ФАКТИ.БГ

С какво ще ни изненада 2020 г. при пазара на жилища

Бягството от града ражда нова тенденция на имотния пазар у нас

Публикувана: 10 Февруари, 2020 09:37
26 КОМЕНТАРА | ВИДЯНА 12725
С какво ще ни изненада 2020 г. при пазара на жилища
Снимка: М. Богданова ©
ШРИФТ ПЕЧАТ
Вашата оценка:
Оценка 2.6 от 8 гласа.

Баланс. Така с една дума може да бъде определена 2019 г. по отношение цените на жилищата. Равновесието на имотния пазар би могло да продължи в случай, че се запази тенденцията на ръст на доходите, а цените на жилищата останат балансирани. „Изпреварването на темпото на ръста на цените на имотите спрямо темпото, с което се увеличават доходите на хората е много силно свързано с покупателната способност и възможността на хората да си позволят един имот, особено когато говорим за наем. При наема водещи са регулярните доходи и съпътстващите житейски разходи”, казва в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg инж. Ирена Перфанова, заместник-председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“.

Инж. Перфанова, с какво ще бъде запомнена 2019 г. в сектора на недвижимите имоти?

Годината беше активна за имотния пазар. Освен някои политически сътресения, които напомниха за това, колко важна тема са имотите, можем да кажем, че през 2019-а усетихме известно балансиране на цените. Ако цените на имотите останат по-дълго време стабилни, а доходите на хората продължават да се повишават, това би било условие за поддържане на имотния пазар в равновесие. Изглежда трудно постижимо, защото търсенето движи цените нагоре, но когато има и достатъчно предлагане и разнообразие, което бумът на новото строителство определено създаде, има и достатъчно предпоставки за задържане на цените в плато.С какво ще ни изненада 2020 г. при пазара на жилища

Не се случи и планираният скок на лихвените проценти, а напротив – беше дадена отсрочка чрез отрицателни лихвени нива по депозитите. Финансовите контролни позиции на Европа дадоха още един шанс на имотния пазар, макар и рисков, като се има предвид, че това е изкуствено стимулиране на процесите.

Какво се случи в по-големите българските градове?

Там динамиката на пазара продължи, но усетихме и засилен интерес към селата и ваканционните имоти с атрактивни цени. Поради все по-голямата динамика на живот в големите градове, техните жители все повече търсят спокойни места за отдих, дори за живеене. Завръщането към природата и осъзнаването на нейната роля в живота на хората е друга причина, която тепърва ще оказва влияние на навици, предпочитания и имотния пазар.

През 2019 г. дигитализацията навлезе много силно в сектора на недвижимите имоти, който е в процес на тоталната трансформация, която ще окаже влияние в този сегмент – и на потребителите и на професионалистите.

Жилищата ново строителство ще изтласкат ли от пазара тези от вторичния пазар?

Не, не мисля, че това е така лесно да се случи у нас. Освен това във вторичния пазар също влиза новото строителство, когато става препродажба. Факт е, че новоизграждащите се територии са много атрактивни и привличат интерес, но има клиенти за всичко. Все още има много хора, които предпочитат старите сгради, някой заради централна локация, други заради отчитането на реалните площи без общи части заложени в цената, трети защото продължават да вярват, че са по-качествено строени, четвърти заради изградени навици за локация и възприятие и т.н.
Не можем да отричаме обаче предимствата на новото строителство и съвременната му концепция, средата която създава за концентрация на млади семейства, хора с близък обществен и социален статус, условията за отглеждане на деца, жизнени удобства, ползи за здравето на човек и други.

В държави с по-висок стандарт има тенденция на разрушаване на старите амортизирани постройки и построяването на тяхно място на модерни сгради – високо строителство, които концентрират хората във височината на сградата и по този начин осигуряват повече свободно пространство на земята, т.е. между сградите. Това са и новите световни тенденции за планиране на големите градове.

Новоизграждащите се комплекси изискват повече инвестиция в поддръжка и такси за управление. В централните градски части сградите остават под архитектурна защита и те винаги са били търсени.

Наемите са нелогично високи (поне в София). На какво се дължи това?

