Съседите – конкуренти или партньори

Развитието на индустриалните и логистични зони е немислимо без да разглеждаме сегмента в международен план. Колкото и зони да изградим у нас, ако пазарът им съседните на нас държави, тези в Централна и Източна Европа и тези в Западна Европа не се развиват, то и у нас няма да има напредък. Каква е картината към днешна дата?

Отговорът на този въпрос с една дума е поскъпване. Пандемията, причинена от корона вируса, предизвика прекъсване на доставките, които и до ден днешен – близо година след утихването на пандемията, не могат да бъдат възстановени, доведе до въпросното поскъпване. Инфлацията също оказа влияние върху цените. А и войната в Украйна още дълго време ще дава негативно отражение върху световната икономика, включително и логистиката.

Всички участници в Четвъртата международна конференция за индустриални имоти, организирана от БГСКЛАД, с медийното партньорство на най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg. са оптимисти, че пазарът на логистични площи в региона ще продължи да се разраства. От географска гл.т. Балканите са „входът“ на Азия към Европа и регионът спокойно може да се превърне в европейски хъб.

„В момента цените са високи, честно казано. Скочиха много сериозно. Материалите поскъпнаха сериозни, но и търсенето не е намаляло. Виждаме интереса от инвеститорите, но те искат да видят какво ще се случи през следващите месеци. Търсенето на определени имоти е много високо. То е насочено предимно към такива с високо качество, конкретна спецификация. Логистичните центрове много се търсят. Нуждата от такива е много сериозна“, казва Александрос Мавидис, управляващ директор в „Mavvidis + Partners“.

Конкуренцията в сегмента в Гърция расте. Налице са много чуждестранни инвеститори на пазара в южната ни съседка, тъй като за тях той е много интересен. Строителството е на цени около 550 EUR/кв.м.

„Строителните материали значително поскъпнаха. Наложиха се по-стриктни регламенти в законодателството, особено в противопожарната сфера. Пазарът е силно сегментиран“, допълни гръцкият специалист.

Що се отнася до наемните нива на индустриални имоти, но средната цена при клас „А“ е 4.5 EUR/кв.м, а при клас „Б“ – 4 EUR/кв.м. „Очакваме следващите месеци цените да растат, но с по-нормално темпо. В резултат на кризата цените в Гърция рязко скочиха. Сега пазарът постепенно се нормализира. Цената на парите също се повиши. Трябва да се правят множество изчисления, за да се види как ще реагира пазарът. След 2 седмици ни очакват и избори, което също поражда известна несигурност. Търсенето ще расте. Има недостиг на търговски и логистични площи, което означава, че ще растат и цените, защото през втората половина на текущата година очакваме гръцкия пазар да се отвори и за други инвеститори, които все още не са влезли на него. Това означава повече клиенти, респективно повишаване на цени“, казва Мавидис.

На конференцията беше представен и опитът на „Свободна зона Пирот“. Зоната отчита значителен напредък от 2022 г. Купени са нови 1000 кв.м складови помещения, както и по-малък специализиран склад с капацитет за съхраняване до 100 тона химикали.

„Внимателно подхождаме към плановете си за разрастване на складовите помещения. Планираме да изградим още един с площ от 2000 кв.м. В по-малките градове като Пирот например, търсенето сред фирмите е най-вече свързано с обезпечаване на складове в случай на нарушение на веригите на доставки. На площ от 140 хектара, към момента са разположени 19 производствени фирми. Имаме и микрокомпании. Около 7000 са служителите във всичките тези фирми, чийто оборот е 880 млн. EUR, а 460 млн. EUR е износът“, казва Владан Стоянович Project Associate at Free Zone Pirot JSC.

Наемната цена на складове клас „Б“ е 3 EUR/кв.м, а на химическите складове е 7.5 EUR/кв.м. Към днешна дата над 1 млн. кв.м складови помещения се намират около Белград и в предградията на сръбската столица. В зависимост от местоположението цените варират между 3 и 6 EUR/кв.м.

