ФАКТИ.БГ

С какво ще ни изненада 2020 г. при пазара на жилища

Бягството от града ражда нова тенденция на имотния пазар у нас

Публикувана: 10 Февруари, 2020 09:37
26 КОМЕНТАРА | ВИДЯНА 8886
С какво ще ни изненада 2020 г. при пазара на жилища
Снимка: М. Богданова ©
ШРИФТ ПЕЧАТ
Вашата оценка:
Оценка 3 от 6 гласа.

Баланс. Така с една дума може да бъде определена 2019 г. по отношение цените на жилищата. Равновесието на имотния пазар би могло да продължи в случай, че се запази тенденцията на ръст на доходите, а цените на жилищата останат балансирани. „Изпреварването на темпото на ръста на цените на имотите спрямо темпото, с което се увеличават доходите на хората е много силно свързано с покупателната способност и възможността на хората да си позволят един имот, особено когато говорим за наем. При наема водещи са регулярните доходи и съпътстващите житейски разходи”, казва в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg инж. Ирена Перфанова, заместник-председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“.

Инж. Перфанова, с какво ще бъде запомнена 2019 г. в сектора на недвижимите имоти?

Годината беше активна за имотния пазар. Освен някои политически сътресения, които напомниха за това, колко важна тема са имотите, можем да кажем, че през 2019-а усетихме известно балансиране на цените. Ако цените на имотите останат по-дълго време стабилни, а доходите на хората продължават да се повишават, това би било условие за поддържане на имотния пазар в равновесие. Изглежда трудно постижимо, защото търсенето движи цените нагоре, но когато има и достатъчно предлагане и разнообразие, което бумът на новото строителство определено създаде, има и достатъчно предпоставки за задържане на цените в плато.

Не се случи и планираният скок на лихвените проценти, а напротив – беше дадена отсрочка чрез отрицателни лихвени нива по депозитите. Финансовите контролни позиции на Европа дадоха още един шанс на имотния пазар, макар и рисков, като се има предвид, че това е изкуствено стимулиране на процесите.

Какво се случи в по-големите българските градове?

Там динамиката на пазара продължи, но усетихме и засилен интерес към селата и ваканционните имоти с атрактивни цени. Поради все по-голямата динамика на живот в големите градове, техните жители все повече търсят спокойни места за отдих, дори за живеене. Завръщането към природата и осъзнаването на нейната роля в живота на хората е друга причина, която тепърва ще оказва влияние на навици, предпочитания и имотния пазар.

През 2019 г. дигитализацията навлезе много силно в сектора на недвижимите имоти, който е в процес на тоталната трансформация, която ще окаже влияние в този сегмент – и на потребителите и на професионалистите.

Жилищата ново строителство ще изтласкат ли от пазара тези от вторичния пазар?

Не, не мисля, че това е така лесно да се случи у нас. Освен това във вторичния пазар също влиза новото строителство, когато става препродажба. Факт е, че новоизграждащите се територии са много атрактивни и привличат интерес, но има клиенти за всичко. Все още има много хора, които предпочитат старите сгради, някой заради централна локация, други заради отчитането на реалните площи без общи части заложени в цената, трети защото продължават да вярват, че са по-качествено строени, четвърти заради изградени навици за локация и възприятие и т.н.
Не можем да отричаме обаче предимствата на новото строителство и съвременната му концепция, средата която създава за концентрация на млади семейства, хора с близък обществен и социален статус, условията за отглеждане на деца, жизнени удобства, ползи за здравето на човек и други.

В държави с по-висок стандарт има тенденция на разрушаване на старите амортизирани постройки и построяването на тяхно място на модерни сгради – високо строителство, които концентрират хората във височината на сградата и по този начин осигуряват повече свободно пространство на земята, т.е. между сградите. Това са и новите световни тенденции за планиране на големите градове.

Новоизграждащите се комплекси изискват повече инвестиция в поддръжка и такси за управление. В централните градски части сградите остават под архитектурна защита и те винаги са били търсени.

Наемите са нелогично високи (поне в София). На какво се дължи това?

