Отпускаха се прекалено скъпи заеми

"Не може да върнем времето назад” каза в отговор на въпрос как ще се развие пазарът на недвижими имоти през 2011 г. Коста Вайенас – ръководител на новите пазарни проучвания и изследвания за управление на лични финанси в UBS (Обединена банка на Швейцария) и допълни: “Самият произход на кризата се свежда до нещо много фундаментално и това е, че хората вземаха заеми на прекалено висока цена, за да купят активи, които нямаха перспективи за по-нататъшно нарастване. Става дума за конкретна държава – САЩ и за определен набор от финансови инструменти. Това причини кризата.”

По-точен отговор на въпроса как се развива имотният сектор може да се даде, ако се проследи цикличността на американската икономика. След всяка рецесия се наблюдава оживление. През 2001 г. в САЩ имаше лека рецесия, при която националният продукт отчете спад от 0.3%. Последва ръст от 3%. В момента се наблюдава рецесия близка до тази през 1958 г. Тогава оживлението след нейния край беше 10%. Подобна картина трябваше да се наблюдава и през 2010 г. “Това обаче не се е случи. Растежът за 2010-а е едва 2.5%, въпреки огромния фискален стимул инжектиран в стопанството”, обяснява Вайенас. Две са основните причини да не се наблюдава значителен възход. Едната е, че механизмът за захранване на икономиката с кредити е престанал да действа. Другата е: всеки кандидат за заем трябва да предостави гаранция. В повечето случаи това е недвижим имот, а стойността на този вид активи в САЩ вече е спаднал драстично.

Най-честите инвестиции са или в покупката на акции на Фондовата борса, или в придобиването на недвижими имоти. Фондовият пазар се характеризира с висока динамика, докато вторият е трудно маневрен. Процесът на стабилизиране на имотния сектор ще продължи много дълго време. “От тази гледна точка е трудно да се установи дали сме достигнали дъното на ценовата еволюция”, казва Вайенас. Факт е, че днес цените на апартаментите и къщите на места като Манхатън и Флодира са възможно най-ниски. Инвеститори от Саудитска Арабия и Близкия Изток осъзнават това и решават да купуват, защото знаят, че с течение на времето тези активи ще поскъпват.

Разглеждайки имотния пазар в глобален мащаб, виждаме как САЩ всячески се опитват да стимулират растежа на цените на недвижимите имоти, а в същото време Китай предприема редица мерки да стопира този процес. Друга особеност е, че развитието на имотният пазар е различно не само на отделните континенти и в отделните държави, но и вътре в самите страни. Така например цените на имотите във Франкфурт, Цюрих, Мюнхен, Женева достигнаха исторически рекорди.

Количеството напечатани пари и цените на имотите

На пръв поглед между тези два показателя няма нищо общо, но в действителност ситуацията е по-различна. Като пример може да се вземе Япония. През 1991 г. цените на имотите достигнаха рекордни нива. Тогава държавата не взе необходимите мерки, за да овладее този процес. Битуваше мнението, че Япония е един малък остров, на който всеки иска да купи имот и цените ще продължат да растат. Те обаче започнаха много бързо да падат. Необходими бяха няколко години, за да се разбере, че проблемът няма да се реши от само себе си. Едва през 2001 г. държавата предприе мерки за овладяване на ситуацията, като започна да печата пари. Възстановяването продължава и днес, когато цената на земята е все още със 60-70% по-ниска в сравнение с 1991 г.

В САЩ наблюдаваме подобен процес. Пикът на цените на имотите беше през ноември 2006 г. Администрацията реагира много бързо и 18 месеца по-късно Федералният резерв започва да печата банкноти, с цел съживяване на икономиката. Другата разлика между САЩ и Япония, че американците напечатаха много по-голямо количество пари.

Как реагира Европа? Тя последва примера на САЩ. “Еврото беше относително силно, макар и да е имало криза в еврозоната. Причината е, че американците караха инвеститорите да залагат на това, че те ще печатат повече долари.”, обяснява Вайенас.

От ключово значение за решилите да инвестират в недвижими имоти в дадена държава е

съотношението задлъжнялост спрямо БВП

Държавите се разделят на развити и развиващи се пазари. “Днес последните имат много по-голяма задлъжнялост, отколкото развитите пазари. Причината е, че те са минали през хиперинфлация, имали са банкови кризи и спирания на плащанията на държавните заеми. Всичко това е част от живия опит на новите пазари.”, казва Вайенас. Като пример могат да послужат Чили и Русия. Първата преживя голяма банкова криза, в резултат на която не можеше да изплаща задълженията си. Днес чилийците не дължат много пари, а тежкото земетресение от преди месеци не доведе до икономическа дестабилизация. “Русия също разбра какво е да не може да плащаш задълженията си и научи, че когато имаш бели дни трябва да събираш за черни. Когато повиши цената на нефта, тя спечели и разполага с достатъчен финансов ресурс. Ако днес се повторят някои от проблемите, държавата разполага с достатъчно средства, за да покрие задълженията си”, допълва Вайенас.

Съотношението задлъжнялост/БВП в България е много добро. “По този показател се намирате между Русия и Китай. Държавата е научила уроците си благодарение на изминалите кризи и днес се намира в много по-силна позиция от редица други страни”, отбелязва ръководителят на новите пазарни проучвания и изследвания за управление на лични финанси в UBS.