Над 17 години се изплаща от наем жилище в София

Над 17 години или около 209 месеца са нужни за изплащане на жилище, давано под наем. Това показва анализ на небанковото дружество за бизнес ипотечни кредити „Кредитекс", направени въз основа на актуални данни от оценители.

Връзката между наеми и цени е важен ориентир за посоката на пазара на недвижими имоти. Средната текуща доходност при жилищните имоти в София през първите 6 месеца на 2009 г. е 4,5% на годишна база, докато през последните 6 месеца на 2008 г. е била 4,1%. Друг начин за измерване на възвращаемостта е т.нар. „брутен наемен множител", който показва броя месечни наеми, с който може да се изплати направената в имота инвестиция - колкото е по-нисък този показател, толкова възвръщаемостта от имота е по-висока (като по правило при стойности над 200 месеца имотите се смятат за надценени).

Цените на жилищните имоти падат по-бързо от наемите. Това означава, че ако успеете да купите имот на добра цена, евентуалната текуща възвращаемост от инвестицията ви (т.е. от даването му под наем) ще е по-висока.

Брутният наемен множител за първите 6 месеца на тази година намалява до 209,4 месеца, сравнено с 237,3 месеца през последните 6 месеца на предходната 2008 година.

Например в момента доходността от инвестиция в стандартен тристаен апартамент в жк „Младост" в София би изглеждала по следния начин: размерът на наема за такъв имот варира между 320 и 380 евро на месец, или между 3840 и 4560 евро годишно (в зависимост от вида и местоположението на имота). Това обаче не е чист доход за собственика.

Обикновено от тази сума трябва да се покрият различни разходи (текущи и периодични) - застраховки на имота, данъци и такси, основни ремонти през определен период и да се отчетат загубите от евентуални периоди с липса на наемател. Затова чистият доход от подобен имот е с около 15% по-малък от брутния - или средно около 3570 евро на година. Ако разделим този доход на пазарната стойност на апартамента (около 75 000 евро) ще получим 4.76% текуща годишна доходност от инвестицията, което е повече от миналогодишните показатели.

Обяснението за нарастващата доходност на жилищните имоти е, че от една страна липсва адекватно финансиране от кредитните институции за покупка на жилища, което дърпа цените надолу, а от друга страна - невъзможността да закупи нов дом с кредит принуждава част от потенциалните купувачи да наемат жилища - което задържа нивото на наемите въпреки нарастващото предлагане.

„През последните 5 години наблюдавахме спад на доходността от инвестициите в недвижими имоти, което не беше изненада за специалистите в условията на бурно кредитиране и голямо предлагане на нови имоти на пазара. От началото на тази година вече се забелязват наченки на ръст на текущата доходност от имотите - което говори, че най-критичният момент на имотната криза може би отминава и пазарът на жилища дава първи признаци на стабилизиране", коментират от „Кредитекс".