„Расте, но не старее“ – девизът на София напълно отговаря на това, което се случва. Градът се разраства и има много предпоставки за това – концентрацията на бизнес и администрация привлича все повече хора да работят и живеят в столицата. Най-много чужденци също са базирани в София. Летище, метро, инфраструктури, университети – все предпоставки за концентрация на населението. Често казваме „Цяла България се пренесе да живее в София“. Чужденци, българи, студенти, туристи - така се генерира поток от хора, които не са собственици на имот в столицата, но имат нуждата от такъв. Една част от тях са потенциални купувачи в бъдеще, други ще сменят дестинацията, но трети остават трайни наематели.

Търсенето определящо предлагането е едната причина, която е довела до високите наемни нива. Но другата, която не е за подценяване е доходността от инвестицията в един имот. Съвсем логично е, когато продажната цена расте и наемната да се увеличава. А и колкото по-висок е процентът на доходност, толкова по динамичен се поддържа имотния пазар. Но прекалено високите наеми и голямото предлагане на пазара водят и до обратния ефект – задържане на пазара, това на което вече сме свидетели в София. Изпреварването на темпото на ръста на цените на имотите спрямо темпото, с което се увеличават доходите на хората е много силно свързано с покупателната способност и възможността на хората да си позволят един имот, особено когато говорим за наем. При наема водещи са регулярните доходи и съпътстващите житейски разходи.

Сегашната ситуация в столицата показва известно пренасищане на наемния пазар от предлагане и вече близо година отчитаме постоянни наемни нива. Много стари имоти бяха закупени през изминалите години с цел реновиране и отдаване под наем. Много новопостроени имоти бяха придобити отново със същата цел. Т.е. вече има голямо разнообразие в предлагането на наемния пазар и то на имоти, които отговарят на съвременните изисквания на клиентите. В този аспект наемателят има достатъчно избор и става все по-водещ в търговския процес.

Дали са високи наемите в София – това е въпрос на време да оценим. Защото тенденцията е процентът на доходност от наеми да спада, т.е. ако в момента е около 4.5% за жилищния сектор, този процент да слиза надолу. Това означава при ръст на продажната цена наемите да не следват същото темпо на растеж.

Каква е ситуацията в страната? Кои градове „изненадаха” пазара на недвижими имоти през изминалата година?

Не бих казала, че са се случили някакви особени изненади на имотния пазар. 2019-а беше година, в която много анализирахме минало и бъдеще, постигнатото и заплахите за пазара, предходните пазарни кризи и очакваните такива, растящите или забавените темпове на пазара. И като че ли във всяка една малка промяна търсихме сензация и едва ли не началото на една рецесия. До някъде това подейства отрезвяващо на строителните предприемачи, които извадиха на пазара нови строежи „на зелено“ на много по-ниски ценови нива от обичайните пазарни. Това дава предимство на тях самите да секюритизират финансирането и реализирането на проекта, за да не бъдат изненадани от неочаквани резки пазарни промени. Но също така дава шанс на купувачите да закупят имот на по-достъпни цени.

Варна имаше добър и стабилен пазар през 2019г., докато Пловдив започна да забавя темповете. В известна степен двата града си размениха пазарните позиции. Банско продължава да привлича български купувачи с атрактивните си цени за ваканционни имоти. Плевен отчете много високи наемни нива спрямо продажните цени на жилищата – над 6% годишна доходност от инвестицията, което до голяма степен се дължи на развитието на медицинските услуги и образованието в района.

Раздвижването на пазара в малките села и в околовръсното на големите градове беше забелязано по-чувствително през изминалата година и бихме могли да го очертаем като бъдеща тенденция на интерес.

Очертава се също една нова тенденция за здравен туризъм и инвестиция в тази посока – концепция, която от отдавана се коментира като подходяща за България. Макар и с бавни темпове все още, тя вече набира скорост. Така че населените места, които имат предпоставки за развитие на тази концепция и предприемат политики в тази посока в бъдеще също биха изненадали пазара с потенциала си.

Какво да очакваме от пазара на недвижими имоти през 2020 г.?

Очакваме активен пазар – началото на годината го потвърждава, но със стабилни ценови нива. За добро или лошо – очакваме още не малко нови проекти да стартират в жилищния сегмент в големите градове и специално в София. Има тенденция за изграждането на цели нови комплекси. Продължава интересът към терени за строителство.

Във ваканционните зони тенденцията за втори дом на българина се запазва. Общините обаче в тези зони трябва да помислят и за по-глобални политики, които да привлекат големи инвеститори за мащабни и стратегически проекти.

Лихвените проценти и през текущата година се запазват на най-ниските си нива в исторически план за България, а банките продължават да са щедри в предлагането на инструменти за ипотечно кредитиране.

Очертава се година с разнообразни интереси в инвестирането в недвижими имоти, обхващащо много сегменти. Големите градове ще продължават да посрещат миграцията от малките населени места, което ще оказва влияние върху развитието на пазара.

Очакваме и по-засилен вторичен пазар.

София / България

Поставете оценка на статията:
Оценка 2.6 от 8 гласа.

Въвеждане на коментар към статията
Име :


Напишете кода от картинката
Визуална кептча
Коментар:
Коментари към статията
Рентиер
1 Отговор
Дядо ми е бил видно Комунде и е купил 3 апартамента и 1 гараж около Южния Парк в София.Дал съм ги под наем и благодарение на тях нямам и 1 ден трудов стаж а скоро ще стана на 39.Най голямото ми натоварване е на 5-то число всеки месец когато трябва да се кача на Хондата си за да обиколя 3-те адреса и да си взема армаганчетата в пощенски пликчета.Лавацата ми ще изстине така,че от мен чао и бъдете щастливи.

Коментиран от #5, #11, #16, #20


Оценка:
-35 +31

Хасан
2 Отговор
Бате, след некоя и друга година в твойти апартаменти шъ се настаним аз, жината и чаветата, и ти бате шъ плащаш тока и водъта. Да си жив и здрав.

Оценка:
-8 +55

Изненедата ще е сушаа😂😂😂
3 Отговор
И безводие

Оценка:
-0 +10

vir0s
4 Отговор
не купувайте ново строителство щото ше умрете от корона вирус.
строителите доста матерял са вкарали от Китай

Коментиран от #8


Оценка:
-4 +22

Баш Батка
5 Отговор

До коментар #1 от "Рентиер":


Дай боже всеки му! То и това си е работа, направо си пиши в CV-то property management expert :)

Оценка:
-3 +24

балон
6 Отговор
ще ни изненада, че все повече хора ще пишат по форумите, че 2020 се е надул страшен балон, който аха да се спука, ама нейсе - пак няма да се местят от панелката, нищо че покрива тече

Оценка:
-13 +9

Умен
7 Отговор
Пак тая инж. по незнайно какво се изказва за имотният пазар.

Оценка:
-0 +21

I ti
8 Отговор

До коментар #4 от "vir0s":


някога ще умреш.Казва се заплес viros.

Оценка:
-0 +8

Телевизора на Елвис
9 Отговор
Тая инженерка като гледам как и седи огърличката има доста тучни сиси. Бих фиргал паежина върху тях.

Оценка:
-0 +11

Телевизора на Елвис
10 Отговор
Тая инженерка като гледам как и седи огърличката има доста тучни сиси. Бих фиргал паежина върху тях.

Оценка:
-1 +4

Наемател
11 Отговор

До коментар #1 от "Рентиер":


Браво бе келеш! Докато ти си рентираш трите апартамента и гаража има деца, които нямат собствена стая и не могат да си напишат домашните и да се наспят като хората. Има хора, които цял живот мечтаят за дом и не могат да си го позволят!
Няма по-голяма отрепка от рентиера. Това е най-нисшата форма на разумен живот.

Коментиран от #12, #13, #14, #15


Оценка:
-26 +11

ама ти
12 Отговор

До коментар #11 от "Наемател":


сериозно ли му вярваш? Виж го, че сънува. На такива работа им трябва

Оценка:
-2 +9

Не си прав
13 Отговор

До коментар #11 от "Наемател":


Като нямаш пари да гледаш деца не ги правиш ...аз съм на 42 и нямам пари и имоти и нямам деца за какво са ми роби да се мъчет?или да се родят и да опявам че другите са ми длъжни щото са деца?

Оценка:
-6 +18

Баш Батка
14 Отговор

До коментар #11 от "Наемател":


Хората в София имат имоти и няма да ги дават без пари. Не стига ,че сте пренаселили Студентски град и живеете без пари , но и се цупиш...бегай си на село хващай мотиката! Ако искаш да ти гледам децата и жената защото те мързи ли?

