10 Февруари, 2020 09:37 15 086 26

С какво ще ни изненада 2020 г. при пазара на жилища

  • imot.bg-
  • жилища-
  • цени-
  • пазар-
  • перфанова

Бягството от града ражда нова тенденция на имотния пазар у нас

С какво ще ни изненада 2020 г. при пазара на жилища - 1
Снимка: М. Богданова ©

Баланс. Така с една дума може да бъде определена 2019 г. по отношение цените на жилищата. Равновесието на имотния пазар би могло да продължи в случай, че се запази тенденцията на ръст на доходите, а цените на жилищата останат балансирани. „Изпреварването на темпото на ръста на цените на имотите спрямо темпото, с което се увеличават доходите на хората е много силно свързано с покупателната способност и възможността на хората да си позволят един имот, особено когато говорим за наем. При наема водещи са регулярните доходи и съпътстващите житейски разходи”, казва в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg инж. Ирена Перфанова, заместник-председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“.

Инж. Перфанова, с какво ще бъде запомнена 2019 г. в сектора на недвижимите имоти?

Годината беше активна за имотния пазар. Освен някои политически сътресения, които напомниха за това, колко важна тема са имотите, можем да кажем, че през 2019-а усетихме известно балансиране на цените. Ако цените на имотите останат по-дълго време стабилни, а доходите на хората продължават да се повишават, това би било условие за поддържане на имотния пазар в равновесие. Изглежда трудно постижимо, защото търсенето движи цените нагоре, но когато има и достатъчно предлагане и разнообразие, което бумът на новото строителство определено създаде, има и достатъчно предпоставки за задържане на цените в плато.С какво ще ни изненада 2020 г. при пазара на жилища

Не се случи и планираният скок на лихвените проценти, а напротив – беше дадена отсрочка чрез отрицателни лихвени нива по депозитите. Финансовите контролни позиции на Европа дадоха още един шанс на имотния пазар, макар и рисков, като се има предвид, че това е изкуствено стимулиране на процесите.

Какво се случи в по-големите българските градове?

Там динамиката на пазара продължи, но усетихме и засилен интерес към селата и ваканционните имоти с атрактивни цени. Поради все по-голямата динамика на живот в големите градове, техните жители все повече търсят спокойни места за отдих, дори за живеене. Завръщането към природата и осъзнаването на нейната роля в живота на хората е друга причина, която тепърва ще оказва влияние на навици, предпочитания и имотния пазар.

През 2019 г. дигитализацията навлезе много силно в сектора на недвижимите имоти, който е в процес на тоталната трансформация, която ще окаже влияние в този сегмент – и на потребителите и на професионалистите.

Жилищата ново строителство ще изтласкат ли от пазара тези от вторичния пазар?

Не, не мисля, че това е така лесно да се случи у нас. Освен това във вторичния пазар също влиза новото строителство, когато става препродажба. Факт е, че новоизграждащите се територии са много атрактивни и привличат интерес, но има клиенти за всичко. Все още има много хора, които предпочитат старите сгради, някой заради централна локация, други заради отчитането на реалните площи без общи части заложени в цената, трети защото продължават да вярват, че са по-качествено строени, четвърти заради изградени навици за локация и възприятие и т.н.
Не можем да отричаме обаче предимствата на новото строителство и съвременната му концепция, средата която създава за концентрация на млади семейства, хора с близък обществен и социален статус, условията за отглеждане на деца, жизнени удобства, ползи за здравето на човек и други.

В държави с по-висок стандарт има тенденция на разрушаване на старите амортизирани постройки и построяването на тяхно място на модерни сгради – високо строителство, които концентрират хората във височината на сградата и по този начин осигуряват повече свободно пространство на земята, т.е. между сградите. Това са и новите световни тенденции за планиране на големите градове.

Новоизграждащите се комплекси изискват повече инвестиция в поддръжка и такси за управление. В централните градски части сградите остават под архитектурна защита и те винаги са били търсени.

Наемите са нелогично високи (поне в София). На какво се дължи това?