„Расте, но не старее“ – девизът на София напълно отговаря на това, което се случва. Градът се разраства и има много предпоставки за това – концентрацията на бизнес и администрация привлича все повече хора да работят и живеят в столицата. Най-много чужденци също са базирани в София. Летище, метро, инфраструктури, университети – все предпоставки за концентрация на населението. Често казваме „Цяла България се пренесе да живее в София“. Чужденци, българи, студенти, туристи - така се генерира поток от хора, които не са собственици на имот в столицата, но имат нуждата от такъв. Една част от тях са потенциални купувачи в бъдеще, други ще сменят дестинацията, но трети остават трайни наематели.

Търсенето определящо предлагането е едната причина, която е довела до високите наемни нива. Но другата, която не е за подценяване е доходността от инвестицията в един имот. Съвсем логично е, когато продажната цена расте и наемната да се увеличава. А и колкото по-висок е процентът на доходност, толкова по динамичен се поддържа имотния пазар. Но прекалено високите наеми и голямото предлагане на пазара водят и до обратния ефект – задържане на пазара, това на което вече сме свидетели в София. Изпреварването на темпото на ръста на цените на имотите спрямо темпото, с което се увеличават доходите на хората е много силно свързано с покупателната способност и възможността на хората да си позволят един имот, особено когато говорим за наем. При наема водещи са регулярните доходи и съпътстващите житейски разходи.

Сегашната ситуация в столицата показва известно пренасищане на наемния пазар от предлагане и вече близо година отчитаме постоянни наемни нива. Много стари имоти бяха закупени през изминалите години с цел реновиране и отдаване под наем. Много новопостроени имоти бяха придобити отново със същата цел. Т.е. вече има голямо разнообразие в предлагането на наемния пазар и то на имоти, които отговарят на съвременните изисквания на клиентите. В този аспект наемателят има достатъчно избор и става все по-водещ в търговския процес.

Дали са високи наемите в София – това е въпрос на време да оценим. Защото тенденцията е процентът на доходност от наеми да спада, т.е. ако в момента е около 4.5% за жилищния сектор, този процент да слиза надолу. Това означава при ръст на продажната цена наемите да не следват същото темпо на растеж.

Каква е ситуацията в страната? Кои градове „изненадаха” пазара на недвижими имоти през изминалата година?

Не бих казала, че са се случили някакви особени изненади на имотния пазар. 2019-а беше година, в която много анализирахме минало и бъдеще, постигнатото и заплахите за пазара, предходните пазарни кризи и очакваните такива, растящите или забавените темпове на пазара. И като че ли във всяка една малка промяна търсихме сензация и едва ли не началото на една рецесия. До някъде това подейства отрезвяващо на строителните предприемачи, които извадиха на пазара нови строежи „на зелено“ на много по-ниски ценови нива от обичайните пазарни. Това дава предимство на тях самите да секюритизират финансирането и реализирането на проекта, за да не бъдат изненадани от неочаквани резки пазарни промени. Но също така дава шанс на купувачите да закупят имот на по-достъпни цени.

Варна имаше добър и стабилен пазар през 2019г., докато Пловдив започна да забавя темповете. В известна степен двата града си размениха пазарните позиции. Банско продължава да привлича български купувачи с атрактивните си цени за ваканционни имоти. Плевен отчете много високи наемни нива спрямо продажните цени на жилищата – над 6% годишна доходност от инвестицията, което до голяма степен се дължи на развитието на медицинските услуги и образованието в района.

Раздвижването на пазара в малките села и в околовръсното на големите градове беше забелязано по-чувствително през изминалата година и бихме могли да го очертаем като бъдеща тенденция на интерес.

Очертава се също една нова тенденция за здравен туризъм и инвестиция в тази посока – концепция, която от отдавана се коментира като подходяща за България. Макар и с бавни темпове все още, тя вече набира скорост. Така че населените места, които имат предпоставки за развитие на тази концепция и предприемат политики в тази посока в бъдеще също биха изненадали пазара с потенциала си.

Какво да очакваме от пазара на недвижими имоти през 2020 г.?

Очакваме активен пазар – началото на годината го потвърждава, но със стабилни ценови нива. За добро или лошо – очакваме още не малко нови проекти да стартират в жилищния сегмент в големите градове и специално в София. Има тенденция за изграждането на цели нови комплекси. Продължава интересът към терени за строителство.

Във ваканционните зони тенденцията за втори дом на българина се запазва. Общините обаче в тези зони трябва да помислят и за по-глобални политики, които да привлекат големи инвеститори за мащабни и стратегически проекти.

Лихвените проценти и през текущата година се запазват на най-ниските си нива в исторически план за България, а банките продължават да са щедри в предлагането на инструменти за ипотечно кредитиране.

Очертава се година с разнообразни интереси в инвестирането в недвижими имоти, обхващащо много сегменти. Големите градове ще продължават да посрещат миграцията от малките населени места, което ще оказва влияние върху развитието на пазара.

Очакваме и по-засилен вторичен пазар.

София / България

Поставете оценка на статията:
Оценка 3 от 6 гласа.

Въвеждане на коментар към статията
Име :


Напишете кода от картинката
Визуална кептча
Коментар:
Коментари към статията
Рентиер
1 Отговор
Дядо ми е бил видно Комунде и е купил 3 апартамента и 1 гараж около Южния Парк в София.Дал съм ги под наем и благодарение на тях нямам и 1 ден трудов стаж а скоро ще стана на 39.Най голямото ми натоварване е на 5-то число всеки месец когато трябва да се кача на Хондата си за да обиколя 3-те адреса и да си взема армаганчетата в пощенски пликчета.Лавацата ми ще изстине така,че от мен чао и бъдете щастливи.

Коментиран от #5, #11, #16, #20


Оценка:
-34 +30

Хасан
2 Отговор
Бате, след некоя и друга година в твойти апартаменти шъ се настаним аз, жината и чаветата, и ти бате шъ плащаш тока и водъта. Да си жив и здрав.

Оценка:
-7 +51

Изненедата ще е сушаа😂😂😂
3 Отговор
И безводие

Оценка:
-0 +9

vir0s
4 Отговор
не купувайте ново строителство щото ше умрете от корона вирус.
строителите доста матерял са вкарали от Китай

Коментиран от #8


Оценка:
-4 +20

Баш Батка
5 Отговор

До коментар #1 от "Рентиер":


Дай боже всеки му! То и това си е работа, направо си пиши в CV-то property management expert :)

Оценка:
-3 +20

балон
6 Отговор
ще ни изненада, че все повече хора ще пишат по форумите, че 2020 се е надул страшен балон, който аха да се спука, ама нейсе - пак няма да се местят от панелката, нищо че покрива тече

Оценка:
-13 +9

Умен
7 Отговор
Пак тая инж. по незнайно какво се изказва за имотният пазар.

Оценка:
-0 +18

I ti
8 Отговор

До коментар #4 от "vir0s":


някога ще умреш.Казва се заплес viros.

Оценка:
-0 +8

Телевизора на Елвис
9 Отговор
Тая инженерка като гледам как и седи огърличката има доста тучни сиси. Бих фиргал паежина върху тях.

Оценка:
-0 +9

Телевизора на Елвис
10 Отговор
Тая инженерка като гледам как и седи огърличката има доста тучни сиси. Бих фиргал паежина върху тях.

Оценка:
-1 +4

Наемател
11 Отговор

До коментар #1 от "Рентиер":


Браво бе келеш! Докато ти си рентираш трите апартамента и гаража има деца, които нямат собствена стая и не могат да си напишат домашните и да се наспят като хората. Има хора, които цял живот мечтаят за дом и не могат да си го позволят!
Няма по-голяма отрепка от рентиера. Това е най-нисшата форма на разумен живот.

Коментиран от #12, #13, #14, #15


Оценка:
-24 +11

ама ти
12 Отговор

До коментар #11 от "Наемател":


сериозно ли му вярваш? Виж го, че сънува. На такива работа им трябва

Оценка:
-2 +9

Не си прав
13 Отговор

До коментар #11 от "Наемател":


Като нямаш пари да гледаш деца не ги правиш ...аз съм на 42 и нямам пари и имоти и нямам деца за какво са ми роби да се мъчет?или да се родят и да опявам че другите са ми длъжни щото са деца?