Оценка:
-6 +7

Toko
15 Отговор

До коментар #11 от "Наемател":


Винаги ще има хора които имат и такива които нямат! Ако наистина има три апартамента какво да ги прави ?Хайде предложи ти ! Дори и да ги продаде ти нямаш възможност да ги купиш! Видимо е от злобата която показваш! Да ги даде на такива като теб без плащат наем ? Ами ти пак няма да си доволен! Тогава тока ще е скъп, парното ще тежи , таксата за чистачката няма да платиш! Хора като теб от си мислят , че тук в София всеки е длъжен да му продава кафето по 40 стотинки , да не дупчи билет в градски транспорт или да паркира безплатно навсякъде ! Еми не става ! Щом искаш да ползваш благата на големия град , то тогава ще има и съпътстващи разходи и неудобства ! Така е устроен големият град ! Така е в цял свят ! Иди в Лондон или Париж да видиш там как е и после пак ни пиши ...

Оценка:
-3 +20

Корнелия Нинова
16 Отговор

До коментар #1 от "Рентиер":


Аз пък съм дала цяла 11 етажна сграда със прилежащи паркинги и кафенета към нея под наем ! Даже не ходя да събирам наемите , други се занимават с това. А кой къде ще живее и къде ще му спят децата не ми дреме ! Аз работя в парламента и се боря за народа и за социална справедливост. А утре, като се пенсионирам, ще правя пак същото - нищо !!!

Оценка:
-5 +10

тъпчовия
17 Отговор
много тъпаци има по света...

Коментиран от #19


Оценка:
-0 +3

Умен
18 Отговор
Тая некадърна инженерка да вземе се образова икономически. Какво ни чака 2020 ли? Криза!
https://money.bg/business/nsi-nov-spad-v-promishlenostta-i-stroitelstvoto-prez-dekemvri.html?utm_source=news.bg&utm_medium=article&utm_campaign=sidebar

Оценка:
-2 +2

Ново
19 Отговор

До коментар #17 от "тъпчовия":


А не мога да разбера Хем народа беден Хем няма свободна апартаменти да си купиш народа намалява апартаментите не стигат които идва в софия да живее има къща на село /закакво му е втори дом/младите бягат в чужбина» според бсп» младите търсат нов дом»според герб

Оценка:
-2 +9

Ввв
20 Отговор

До коментар #1 от "Рентиер":


Хм,тоест си безполезен член на обществото,честито!!!

Оценка:
-3 +2

Потресен
21 Отговор
"Това дава предимство на тях самите да секюритизират финансирането и реализирането на проекта, за да не бъдат изненадани от неочаквани резки пазарни промени". Моля?! "Секюритизирам"? Това на какъв език е? Някои хора съвсем почнаха да се гаврят с иначе прекрасния ни език! То бива, бива...

Оценка:
-0 +11

Илко
22 Отговор
Браво Милена, много хубав материал си публикувала

Оценка:
-1 +0

Русенец
23 Отговор
Много хубава тая, инж.Перфанова, бе.

Оценка:
-1 +1

Умен
24 Отговор
Ето още малко за да се пообразова тая инженеро-брокерка.
https://money.bg/finance/deyvid-rozenberg-turbochardzhnatiyat-krediten-tsikal-shte-svarshi-katastrofalno-vaprosat-e-koga.html?utm_source=news.bg&utm_medium=article&utm_campaign=sidebar

Оценка:
-0 +1

Боги
25 Отговор
С една дума - който си има наследствени имоти си бара дедовия, кайто е тгелил кредити ше го Д.

Коментиран от #26


Оценка:
-0 +4

Токо
26 Отговор

До коментар #25 от "Боги":


А със две думи - Питай Корнелия Нинова ....

Оценка:
-1 +2

ФАКТИ.БГ не толерира обидни коментари и спам. Некоректни коментари ще бъдат изтривани. Такива са тези, които съдържат нецензурни изрази, лични обиди и нападки, заплахи; нямат връзка с темата или са написани изцяло на език, различен от български.


Ловци на бисери
Петро Порошенко
Украинският президент го удари на спомени във Вашингтон
Мечтая да посетя Пентагона още от времето, когато служех в Съветската армия"

Още бисери