Затишие пред бум на пазара на земя

Пазарът на земеделски земи през 2003 г. е бил стабилен в ценово отношение и няма сериозно раздвижване, сочи годишното проучване на САПИ ООД (Система за агропазарна информация към земеделското министерство). Предлагането продължава да бъде по-голямо от търсенето. Миналата година е имало интерес към земи за земеделско производство. Близо три пъти е намалял делът на имотите, които се купуват с цел промяна на предназначението им. Интересът към тях е за строителство и изграждане на инфраструктурни обекти, но техният относителен дял на фона на общия пазар на земеделски земи е незначителен - 4% от реализираните сделки.

Разпокъсаните земеделски земи продължават да затрудняват и оскъпяват отглеждането на продукция, което отблъсква инвеститорите и влияе негативно на пазара на този вид имоти в България. Пречката идва от раздробеността между много наследници, което налага значителни разходи за водене на преговори за покупка или отдаване под наем. По тази логика имоти с един собственик се продават на по-високи пазарни цени. В момента

собствениците на земеделски земи са 2 милиона, като имотите са разпокъсани в над 25 милиона парцела

Според експерти поне 10 хил. декара (окрупнени) могат да дадат възможности за по-големи инвестиции, добро производство и рентабилност.

Собствениците на земеделски земи изчакват по-високи цени, като те се диктуват от разположението и близостта на имота до инфраструктурни проекти, твърди Светла Бъчварова, директор на САПИ. Според нея ще има развитие на пазара след влизането на страната в Европейския съюз (ЕС). Тогава обаче българските инвеститори ще бъдат затруднени да купуват или арендуват, защото ще има по-голям интерес от чужбина и конкуренция. Агенциите за имоти очакват бумът да бъде през 2005-2006 г., непосредствено преди влизането в ЕС и поправката в конституцията, която ще разреши на чужденците да купуват ниви. Земите обаче трябва да се окрупнят, в противен случай положението няма да се промени скоро, смята председателят на Асоциацията на зърнопроизводителите Димитър Катранджиев. Основните критерии за осъществяване на комасация са съгласие на собствениците и ползвателите за уедряване на имотите, наличие на равни терени и еднаква категория, каквито на този етап са трудно изпълними. Повече от 50% от стопаните са готови да дадат съгласието си за уедряване на техните земи, показва изследване на Министерството на земеделието и горите.

През последните три години се забелязва положителна тенденция в земеделието да инвестират агрофирми, които разширяват дейността си. Иначе през миналата година са сключени продажби на над 345 хил. дка земеделска земя, което е намаление с 2% спрямо 2002 г., сочат данните на САПИ. Средният размер на парцелите е 10.75 дка срещу 9.95 дка през 2002 г.

Тенденцията за ниски цени в провинцията се запазва

Средната стойност за страната е 143 лв. за дка - повишението е едва 2 лв. Стойността продължава да е 10-12 пъти по-ниска от ЕС и доста под очакванията на собствениците. Най-високи цени са реализирани в Южния централен и Югозападния регион, а най-ниски - в Северозападна България. Повишението на средната цена се дължи най-вече на сделките, сключени в София (537 броя) за 2020 дка при средна цена от 1920 лв. за дка. За сравнение през 2002 г. са реализирани 528 сделки за 1850 дка при средна стойност от 1250 лв. за дка.

В столицата има бум в продажбите на ниви, но с цел промяна на статута им и строителство на предприятия, офиси и жилища. Според Бъчварова има имоти, купени за строеж на бензиностанция, при които цената достига до 80 хил. лв. за декар. Рекорд държи Драгалевци със средна стойност от около 50 хил. лв. за декар, най-евтино е в Локорско - 420 лв. Основно промяна в предназначението на земи е правена в районите на Бояна и Лозен.

Няма спад в интереса към земеделски имоти край морето, където бумът е бил през 2000-2002 г. Край Созопол цената на земя на първа линия до морето достига 70-80 евро на кв.м.

Тенденцията е цените да се покачват, а статутът на нивите да се променя. В София те ще поскъпват, тъй като се купуват за инвестиционни проекти, обясни управителят на "Явлена" Страхил Иванов. В Южния централен и в Югозападния район цената е средно 300 лв. за дка, сочи анализът на САПИ. Освен с цел смяна на предназначението, земеделски имоти с купуват за развитие на зеленчукопроизводство и създаване на трайни насаждения. Доходността от тези култури е по-висока и пазарната цена е по-атрактивна.

Най-добри сделки са сключени в общините Пловдив, Пазарджик и Хасково. В Югозападна България най-скъпа е земята в Благоевградско. За 2003 г. са сключени 538 сделки за 1613 дка при средна цена 348 лв. за дка. Спрямо предходната година продадените имоти и пазарната цена са по-малко съответно с 53% и 32%. Най-много земя е продадена в община Сандански.

Традиционно най-много сделки в страната са сключени в Североизточния район, следван от Северния централен. Близо 60% от сделките за продажба са направени в Североизточна България - в Добрич и Варна. Само в област Добрич са реализирани 3000 сделки за над 66.6 хил. дка, което е с 12.8% повече от миналата година. Основно се купуват парцели за зърнопроизводство в районите на Генерал Тошево, Каварна и Балчик, като за последните два града интереса нараства заради близостта им до морето. Интензивно е търсенето на земи в близост и до курорта Албена. Във Варненска област от САПИ регистрират почти удвояване на покупко-продажбите спрямо 2002 г. до 27 844 дка. За същия период с една четвърт се е покачила и средната пазарна цена до 125 лв. за дка.

Търсят се агроимоти в района на Варна

за строителство на складове, предприятия, паркинги и др. Цените са между 5 хил. и 12 хил. долара за дка. Търсят се и земи в близост до морето за строеж на курортни селища в с. Шкорпиловци, град Бяла, с. Кранево. Към такива парцели проявяват интерес чуждестранни юридически лица.

В Северния централен район се търси земя както за земеделски нужди, така и за изграждане на инфраструктурни обекти. В региона на Велико Търново цените са намалели с 30%. Най-високи стойности са постигнати в Габрово, тъй като има ръст в търсенето на терени с цел промяна за строителство. Атрактивен е пазарът и на земеделските земи в Севлиево със същата тенденция. Югоизточният регион се характеризира с активен пазар на земеделските земи. Средната пазарна цена е ниска в Ямбол, а висока - в Бургас. В Бургаска област през миналата година има значителен интерес към покупко-продажбата на земи - реализирани са 1124 сделки за 10 819 дка при средната пазарна стойност от 260 лв. за дка (с 8.3% по-висока от 2002 г.). Търсенето на имоти около морето, с път с трайна настилка и в близост до населено място е традиционно високо и то превишава предлагането. Цената на земята в Поморие варира от 200 до 1000 лв. за дка, като тя е по-висока за лозя и трайни насаждения. Има сделки на цена от 10 хил. лв. за дка. На юг от Бургас, до Созопол, в зависимост от отдалечеността на имотите от морската ивица стойността се определя на квадратен метър. Цената започва от 10-12 евро за кв.м и стига до 70-80 евро на кв.м за първа линия.

Пазарът в Северозападния район е най-слаб

Това се отнася не само за обема на сключените сделки, но и по отношение на достигнатите ценови равнища. Спрямо 2002 г. продадената през миналата година земя е с 31% по-малко. В този регион са най-сериозните проблеми с разпокъсаността на имотите и многото на брой наследници.