Силно поскъпване. Така накратко може да бъде описан пазарът на логистични площи в Полша. През последната година увеличението е между 20% и 30%. „Подобна е ситуацията в цяла Европа. Това се дължи на значителното поскъпване на строителните материали. В момента се наблюдава леко понижение, на цените, но те остават на стабилно високи нива“, казва Грегор Чмиелак, от AXI IMMO.

Очакванията са през идните месеци на полския логистичен пазар да се развият т.нар. опортюнистични придобивания, т.е. строителство по поръчка. Причината да се стига до този момент е, че е налице голяма разлика в окачванията между купувачи и продавачи. На полския пазар, подобно на други европейски пазари, не се очаква голям обем транзакции в близките месеци. „Според наши изчисления в края на първото тримесечие на текущата година общият инвестиционен обем е 650 млн. EUR, от които 190 млн. EUR в промишления сектор. Очакваме възстановяване на пазар в края на тази и началото на следващата година“, заключи Чмиелак.

„За мен най-важният въпрос е какво се случва със стойността на капитала и накъде ни води инфлацията. Отговорите на тези въпроси ще ни покаже накъде ще върви пазарът по отношение на ръст и развитие, тъй като на зрели пазари като Германия Нидерландия, Белгия виждаме, че има сериозен натиск, тъй като цената на новия капитал е по-висока от приходите, които ще получиш от наемите. Повечето от строителите се опитват да си отговарят на въпроса дали да продължат да строят или не. Компании, които са отпускали евтини пари в последно време, са застрашени от банкрут, но да не бъдем толкова драматични, защото където има риск и проблем има и възможности“, казва Владимир Гюрджиев, Директор Логистични и индустриални активи, „Lion’s Head Investments“.

В България за момента банковата система успява да държи маржовете и лихвените проценти ниски. Има малка разлика между цената на парите и печалбата от проектите.

Други тенденции в България и Румъния са свързани с размера на наемите за складовите помещения – растат и компенсират инфлацията. „Нивата на наемите нараснаха през последните месеци, което означава, че компенсират до известна степен ръста на цените на самото строителство. Така например, в София за луксозните обекти рентата е някъде около 5.5 EUR/кв.м“, допълва Гюрджиев.

Според него регионът, в който се намираме е в положителната полоса, но трябва да се внимава, защото сме сериозно обвързани с по-големите и по-зрели пазар. Трябва да следим ЕЦБ, централните банки в Европа, тъй като политиката им дава отражение върху политиката у нас и съседните на България държави.

Румънският пазар е далеч по-голям от българския. Там калибърът на инвеститорите е значително по-различен от този, който се насочва и установява в България. Именно високият интерес към северната ни съседка и по-големите мащаби са факторите, поради които се очаква покачване на цените на логистични имоти. „очакваме повишение до 7.1 EUR/кв.м. Сравнявайки се обаче с Полша, то ние вървим след нея. Очакванията са ни за повишение от около 30%, което ще е резултат от редица фактори. За сравнение, преди година поскъпването беше в рамките на 1% до 3%“, казва Валентин Ахим, старши консултант в румънския офис на консултантската компания JLL.

Средните наемни нива в Румъния на логистични площи е 8.2 EUR/кв.м. От началото на текущата се наблюдава лек спад и нормализиране на цените. Що се отнася до продажбените цени, то те са в рамките на 500-550 EUR/кв.м. „В центъра на Букурещ имаме помещения, които са много стари. Големината им от порядъка от 200 кв.м до 2000 кв.м. Големите се разделят на по-малки, за да могат по-лесно да се отдадат под наем. Цените са с близо 30% по-нагоре“, уточнява Ахим и е на мнение, че в Румъния има голям потенциал за реализиране на индустриални проекти. „Може да привличаме инвестиции за местни центрове или хъбове. Това би стимулирало и компании, които все още не са стъпили на нашия пазар“, уточнява експертът.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК