Жилищата не са най-атрактивната инвестиция

Германия се справи много добре с кризата. До тази констатация достигнаха не един и двама икономически анализатори. Това води след себе си редица ползи и една от тях е привличането на чуждестранни инвеститори (и юридически и физически лица) в областта на недвижимите имоти. Покупката на подобен актив с цел отдаването му под наем безспорно ще доведе до значителни приходи. Анализатори обаче съветват купувачите да не се насочват към жилищния сегмент, а към търговския.

„Германия, и в частност Берлин, не пострадаха много силно от световната икономическа криза – там нямаше строителен бум, като в редица други европейски градове. Затова не е редно да очакваме и съществен спад в цените на имотите”, обясняват анализатори. Дори на места се отчита ръст в стойността на квадратен метър застроена жилищна площ. Това се обяснява с ниските лихвени проценти по депозитите (0.5-1.5%) и по ипотечните кредити (3-4%).

Имотите в Берлин са близо десет пъти по-евтини от тези във Франкфурт, например или в други югозападни райони на страната. „Напоследък стана практика да се купуват апартаменти, които се продават на търг от банките. Цената им е около 15-20% по-ниска от пазарната”, казват местни брокери.

Част от чужденците се насочват към покупката на евтини имоти – 15 000-20 000 EUR. Такива недвижимости, обаче крият риск, предупреждават брокери и допълват: „Колкото по-стабилен е даден регион, толкова по-ниска е доходността. Тук не спада столицата Берлин, където тя е около 10%. Като цяло Източна Германия не трябва да се разглежда като добро място за покупка на качествен апартамент. Изтокът все още не е достигнал западноевропейското ниво на качество и не може да се прогнозира колко време ще отнеме този процес”.

В Германия 82% от населението живее под наем. От тази гледна точка на Берлин трябва да се гледа като на перспективен район по отношение на отдаването под наем на жилище. Това обаче не е така, тъй като процесът се контролира от държавата чрез налагането на таван на наемите и наемодателят не може да ги променя по свое усмотрение. Максималното увеличение, разрешено от държавата, е 3% на година. През следващите пет години обаче нарастване не се очаква, тъй като процентът на безработица е висок – 8% и допълнително натоварване на бюджета на германеца не е нужно. От тази гледна точка покупката на жилище с цел отдаване под наем не е атрактивна, тъй като процентът печалба се контролира от държавата.

Въпросът е как да се печели добре от инвестиция в недвижим имот в Германия? Отговорът е да се инвестира не в жилищни, а в търговски обекти. При последните се сключват договори за наем за срок от 10-15 години. Брокери съветват да се купуват подобни недвижимости в най-силно развитите икономически региони на Германия и където могат да бъдат привлечени компании от висок клас като Lidl, Edeka, Aldi и REWE.
Значителен доход може да се получи не само от магазини, но и от отдаването под наем на кафенета, ресторанти и дори хотели. Годишната доходност от малък хотел, например в Баден-Баден, е 8%. Цената на обекта е 600 000 EUR. Хотел с площ 7650 кв.м и цена 1 624 000 EUR, в германския икономически и културен център Нюрнберг, носи годишен доход от 7%.

Заслужава си да се обърне внимание на социалните домове в Германия. При цена на такъв имот от 18.9 млн. EUR, годишната доходност е 1.04 млн. EUR. Интересът към подобни имоти ще се увеличава, тъй като процентът на застаряващото население все повече нараства. Старчески дом в град Лар, област Баден Вюртенберг, с цена 2.1 млн. EUR, носи доход от 7.5% на годишна база.

Други имоти с висока доходност са производствените помещения във Фрайбург. Обект на стойност 995 000 EUR, който дълги години се отдава под наем на фармацевтична компания, носи годишна доходност от 9.74%.