Остарялата база отново проблем за логистичните площи

Пазарът на логистични площи беше един от малкото сегменти от сектора на недвижимите имоти, който по време на бурното строителство отпреди повече от 10 години остана неразвит. След кризата инвестициите в него нараснаха, благодарение най-вече на чуждестранните инвеститорите. Днес, според анализатори, пазарът на въпросните имоти е съсредоточен в София, където има търсене, а и се очаква в скоро време да бъдат пуснати в експлоатация и нови площи. С това обаче не може да се похвали останалата част на страната. Там за първите шест месеца на текущата година се отчита спад в броя на сделките. Причината е, че икономическата среда и обстановката в съответния регион не е добра.

Търсенето на индустриални имоти в и около столицата е съсредоточено в с. Казичане, гара Елин Пелин, с. Равно поле, Военна рампа, Илиенци и други. Търсят се основно имоти, които не са в регулация, но с бърз достъп от централната част на София и магистралите, с изградена инфраструктура, с излаз на Северната скоростна тангента, с възможност за ползване на градски транспорт и изразено по-ниска цена от приетата и оферирана към момента със спад от 20 до 30%.

„При продажбите се забелязват завишени очаквания от собствениците за цената и сроковете на реализация на имотите им, което контрастира с несъстоятелните им разбирания за функциониране на конкретния пазара и е извън финансовата логика, която прилагат инвеститорите при оценка на активите (моят имот е най-хубав и аз за по-ниска цена няма да го дам!). Забелязва се липса на проактивна печеливша стратегия за управление на тези имоти, което се подпомага от неадекватна данъчна политика и незаинтересуваноста на общинските власти от динамизиране на пазара на земя и индустриални парцели и сгради”, казва собственикът на „БГ Склад” Симеон Митев.

Тази липса на адекватна икономическа политика води до това, че отлични имоти на възлови места с изградена инфраструктура не се използват или се използват непълноценно за сметка на урбанизиране на нови земеделски земи и свързаното с това пренатоварване на всички комунални услуги и транспортни връзки. Като финансовата сметка отново се поема от съществуващият работещ и изпитващ непрекъснат икономически натиск бизнес.

Забелязва се тенденция към по-бавно вземане на решение от страна на наемателите за наемане на площи, при което се вземат под внимание критерии като общо състояние на базата – местоположение, инфраструктура, дежурно и/или дублирано захранване, транспорт, разходи за отопление, климатизация, осветление, вода, канал, възможност за наемане на малък офис – 20/40 кв.м., 24-часов достъп до базата и други.

През първото полугодие срокът за вземане на решение за наемане на база е удължен на до 45 дни, като той не гарантира, че въобще ще се стигне до подписване на договор за наем. Има ясна тенденция за проучване на пазара от страна на наемателите за по-евтини решения и по-добри условия от тези, които са им предоставени от настоящите наемодатели в момента. Като съвет към наемодателите: сега не е време да губите наематели ако отстъпката, която биха ви поискали е до 10%.

В процеса на наемане на складова база се очертават няколко проблема, коментират брокери. Така например, много често първоначалните запитвания са от служители (секретарки), които нямат и най-малка представа за особеностите на бизнеса, за които търсят помещение. „На срещите и огледите с брокери се изпращат служители на кандидат наемателите, които нямат компетенцията да вземат решение и не могат да определят и оценят ефективността и ефикасността върху бизнеса им при наемане на едно или друго помещение. Обикновено огледът завършва с думите: Мога ли да го снимам? – Ами може и какво от това...?”. Също така проблем е и непознаването на законите и условията за развитие на стартиращ бизнес”, коментира Митев.

Наемателите често не знаят как да изготвят финансова обосновка и план. Не е точно уточнен финансовия ресурс. „Поради всички тези и други проблеми, малкият и среден инвеститор избира или да не расте и свободният ресурс да го похарчи за удоволствия, или да се насочи към покупка на жилищни площи, очаквайки прилична възвръщаемост с по-ниски и диференцирани инвестиции и определено по-малко проблеми”, заключава Митев.