултат от подобни намеси гаранцията не важи.

По закон -минимални гаранционни срокове

Гаранционните срокове за отстраняване на скрити дефекти в новото строителство се залагат в договора между възложител и строител. Те не може да са по-кратки от предвидените в Наредба №2 към Закона за устройство на територията минимални срокове.

За конструкцията на сградата, включително на земната основа под нея, най-краткият срок е 10 години. Минималната гаранция за хидро-, топло- и звукоизолации, както и за антикорозионни съоръжения е 5 години в неагресивна среда и 3 години в агресивна среда.

За монтажни и довършителни работи, включително подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски и дърводелски работи, както и за вътрешните инсталации срокът е 5 години.

В договора между възложител и изпълнител може да се предвидят и по-дълги гаранционни срокове, но при жилищните сгради това е изключение. Според чл. 21 от наредбата, ако при отстраняване на дефектите възникнат спорове, те се решават под съдебен ред.