„Расте, но не старее“ – девизът на София напълно отговаря на това, което се случва. Градът се разраства и има много предпоставки за това – концентрацията на бизнес и администрация привлича все повече хора да работят и живеят в столицата. Най-много чужденци също са базирани в София. Летище, метро, инфраструктури, университети – все предпоставки за концентрация на населението. Често казваме „Цяла България се пренесе да живее в София“. Чужденци, българи, студенти, туристи - така се генерира поток от хора, които не са собственици на имот в столицата, но имат нуждата от такъв. Една част от тях са потенциални купувачи в бъдеще, други ще сменят дестинацията, но трети остават трайни наематели.

Търсенето определящо предлагането е едната причина, която е довела до високите наемни нива. Но другата, която не е за подценяване е доходността от инвестицията в един имот. Съвсем логично е, когато продажната цена расте и наемната да се увеличава. А и колкото по-висок е процентът на доходност, толкова по динамичен се поддържа имотния пазар. Но прекалено високите наеми и голямото предлагане на пазара водят и до обратния ефект – задържане на пазара, това на което вече сме свидетели в София. Изпреварването на темпото на ръста на цените на имотите спрямо темпото, с което се увеличават доходите на хората е много силно свързано с покупателната способност и възможността на хората да си позволят един имот, особено когато говорим за наем. При наема водещи са регулярните доходи и съпътстващите житейски разходи.

Сегашната ситуация в столицата показва известно пренасищане на наемния пазар от предлагане и вече близо година отчитаме постоянни наемни нива. Много стари имоти бяха закупени през изминалите години с цел реновиране и отдаване под наем. Много новопостроени имоти бяха придобити отново със същата цел. Т.е. вече има голямо разнообразие в предлагането на наемния пазар и то на имоти, които отговарят на съвременните изисквания на клиентите. В този аспект наемателят има достатъчно избор и става все по-водещ в търговския процес.

Дали са високи наемите в София – това е въпрос на време да оценим. Защото тенденцията е процентът на доходност от наеми да спада, т.е. ако в момента е около 4.5% за жилищния сектор, този процент да слиза надолу. Това означава при ръст на продажната цена наемите да не следват същото темпо на растеж.

Каква е ситуацията в страната? Кои градове „изненадаха” пазара на недвижими имоти през изминалата година?

Не бих казала, че са се случили някакви особени изненади на имотния пазар. 2019-а беше година, в която много анализирахме минало и бъдеще, постигнатото и заплахите за пазара, предходните пазарни кризи и очакваните такива, растящите или забавените темпове на пазара. И като че ли във всяка една малка промяна търсихме сензация и едва ли не началото на една рецесия. До някъде това подейства отрезвяващо на строителните предприемачи, които извадиха на пазара нови строежи „на зелено“ на много по-ниски ценови нива от обичайните пазарни. Това дава предимство на тях самите да секюритизират финансирането и реализирането на проекта, за да не бъдат изненадани от неочаквани резки пазарни промени. Но също така дава шанс на купувачите да закупят имот на по-достъпни цени.

Варна имаше добър и стабилен пазар през 2019г., докато Пловдив започна да забавя темповете. В известна степен двата града си размениха пазарните позиции. Банско продължава да привлича български купувачи с атрактивните си цени за ваканционни имоти. Плевен отчете много високи наемни нива спрямо продажните цени на жилищата – над 6% годишна доходност от инвестицията, което до голяма степен се дължи на развитието на медицинските услуги и образованието в района.

Раздвижването на пазара в малките села и в околовръсното на големите градове беше забелязано по-чувствително през изминалата година и бихме могли да го очертаем като бъдеща тенденция на интерес.

Очертава се също една нова тенденция за здравен туризъм и инвестиция в тази посока – концепция, която от отдавана се коментира като подходяща за България. Макар и с бавни темпове все още, тя вече набира скорост. Така че населените места, които имат предпоставки за развитие на тази концепция и предприемат политики в тази посока в бъдеще също биха изненадали пазара с потенциала си.

Какво да очакваме от пазара на недвижими имоти през 2020 г.?

Очакваме активен пазар – началото на годината го потвърждава, но със стабилни ценови нива. За добро или лошо – очакваме още не малко нови проекти да стартират в жилищния сегмент в големите градове и специално в София. Има тенденция за изграждането на цели нови комплекси. Продължава интересът към терени за строителство.

Във ваканционните зони тенденцията за втори дом на българина се запазва. Общините обаче в тези зони трябва да помислят и за по-глобални политики, които да привлекат големи инвеститори за мащабни и стратегически проекти.

Лихвените проценти и през текущата година се запазват на най-ниските си нива в исторически план за България, а банките продължават да са щедри в предлагането на инструменти за ипотечно кредитиране.

Очертава се година с разнообразни интереси в инвестирането в недвижими имоти, обхващащо много сегменти. Големите градове ще продължават да посрещат миграцията от малките населени места, което ще оказва влияние върху развитието на пазара.

Очакваме и по-засилен вторичен пазар.


Поставете оценка:
Оценка 2.6 от 8 гласа.



Напиши коментар:

ФAКТИ.БГ нe тoлeрирa oбидни кoмeнтaри и cпaм. Нeкoрeктни кoмeнтaри щe бъдaт изтривaни. Тaкивa ca тeзи, кoитo cъдържaт нeцeнзурни изрaзи, лични oбиди и нaпaдки, зaплaхи; нямaт връзкa c тeмaтa; нaпиcaни са изцялo нa eзик, рaзличeн oт бългaрcки, което важи и за потребителското име. Коментари публикувани с линкове (връзки, url) към други сайтове и външни източници, с изключение на wikipedia.org, mobile.bg, imot.bg, zaplata.bg, auto.bg, bazar.bg ще бъдат премахнати.

КОМЕНТАРИ КЪМ СТАТИЯТА

  • 1 Рентиер

    31 35 Отговор
    Дядо ми е бил видно Комунде и е купил 3 апартамента и 1 гараж около Южния Парк в София.Дал съм ги под наем и благодарение на тях нямам и 1 ден трудов стаж а скоро ще стана на 39.Най голямото ми натоварване е на 5-то число всеки месец когато трябва да се кача на Хондата си за да обиколя 3-те адреса и да си взема армаганчетата в пощенски пликчета.Лавацата ми ще изстине така,че от мен чао и бъдете щастливи.

    Коментиран от #5, #11, #16, #20

  • 2 Хасан

    56 8 Отговор
    Бате, след некоя и друга година в твойти апартаменти шъ се настаним аз, жината и чаветата, и ти бате шъ плащаш тока и водъта. Да си жив и здрав.
  • 3 Изненедата ще е сушаа😂😂😂

    10 0 Отговор
    И безводие
  • 4 vir0s

    22 4 Отговор
    не купувайте ново строителство щото ше умрете от корона вирус.
    строителите доста матерял са вкарали от Китай

    Коментиран от #8

  • 5 Баш Батка

    25 3 Отговор

    До коментар #1 от "Рентиер":

    Дай боже всеки му! То и това си е работа, направо си пиши в CV-то property management expert :)
  • 6 балон

    9 13 Отговор
    ще ни изненада, че все повече хора ще пишат по форумите, че 2020 се е надул страшен балон, който аха да се спука, ама нейсе - пак няма да се местят от панелката, нищо че покрива тече
  • 7 Умен

    22 0 Отговор
    Пак тая инж. по незнайно какво се изказва за имотният пазар.
  • 8 I ti

    8 0 Отговор

    До коментар #4 от "vir0s":

    някога ще умреш.Казва се заплес viros.
  • 9 Телевизора на Елвис

    11 0 Отговор
    Тая инженерка като гледам как и седи огърличката има доста тучни сиси. Бих фиргал паежина върху тях.
  • 10 Телевизора на Елвис

    4 1 Отговор
    Тая инженерка като гледам как и седи огърличката има доста тучни сиси. Бих фиргал паежина върху тях.
  • 11 Наемател

    11 26 Отговор

    До коментар #1 от "Рентиер":

    Браво бе келеш! Докато ти си рентираш трите апартамента и гаража има деца, които нямат собствена стая и не могат да си напишат домашните и да се наспят като хората. Има хора, които цял живот мечтаят за дом и не могат да си го позволят!
    Няма по-голяма отрепка от рентиера. Това е най-нисшата форма на разумен живот.

    Коментиран от #12, #13, #14, #15

  • 12 ама ти

    9 2 Отговор

    До коментар #11 от "Наемател":

    сериозно ли му вярваш? Виж го, че сънува. На такива работа им трябва
  • 13 Не си прав

    18 6 Отговор

    До коментар #11 от "Наемател":

    Като нямаш пари да гледаш деца не ги правиш ...аз съм на 42 и нямам пари и имоти и нямам деца за какво са ми роби да се мъчет?или да се родят и да опявам че другите са ми длъжни щото са деца?
  • 14 Баш Батка

    7 6 Отговор

    До коментар #11 от "Наемател":

    Хората в София имат имоти и няма да ги дават без пари. Не стига ,че сте пренаселили Студентски град и живеете без пари , но и се цупиш...бегай си на село хващай мотиката! Ако искаш да ти гледам децата и жената защото те мързи ли?
  • 15 Toko

    20 3 Отговор

    До коментар #11 от "Наемател":

    Винаги ще има хора които имат и такива които нямат! Ако наистина има три апартамента какво да ги прави ?Хайде предложи ти ! Дори и да ги продаде ти нямаш възможност да ги купиш! Видимо е от злобата която показваш! Да ги даде на такива като теб без плащат наем ? Ами ти пак няма да си доволен! Тогава тока ще е скъп, парното ще тежи , таксата за чистачката няма да платиш! Хора като теб от си мислят , че тук в София всеки е длъжен да му продава кафето по 40 стотинки , да не дупчи билет в градски транспорт или да паркира безплатно навсякъде ! Еми не става ! Щом искаш да ползваш благата на големия град , то тогава ще има и съпътстващи разходи и неудобства ! Така е устроен големият град ! Така е в цял свят ! Иди в Лондон или Париж да видиш там как е и после пак ни пиши ...
  • 16 Корнелия Нинова

    10 5 Отговор

    До коментар #1 от "Рентиер":

    Аз пък съм дала цяла 11 етажна сграда със прилежащи паркинги и кафенета към нея под наем ! Даже не ходя да събирам наемите , други се занимават с това. А кой къде ще живее и къде ще му спят децата не ми дреме ! Аз работя в парламента и се боря за народа и за социална справедливост. А утре, като се пенсионирам, ще правя пак същото - нищо !!!
  • 17 тъпчовия

    3 0 Отговор
    много тъпаци има по света...

    Коментиран от #19

  • 18 Умен

    2 2 Отговор
    Тая некадърна инженерка да вземе се образова икономически. Какво ни чака 2020 ли? Криза!
    https://money.bg/business/nsi-nov-spad-v-promishlenostta-i-stroitelstvoto-prez-dekemvri.html?utm_source=news.bg&utm_medium=article&utm_campaign=sidebar
  • 19 Ново

    9 2 Отговор

    До коментар #17 от "тъпчовия":

    А не мога да разбера Хем народа беден Хем няма свободна апартаменти да си купиш народа намалява апартаментите не стигат които идва в софия да живее има къща на село /закакво му е втори дом/младите бягат в чужбина» според бсп» младите търсат нов дом»според герб
  • 20 Ввв

    2 3 Отговор

    До коментар #1 от "Рентиер":

    Хм,тоест си безполезен член на обществото,честито!!!
  • 21 Потресен

    11 0 Отговор
    "Това дава предимство на тях самите да секюритизират финансирането и реализирането на проекта, за да не бъдат изненадани от неочаквани резки пазарни промени". Моля?! "Секюритизирам"? Това на какъв език е? Някои хора съвсем почнаха да се гаврят с иначе прекрасния ни език! То бива, бива...
  • 22 Илко

    0 1 Отговор
    Браво Милена, много хубав материал си публикувала
  • 23 Русенец

    1 1 Отговор
    Много хубава тая, инж.Перфанова, бе.
  • 24 Умен

    1 0 Отговор
    Ето още малко за да се пообразова тая инженеро-брокерка.
    https://money.bg/finance/deyvid-rozenberg-turbochardzhnatiyat-krediten-tsikal-shte-svarshi-katastrofalno-vaprosat-e-koga.html?utm_source=news.bg&utm_medium=article&utm_campaign=sidebar
  • 25 Боги

    4 0 Отговор
    С една дума - който си има наследствени имоти си бара дедовия, кайто е тгелил кредити ше го Д.

    Коментиран от #26

  • 26 Токо

    2 1 Отговор

    До коментар #25 от "Боги":

    А със две думи - Питай Корнелия Нинова ....