Оценка:
-6 +12

Баш Батка
14 Отговор

До коментар #11 от "Наемател":


Хората в София имат имоти и няма да ги дават без пари. Не стига ,че сте пренаселили Студентски град и живеете без пари , но и се цупиш...бегай си на село хващай мотиката! Ако искаш да ти гледам децата и жената защото те мързи ли?

Оценка:
-5 +7

Toko
15 Отговор

До коментар #11 от "Наемател":


Винаги ще има хора които имат и такива които нямат! Ако наистина има три апартамента какво да ги прави ?Хайде предложи ти ! Дори и да ги продаде ти нямаш възможност да ги купиш! Видимо е от злобата която показваш! Да ги даде на такива като теб без плащат наем ? Ами ти пак няма да си доволен! Тогава тока ще е скъп, парното ще тежи , таксата за чистачката няма да платиш! Хора като теб от си мислят , че тук в София всеки е длъжен да му продава кафето по 40 стотинки , да не дупчи билет в градски транспорт или да паркира безплатно навсякъде ! Еми не става ! Щом искаш да ползваш благата на големия град , то тогава ще има и съпътстващи разходи и неудобства ! Така е устроен големият град ! Така е в цял свят ! Иди в Лондон или Париж да видиш там как е и после пак ни пиши ...

Оценка:
-3 +14

Корнелия Нинова
16 Отговор

До коментар #1 от "Рентиер":


Аз пък съм дала цяла 11 етажна сграда със прилежащи паркинги и кафенета към нея под наем ! Даже не ходя да събирам наемите , други се занимават с това. А кой къде ще живее и къде ще му спят децата не ми дреме ! Аз работя в парламента и се боря за народа и за социална справедливост. А утре, като се пенсионирам, ще правя пак същото - нищо !!!

Оценка:
-5 +8

тъпчовия
17 Отговор
много тъпаци има по света...

Коментиран от #19


Оценка:
-0 +3

Умен
18 Отговор
Тая некадърна инженерка да вземе се образова икономически. Какво ни чака 2020 ли? Криза!
https://money.bg/business/nsi-nov-spad-v-promishlenostta-i-stroitelstvoto-prez-dekemvri.html?utm_source=news.bg&utm_medium=article&utm_campaign=sidebar

Оценка:
-2 +2

Ново
19 Отговор

До коментар #17 от "тъпчовия":


А не мога да разбера Хем народа беден Хем няма свободна апартаменти да си купиш народа намалява апартаментите не стигат които идва в софия да живее има къща на село /закакво му е втори дом/младите бягат в чужбина» според бсп» младите търсат нов дом»според герб

Оценка:
-2 +9

Ввв
20 Отговор

До коментар #1 от "Рентиер":


Хм,тоест си безполезен член на обществото,честито!!!

Оценка:
-3 +2

Потресен
21 Отговор
"Това дава предимство на тях самите да секюритизират финансирането и реализирането на проекта, за да не бъдат изненадани от неочаквани резки пазарни промени". Моля?! "Секюритизирам"? Това на какъв език е? Някои хора съвсем почнаха да се гаврят с иначе прекрасния ни език! То бива, бива...

Оценка:
-0 +11

Илко
22 Отговор
Браво Милена, много хубав материал си публикувала

Оценка:
-1 +0

Русенец
23 Отговор
Много хубава тая, инж.Перфанова, бе.

Оценка:
-1 +1

Умен
24 Отговор
Ето още малко за да се пообразова тая инженеро-брокерка.
https://money.bg/finance/deyvid-rozenberg-turbochardzhnatiyat-krediten-tsikal-shte-svarshi-katastrofalno-vaprosat-e-koga.html?utm_source=news.bg&utm_medium=article&utm_campaign=sidebar

Оценка:
-0 +1

Боги
25 Отговор
С една дума - който си има наследствени имоти си бара дедовия, кайто е тгелил кредити ше го Д.

Коментиран от #26


Оценка:
-0 +3

Токо
26 Отговор

До коментар #25 от "Боги":


А със две думи - Питай Корнелия Нинова ....

Оценка:
-1 +2

ФАКТИ.БГ не толерира обидни коментари и спам. Некоректни коментари ще бъдат изтривани. Такива са тези, които съдържат нецензурни изрази, лични обиди и нападки, заплахи; нямат връзка с темата или са написани изцяло на език, различен от български.